Modifiche legislative, cause legali, disposizioni tecniche e digitalizzazione fiscale hanno caratterizzato un anno cruciale per il settore.
SANTO DOMINGO – Il mercato immobiliare dominicano ha subito profonde trasformazioni nel 2025, guidate da riforme legislative, misure istituzionali e procedimenti giudiziari. L'emanazione della nuova legge sugli affitti, lo scoppio del caso Guepardo, le disposizioni del Registro Immobiliare, l'annuncio della creazione di un registro dei fornitori per rafforzare la fiducia e il programma di digitalizzazione della Direzione Generale delle Imposte Interne (DGII) hanno dominato il ciclo di notizie in un periodo segnato anche da accuse di irregolarità.
Nuova legge sugli affitti
Dopo oltre 70 anni di regolamentazioni risalenti al 1959, il mercato immobiliare dominicano ha subito una profonda trasformazione legislativa a livello nazionale nel 2025. Il 14 agosto, il potere esecutivo ha promulgato la Legge 85-25 sugli affitti immobiliari e gli sfratti, redatta dal Presidente della Camera dei Deputati, Alfredo Pacheco, dopo l'approvazione da parte di entrambe le camere del Congresso, a seguito di diversi anni di dibattito.
Tra gli aspetti più rilevanti di questa nuova normativa vi è l'articolo 7, che stabilisce che la commissione di intermediazione sarà a carico della parte che stipula il contratto e che le spese legali relative al contratto dovranno essere ripartite in parti uguali. L'articolo 8 disciplina gli adeguamenti del canone di locazione, fissando un limite massimo del 10% annuo nei contratti di locazione residenziale in assenza di un accordo preventivo.
L'articolo 13 limita il deposito cauzionale a un massimo di due mensilità di affitto, mentre l'articolo 20, paragrafo II, obbliga il locatore a effettuare le riparazioni necessarie senza addebitarne i costi all'inquilino né aumentare l'affitto. In caso di temporanea inoccupazione dell'immobile per lavori di ristrutturazione, l'obbligo di pagamento è sospeso.
In materia procedurale, la legge stabilisce che i contratti di locazione residenziale saranno trattati dai tribunali dei giudici di pace, mentre quelli commerciali dai tribunali di primo grado, fissando inoltre un termine massimo di due mesi per le procedure di sfratto.
Gli esperti hanno messo in guardia contro le lacune legislative, come l'avvocato Darnetty Lugo, che ha evidenziato la mancanza di chiarezza sulla possibilità di includere il primo mese di affitto anticipato nel limite del deposito cauzionale consentito, le possibili contraddizioni con il Codice Civile in merito alla ripartizione delle spese legali e l'assenza di una procedura chiaramente definita per l'esecuzione degli sfratti, a seguito della sentenza TC/0743/2025 della Corte Costituzionale.
Caso Cheetah
A febbraio, la Procura della Repubblica ha portato alla luce il cosiddetto " Caso Cheetah", un fascicolo che descrive in dettaglio presunte frodi immobiliari legate alla sollecitazione di acquirenti tramite piattaforme digitali e social media, principalmente negli Stati Uniti, a Porto Rico e in Europa, per la vendita di progetti inesistenti. Secondo le autorità, la rete avrebbe truffato centinaia di vittime per oltre 18 milioni di dollari, il che ha portato a perquisizioni, sequestri, arresti e alla classificazione del caso come questione complessa.
L'accusa ha riferito che inizialmente 122 persone e lo Stato dominicano erano state indicate come vittime, sebbene in seguito siano state ricevute oltre 478 denunce. Il giudice istruttore di La Romana, Franchesca Silvestre, ha disposto la custodia cautelare di tre imputati, tra cui il cittadino francese Yves Alexandre Giroux, identificato dalla Procura come il principale sospettato all'interno della rete criminale.
Il 15 febbraio, Loany Lismeiry Ortiz Nova è stata arrestata in Colombia con l'accusa di coinvolgimento in una frode immobiliare, mentre Keylis Samahi Belfon Arismendi era già stata arrestata in Colombia nel novembre di quest'anno. Entrambe le persone arrestate sono attualmente in attesa di estradizione nella Repubblica Dominicana.
Registro immobiliare
Il Registro Immobiliare ha comunicato in ottobre l'emanazione del provvedimento tecnico DNRT-DT-2025-001, volto a rafforzare la sicurezza giuridica nel Paese.
Il provvedimento relativo alle “annotazioni preventive, alle registrazioni provvisorie e alle annotazioni informative” mira all’uniformità dei criteri di registrazione dei titoli e all’efficienza dei processi di registrazione a livello nazionale.
Il provvedimento è stato emanato dalla Direzione Nazionale del Catasto (DNRT) e stabilisce le condizioni per la registrazione e la cancellazione delle annotazioni preventive e informative, nonché le azioni di registrazione effettuate come registrazioni provvisorie.
Nel dicembre 2025, ha segnalato l'integrazione della firma digitale qualificata nelle certificazioni di stato giuridico, abilitata con convalida tramite codice QR, che consente di rafforzare la sicurezza dei documenti e di riconoscere la piena validità delle procedure elettroniche.
Ha inoltre introdotto una nuova disposizione che stabilisce che le procedure di registrazione possono essere svolte interamente per via elettronica, con piena validità legale dei documenti digitali e senza necessità di presenza fisica, salvo nei casi previsti dalla normativa.
Registro nazionale dei fornitori
A luglio, durante un incontro con la diaspora a New York, il direttore esecutivo di Pro Consumidor, Eddy Alcántara, ha annunciato la creazione di un Registro nazionale dei fornitori di servizi immobiliari e di costruzione per cercare di debellare le frodi nelle transazioni immobiliari nella Repubblica Dominicana.
Il funzionario ha ribadito l'iniziativa in ottobre durante il Forum Immobiliare, assicurando che la piattaforma sarebbe stata pronta a dicembre. Tuttavia, a dicembre, interpellato da El Inmobiliario, Alcántara ha riferito che il processo si era rivelato più complesso del previsto ed era ancora in fase di raccolta dati, poiché gli operatori del settore edile non avevano ancora fornito le informazioni necessarie. Ha dichiarato che l'obiettivo era rendere il registro disponibile entro maggio 2026.
DGII
A novembre, l'Agenzia delle Entrate della Repubblica Dominicana (DGII) ha annunciato l'aggiornamento dei limiti per i pagamenti in contanti nelle transazioni immobiliari. Il regolamento fissa l'importo massimo consentito a RD$ 1.500.000,00 e specifica che qualsiasi transazione superiore a tale limite deve essere effettuata tramite canali bancari ufficiali.
L'ente ha inoltre annunciato che, a partire da maggio 2026, tutte le transazioni immobiliari, come i trasferimenti e la gestione dei mutui, saranno effettuate interamente in formato digitale, in coordinamento con la giurisdizione immobiliare. Lo stesso annuncio includeva l'obbligo di utilizzo della fatturazione elettronica e l'autorizzazione dei pagamenti delle imposte tramite carta di credito in collaborazione con Banreservas.
