SANTO DOMINGO - La quota di manutenzione degli edifici è una questione latente che spesso genera conflitti tra proprietari, inquilini, acquirenti e residenti a causa della frequente inadempienza nel pagamento di una spesa comune che tutti i residenti dello stesso complesso residenziale devono condividere mensilmente.
Questa complessa situazione ha generato una moltitudine di casi diversi: alcuni di inquilini che se ne vanno lasciando ingenti debiti; altri di acquirenti che si ritrovano con debiti nei confronti dei precedenti proprietari; alcuni proprietari residenti che non rispettano mai il regolamento condominiale; e un quarto scenario si verifica quando l'immobile è vuoto e il proprietario ignora il pagamento.
Jhoanny Batista è un investitore che si dedica agli affitti immobiliari dal 2001 e raccomanda che, al momento dell'acquisto di un immobile, la prima cosa da fare sia accertarsi che tutti i servizi siano in regola, evitando così di dover farsi carico di problemi di cui sono responsabili altri.
“Se dobbiamo comprare un appartamento, la prima cosa che facciamo è assicurarci che i servizi siano in regola: manutenzione, acqua, raccolta rifiuti, tutto con il sigillo della società di gestione, altrimenti non iniziamo nemmeno la trattativa”, afferma Batista.
Spiega che solo nel caso dell'elettricità il debito non è a carico dell'appartamento, bensì del titolare del contratto. Afferma di aver sempre adottato la prassi di accorpare l'affitto mensile alle spese condominiali per gestire il pagamento personalmente, senza mai coinvolgere gli inquilini in tale obbligo.
La testimonianza di un'agente immobiliare che preferisce rimanere anonima riguarda un caso in cui ha venduto un immobile e il proprietario, che non abitava nell'edificio e il cui appartamento era vuoto, aveva accumulato un debito di oltre 100 mila pesos. Quando la transazione di acquisto è stata effettuata in banca, il proprietario si è recato all'appartamento per saldare il debito con l'amministrazione, ma non è mai arrivato.
Dopo la sua amara esperienza, consiglia agli agenti immobiliari o a chiunque abbia intenzione di acquistare un immobile di contattare il responsabile della manutenzione del condominio per accertarsi che l'appartamento non abbia debiti e per evitare di incorrere nella sua stessa situazione.
"La vediamo dal punto di vista che la manutenzione è una nostra responsabilità; è una nostra proprietà e il contratto lo specifica. Includiamo sempre una clausola in cui ci impegniamo ad assumerci la responsabilità della manutenzione; questo non dovrebbe essere lasciato all'inquilino. Ho appartamenti in cui pago persino la raccolta dei rifiuti e la aggiungo all'affitto, perché so che l'inquilino non la pagherà", afferma Batista.
Suggerisce a chi affitta immobili di rimanere in contatto con l'amministrazione, di essere a conoscenza della data di scadenza del pagamento della quota aggiuntiva stabilita regolarmente dall'associazione dei residenti del condominio e di tenere d'occhio la propria proprietà. "Ciò che abbiamo è il frutto del nostro lavoro e dobbiamo prendercene cura; non possiamo voltare le spalle a ciò che ci è costato così tanto.".
Aggiungiamo alla lista il caso del gas, che spesso ha un contatore separato. "Abbiamo un appartamento con un contatore del gas separato e, quando lo affitto, l'inquilino sa che la bolletta del gas è separata dalle spese condominiali. In tal caso, la pago io e l'inquilino me la trasferisce", spiega l'esperto di affitti.
Cosa dice la legge?.
La legge 5038 sui condomini impone ai proprietari di contribuire proporzionalmente alle spese relative alla cura, alla manutenzione, alla riparazione e all'amministrazione delle aree comuni. Salvo diverso accordo, tale contributo sarà proporzionale al valore delle singole unità immobiliari, tenendo conto delle loro dimensioni e della loro ubicazione. La percentuale stabilita nel regolamento condominiale, che deve essere registrata quando l'immobile è soggetto a questa legge, può essere modificata solo con il consenso unanime di tutte le parti interessate.
