Il progetto di legge invade le competenze della giurisdizione immobiliare, della DGII e dei comuni

Gli articoli più controversi del disegno di legge sulla supervisione dei condomini concentrano i maggiori rischi in sei articoli che duplicano registrazioni e sanzioni.

SANTO DOMINGO. – Nell'analisi comparativa dei dieci capitoli e dei 63 articoli che propongono la creazione di un nuovo ente regolatore, di vigilanza e normativo, El Inmobiliario ha individuato che tra i capitoli I e VI sono sei gli articoli che costituiscono il campanello d'allarme del progetto, con il più alto grado di rischio di conflitto giuridico e regolamentare.

Nel Capitolo II, l'articolo 5 conferisce al Sovrintendente "poteri super-regolamentari", come spiegato nella parte precedente. Nel Capitolo V, gli articoli 16, 17 e 18 propongono la creazione di un registro parallelo e poteri relativi alla titolarità fondiaria. Nel Capitolo VI, gli articoli 22 e 27 stabiliscono sanzioni e registri che duplicano le funzioni della DGII (Direzione Generale delle Entrate), del Ministero del Turismo e dei comuni.

Queste sei sezioni rappresentano, senza dubbio, il nucleo del conflitto giuridico del progetto, la parte più problematica dell'intero testo, poiché generano un'invasione di poteri costituzionali, una duplicazione dei poteri esclusivi del Registro Immobiliare, della DGII e dei consigli, oltre alla creazione di registri paralleli e a un'ampia estensione dei poteri regolamentari.

Conflitti con la giurisdizione immobiliare

Il progetto di legge istituisce un “Registro nazionale dei condomini statali” (art. 16) e conferisce alla Sovrintendenza il potere di regolarizzare i titoli di proprietà, coordinare la delimitazione dei confini, la regolarizzazione dei terreni e i trasferimenti (artt. 17 e 18).

Questi poteri sono in diretto conflitto con la Legge 108-05 sulla registrazione immobiliare, che attribuisce alla giurisdizione immobiliare la competenza esclusiva sui diritti di proprietà immobiliare, sui rilievi e sulla pubblicità delle registrazioni. Il rischio è evidente: duplicazione normativa, incertezza giuridica e controversie giurisdizionali.

Potereregolamentare e sanzionatorio

Per quanto riguarda i condomini destinati agli affitti a breve termine (Capitolo VI), il progetto attribuisce alla Sovrintendenza la registrazione obbligatoria, il rilascio di codici univoci, la supervisione degli operatori e l'autorità di emettere sanzioni, sospensioni o cancellazioni di registrazione (articoli 22, 24 e 27).

Questi poteri interferiscono con le competenze della DGII in materia fiscale, del Ministero del Turismo in materia turistica e dei comuni, ai sensi della Legge 176-07, in materia di ordine pubblico, salute e convivenza.

Il risultato sarebbe una duplicazione delle sanzioni: multe, sospensioni e chiusure che potrebbero coincidere con le normative comunali o di settore.

Amministrazione statale per l'edilizia abitativa

Il progetto fonde inoltre funzioni pubbliche e private, consentendo alla Sovrintendenza di supervisionare le aree comuni dei progetti statali, di nominare "comproprietari provvisori" e di gestire le regolarizzazioni collettive.

Ciò crea tensioni con il MIVHED, la giurisdizione immobiliare e il patrimonio nazionale, soprattutto nei processi di espropriazione, nei pagamenti in sospeso e nei trasferimenti.

Zone a maggior rischio

Il testo incorpora molteplici regolamenti relativi agli appartamenti in affitto: requisiti per gli affitti a breve termine, assicurazioni, regolamenti interni, controlli di accesso, supervisione degli affitti tramite piattaforme digitali e divieto di "hotel mascherati". Sebbene questi regolamenti affrontino problemi reali di convivenza, implicano anche:

• Nuovi oneri normativi per proprietari e gestori.
• Conflitti con le normative interne già approvate.
• Ambiguità circa quali norme si applichino (legge, regolamenti comunali, regolamenti interni o nuove norme della Sovrintendenza).
• Rischio di discrezionalità nell'applicazione delle sanzioni qualora non vengano stabilite procedure chiare e garanzie di difesa.

L'unico articolo a basso rischio, l'articolo 15, riconosce la necessità di preservare i diritti di proprietà ed evitare limitazioni arbitrarie. Tuttavia, non elimina i problemi di compatibilità normativa quando concede poteri di sanzionare, sospendere o annullare le registrazioni.

Motivazioni del progetto

Il deputato Tobías Crespo giustifica l'iniziativa citando la crescita urbana verticale e la proliferazione di modelli residenziali che hanno messo in luce lacune pratiche nella Legge 5038 e nel Catasto. La sua argomentazione sottolinea l'urgenza di regolarizzare i titoli di proprietà e di tutelare migliaia di beneficiari di alloggi statali privi di titoli definitivi, nonché di regolamentare la convivenza con affitti a breve termine e "hotel mascherati".

Questa diagnosi è condivisa dagli operatori del settore immobiliare, che riconoscono l'obsolescenza della Legge 5038 di fronte alle sfide contemporanee. Tuttavia, il modo in cui il disegno di legge attribuisce poteri e responsabilità in materia di registrazione, regolarizzazione e sanzioni è in contrasto con le leggi vigenti, in particolare con la Legge 108-05 e la Legge 176-07.

Sebbene l'iniziativa sia concepita con il legittimo scopo di regolamentare e tutelare la vita collettiva nei condomini, se approvata senza correzioni, il risultato sarebbe incertezza giuridica, duplicazione normativa e contraddizioni istituzionali, che metterebbero a rischio le famiglie beneficiarie, i proprietari e il mercato immobiliare in generale.

Questo quarto report di El Inmobiliario dimostra che, dietro una proposta benintenzionata, si celano serie sfide normative: un campanello d'allarme per chi elabora, rivede e supporta il processo legislativo.

Conflitti e sovrapposizioni capitoli V e VI