La nuova legge tassa le plusvalenze immobiliari con un'aliquota fissa, ma non definisce la soglia di applicazione. Fino a quando il potere esecutivo non emanerà i regolamenti, ogni transazione sul mercato secondario comporta un'incognita fiscale irrisolta
SANTO DOMINGO – La legge 30-26 ha creato una nuova imposta, chiara nell'aliquota ma opaca nella sua base imponibile. L'articolo 14 di tale legge, promulgata il 18 giugno 2026, stabilisce che le plusvalenze generate dalla vendita di immobili di proprietà di persone fisiche sono soggette a un'imposta del 10%, in un'unica soluzione.
La percentuale è scritta. Ciò che non è scritto è la risposta alla domanda che ogni venditore di immobili si pone prima di firmare: il 10% su cosa?
A questa domanda non è ancora stata data una risposta ufficiale. E finché non verrà data, il mercato immobiliare secondario opera con una variabile fiscale irrisolta che incide direttamente sulla negoziazione del prezzo di ogni transazione.
| Concetto | Ciò che la legge definisce / ciò che non definisce |
|---|---|
| Valutare | 10% sulle plusvalenze (Art. 14, Legge 30-26) |
| Carattere | Pagamento unico e definitivo |
| Periodo di liquidazione | Sei mesi dalla data di completamento del trasferimento |
| Base imponibile | Non definito nel testo di legge: in attesa di regolamentazione |
| regolazione del gonfiaggio | Non specifica se si applica o se fa riferimento all'articolo 289 del Codice Tributario |
| proprietà ereditata | Costo di acquisizione non specificato |
| Miglioramenti della franchigia | Non determinato |
| Regolamento | Non ancora pubblicato alla data del presente rapporto |
Cosa prevedeva il codice tributario in precedenza?
Per comprendere l'entità del divario, è utile partire da ciò che il sistema fiscale dominicano prevedeva in precedenza. L'articolo 289 del Titolo II del Codice Tributario, pubblicato nella biblioteca legislativa della Direzione Generale delle Imposte Interne, definisce precisamente come vengono determinate le plusvalenze soggette a tassazione secondo il regime generale: il costo di acquisizione o di produzione, adeguato all'inflazione, viene detratto dal prezzo o dal valore del rispettivo bene, in conformità con le disposizioni dell'articolo 327 di tale Titolo e del relativo Regolamento.
In altre parole, il profitto non è il prezzo di vendita. È la differenza tra quanto il venditore riceve oggi e quanto ha pagato originariamente per l'oggetto, al netto dell'inflazione accumulata.
Se una persona ha acquistato un appartamento nel 2010 per 3.000.000 di RD$ e lo vende oggi per 9.000.000 di RD$, il profitto imponibile non è 9.000.000 di RD$ o 6.000.000 di RD$: è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo originale, adeguata all'inflazione degli ultimi 15 anni, che ridurrebbe significativamente la base imponibile.
Questo meccanismo di adeguamento all'inflazione ha uno scopo tecnico preciso. Quando gli economisti parlano di tassare i profitti reali anziché quelli nominali, si riferiscono proprio a questo: senza l'adeguamento all'inflazione, il governo tasserebbe una parte dell'aumento di valore che non rappresenta nuova ricchezza, ma semplicemente l'effetto del tempo sul potere d'acquisto della moneta.
La Banca Centrale della Repubblica Dominicana, nel suo documento di lavoro "Costruzione di un indice dei prezzi degli immobili per la Repubblica Dominicana", redatto da Johán Félix Rosa del Dipartimento di Programmazione Monetaria e Studi Economici nell'agosto 2021, documenta proprio che il monitoraggio del valore degli immobili è rilevante per la politica economica perché le loro fluttuazioni mescolano componenti reali e nominali che devono essere separate per una misurazione corretta.
Cosa dice e cosa non dice l'articolo 296-1
Il nuovo articolo 296-1, introdotto dall'articolo 14 della legge 30-26, stabilisce che le plusvalenze generate dalla cessione di beni immobili da parte di persone fisiche saranno soggette a un'imposta del 10% in un'unica soluzione.
L'articolo stabilisce il periodo di regolarizzazione, pari a sei mesi dal completamento del trasferimento, e definisce le esenzioni applicabili: reinvestimento dell'abitazione principale in una nuova abitazione principale entro lo stesso periodo, persone di età superiore ai 65 anni che trasferiscono la propria abitazione principale e persone giuridiche la cui attività consiste esclusivamente nella proprietà di immobili non destinati ad attività commerciali.
L'articolo 296-1 non definisce la base imponibile. Non specifica se il profitto sia calcolato come prezzo di vendita meno costo di acquisizione adeguato all'inflazione, che è la formula prevista dall'articolo 289 del Codice Tributario per il regime generale. Non specifica se il valore catastale venga utilizzato come riferimento. Non stabilisce quale documento provi il costo di acquisizione originario quando l'immobile è stato acquistato decenni fa, quando i registri erano diversi, o quando l'atto riporta un valore molto diverso dal prezzo effettivamente pagato, una pratica storicamente comune nel mercato dominicano.
L'articolo 296-1 non fa esplicito riferimento all'articolo 289 per il calcolo della base imponibile. Tale omissione è tecnicamente significativa: il nuovo regime del 10% viene introdotto come pagamento unico e definitivo, distinto dal regime generale dell'imposta sul reddito, e non incorpora per riferimento le norme di determinazione dell'utile del regime precedente.
Tre scenari da elaborare
Il primo caso riguarda un immobile acquisito molti anni fa con un atto di proprietà al suo valore catastale. Se la DGII (Direzione Generale delle Entrate) utilizza il valore riportato nell'atto come costo di acquisizione, che potrebbe essere significativamente inferiore al prezzo effettivamente pagato, la base imponibile risulterebbe artificialmente gonfiata, generando un'imposta su una plusvalenza che, in pratica, non si è verificata in tale misura.
Il secondo caso riguarda i beni ereditati. Quando una persona eredita un bene e poi lo vende, qual è il costo di acquisizione? È il valore dichiarato nel procedimento di successione? Il valore catastale al momento del decesso del defunto? Il prezzo originariamente pagato dal defunto? La legge 30-26 non specifica nulla al riguardo, e il nuovo articolo 296-1 non prevede alcun meccanismo per risolvere questa situazione.
Il terzo scenario è il più comune nel mercato attuale: l'acquirente che ha acquistato un immobile in fase di prevendita, pagando rate durante la costruzione, e ora rivende l'immobile completato. In questo caso, il costo di acquisizione è la somma delle rate pagate più le spese di chiusura originarie. Il testo di legge non definisce come dimostrare questo costo alla DGII (Direzione Generale delle Entrate) e se siano ammesse detrazioni per miglioramenti apportati all'immobile.
L'effetto sulla negoziazione del prezzo
L'incertezza sulla base imponibile ha una conseguenza immediata e misurabile sul mercato secondario: l'incerto onere fiscale si ripercuote sulla negoziazione dei prezzi.
Se il venditore non sa quante tasse dovrà pagare, tende a includere questo rischio nel prezzo richiesto. Se anche l'acquirente non sa quanto dovrà pagare nella transazione, l'incertezza si trasforma in un premio di rischio che può rendere l'affare più costoso per entrambe le parti.
L'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE), nel suo documento di lavoro "Tassazione delle plusvalenze: esperienze e sfide dei paesi" (Diana Hourani e Sarah Perret, OECD Taxation Working Paper n. 72, febbraio 2025), avverte che i sistemi di tassazione delle plusvalenze che non risolvono adeguatamente la determinazione della base imponibile tendono a compromettere l'equità, a introdurre distorsioni economiche e a limitare il potenziale di gettito fiscale.
Lo stesso documento individua che uno degli argomenti tecnicamente più validi a favore di un trattamento attento di questi guadagni risiede proprio nella necessità di separare la componente inflazionistica dall'aumento reale di valore, la stessa distinzione che l'articolo 289 del Codice Tributario Dominicano ha incorporato nel regime generale e che il nuovo articolo 296-1 non riproduce né respinge esplicitamente.
Ciò che la legge definisce chiaramente
Non tutto è ambiguo. L'articolo 296-1 è preciso in tre punti che dovrebbero essere tenuti in considerazione dalle parti interessate del settore.
- La scadenza: l'imposta deve essere versata entro sei mesi dal perfezionamento del trasferimento, ovvero entro sei mesi dalla data dell'atto notarile o della registrazione presso il Catasto, a seconda dei casi.
- Esenzioni: La plusvalenza è esente da imposta quando l'intero importo ricavato dalla vendita dell'abitazione principale viene reinvestito nell'acquisto di una nuova abitazione principale entro gli stessi sei mesi. L'esenzione è proporzionale in caso di reinvestimento parziale. È invece totale, senza alcuna condizione di reinvestimento, quando il venditore è una persona fisica di età superiore ai 65 anni che trasferisce la propria abitazione principale.
- Natura definitiva: il 10% è un pagamento unico e definitivo, il che significa che questo reddito non è incorporato nella scala progressiva dell'ISR del venditore né genera obblighi aggiuntivi per questo concetto.
Domande relative al regolamento
Il potere esecutivo ha la responsabilità di emanare i regolamenti per l'applicazione della Legge 30-26, che devono specificare, tra gli altri punti: come viene determinata la base imponibile delle plusvalenze immobiliari, quali documenti attestano il costo di acquisizione, se l'adeguamento all'inflazione previsto dall'articolo 289 del Codice Tributario si applica al nuovo regime del 10%, come vengono trattati i beni ereditati e se sono ammesse detrazioni per migliorie documentate.
Fino a quando non saranno introdotte normative di questo tipo, ogni transazione nel mercato immobiliare secondario comporta un rischio fiscale che venditori, acquirenti, agenti e finanziatori devono esplicitamente includere nelle loro analisi. Ignorarlo non elimina il rischio; lo trasforma semplicemente in un costo occulto che qualcuno – il venditore, l'acquirente o entrambi – finirà per assorbire.
Fonti consultate:
- Legge n. 30-26 sulle misure per la crescita economica, la semplificazione fiscale e l'attenuazione della crisi internazionale, art. 14 (nuovo art. 296-1 del Codice Tributario), promulgata il 18 giugno 2026.
- Codice Tributario della Repubblica Dominicana, Titolo II, Art. 289 — Plusvalenze. Direzione Generale delle Imposte Interne. dgii.gov.do
- Banca Centrale della Repubblica Dominicana. “Costruzione di un indice dei prezzi delle abitazioni per la Repubblica Dominicana”. Johán Félix Rosa, Dipartimento di Programmazione Monetaria e Studi Economici. Documento di lavoro, agosto 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. e Perret, S. (2025). «Tassazione delle plusvalenze: esperienze e sfide dei paesi». OECD Taxation Working Papers, n. 72. OECD Publishing, Parigi. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
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