SANTO DOMINGO. – In questa quinta parte della serie in cui El Inmobiliario esamina a fondo il disegno di legge che istituisce la Soprintendenza dei Condomini, è opportuno ripercorrere i capitoli VII e VIII, che comprendono gli articoli da 28 a 47, i quali accumulano una di conflitto del 50%.

In questa parte del testo, che contiene 20 articoli, 17 di essi mostrano una qualche forma di confronto e, sebbene non presentino gli elevati livelli di rischio istituzionale identificati nelle sezioni precedenti, in questo caso gli articoli contengono aree di attrito normativo che meritano attenzione, riguardanti la creazione di registri paralleli o facoltà di conferimento dei titoli di studio.

Questi due capitoli del progetto, presentati in ottobre dal deputato Tobías Crespo, regolamentano questioni quali l'intermediazione immobiliare, gli obblighi delle imprese di costruzione e sviluppo, la tutela dell'acquirente, la gestione dei condomini e i rapporti con i comuni.

In tutti i casi, i proponenti intendono organizzare settori in cui attualmente esiste una diversità di pratiche. Tuttavia, diverse disposizioni presentano sovrapposizioni di funzioni con istituzioni esistenti o duplicano processi e registri che attualmente operano nell'ambito di altri quadri normativi.

Intermediazione immobiliare: un registro settoriale duplicato.

Il capitolo VII propone la creazione di un quadro normativoper imprese di costruzione, sviluppatori, agenti immobiliari e agenzie di vendita, uno dei cui punti centrali è un nuovo registro settoriale obbligatorio amministrato dalla Sovrintendenza.

Sebbene miri a regolamentare il settore, questo requisito equivarrebbe a introdurre un ulteriore processo rispetto a quello già rispettato dagli enti vigilati da MIVHED, CODIA, Pro Consumidor e DGII.

Gli articoli 30 e 31 stabiliscono controlli, garanzie e obblighi che coincidono in parte con i poteri di Pro Consumidor e con le disposizioni della Legge 189-11 in materia di sviluppi fiduciari.

La registrazione, i rinnovi periodici e la supervisione tecnica coincidono con le verifiche attualmente svolte da MIVHED in materia di costruzioni, da CODIA per la certificazione professionale e da Pro Consumidor per la pubblicità e la vendita di progetti.

Tutela dell'acquirente: controlli più rigorosi, sovrapposizioni.

Il progetto introduce misure come l'uso obbligatorio di conti di deposito a garanzia o trust, piani di lavoro certificati, dossier informativo prima della firma del contratto e un periodo di riflessione di cinque giorni, pratiche che coincidono con gli standard applicati dai costruttori professionisti.

La sua regolamentazione da parte di una nuova vigilanza potrebbe duplicare funzioni attualmente distribuite tra l'Agenzia per la tutela dei consumatori (Pro Consumidor), l'Agenzia delle Entrate (DGII) e gli enti fiduciari vigilati dalla Sovrintendenza delle banche.

Inoltre, il regime di sanzioni settoriali previsto dall'articolo 34 incorpora misure che si sovrappongono parzialmente alle sanzioni previste dalla Legge sulla tutela dei consumatori, creando potenzialmente percorsi disciplinari paralleli.

Governance e trasparenza: registrazione obbligatoria e vigilanza ampliata.

Il capitolo VIII disciplinai consigli di amministrazione dei condomini,la responsabilità, i meccanismi di risoluzione alternativa delle controversie, nonché questioni quali la sicurezza, l'accessibilità, la sostenibilità e la digitalizzazione. Sebbene questi articoli non incidano sui poteri costituzionali, introducono meccanismi che potrebbero modificare la governance interna dei condomini.

L'articolo 37 stabilisce che tutti i consigli di amministrazione dei condomini devono registrarsi presso la Soprintendenza e che la mancata registrazione limiterà la validità delle loro decisioni nei confronti di terzi. Questo requisito aggiunge un ulteriore livello amministrativo a enti che, ai sensi della Legge 5038-58, operano principalmente attraverso le proprie assemblee e i regolamenti interni.

D'altro canto, i meccanismi di mediazione e arbitrato previsti dall'articolo 39 coesistono con le strutture esistenti all'interno del sistema giudiziario e con i centri specializzati per la risoluzione alternativa delle controversie.

Rapporti con i comuni: sovrapposizioni di poteri locali.

Diversi articoli attribuiscono ai condomini obblighi in materia di sicurezza, ordine pubblico, gestione dei rifiuti solidi, rapporti con la comunità e controllo del rumore. Sebbene tali requisiti non presentino gravi conflitti, possono sovrapporsi alle funzioni comunali stabilite dalla Legge 176-07.

L'articolo 46 definisce inoltre la Sovrintendenza come di collegamento tra i condomini e i comuni, un ruolo che deve essere armonizzato con i poteri già conferiti direttamente agli enti locali dalla legge comunale.

Rischi moderati, nessun conflitto grave.

Nel complesso, gli articoli da 28 a 47 presentano rischi da bassi a medi, con aree di duplicazione normativa, registri aggiuntivi e sovrapposizione di competenze con enti specializzati.

Tuttavia, nessuna di queste disposizioni raggiunge il livello di conflitto individuato nei capitoli analizzati in precedenza, soprattutto per quanto riguarda le funzioni di registrazione, l'intestazione degli immobili o la creazione di strutture parallele al Catasto o agli enti fiscali.

I punti critici di questi capitoli si concentrano sulla registrazione settoriale obbligatoria per aziende e agenti, sulla duplicazione dei controlli tecnici e a tutela dei consumatori, sull'ampliamento della supervisione dei consigli di amministrazione dei condomini e sulle aree di sovrapposizione tra i poteri comunali e le linee guida della Sovrintendenza.

Un'analisi dei capitoli VII e VIII rivela che metà del loro contenuto, ovvero 10 articoli su 20, presenta significativi conflitti normativi, di cui quattro ad alto rischio e sei a rischio medio.

Gli articoli più problematici sono il 29, il 34, il 40 e il 44, mentre altri sei presentano un livello di allerta medio a causa della duplicazione di funzioni o di processi paralleli (30, 31, 32, 33, 37, 39). Gli articoli di definizione (28, 35, 36, 38) non presentano alcun conflitto.

Con questo articolo, El Inmobiliario continua ad analizzare le implicazioni normative del progetto, offrendo ai lettori una visione completa di come ogni capitolo potrebbe influenzare il settore immobiliare, la convivenza e la gestione dei condomini nel Paese, ma soprattutto richiamando l'attenzione dei legislatori sulla necessità di esaminare e discutere a fondo questo progetto con i settori coinvolti.

Intermediazione immobiliare, tutela dell'acquirente, governance e trasparenza.Conflitti di interesse, capitoli VII e VIII.