Arlina Espaillat: "Gli sfratti non saranno più annullati se l'inquilino paga in ritardo."

SANTO DOMINGO.- L'avvocata Arlina Espaillat, specializzata in diritto immobiliare, ha riconosciuto che la Legge sulla locazione di immobili e sugli sfratti, promulgata nella Repubblica Dominicana, cerca un equilibrio tra proprietario e inquilino, soprattutto in materia di sfratto.

In un'intervista a La Ventana de El Inmobiliario, ha spiegato che in precedenza, secondo la legge del 1955, lo sfratto era un processo "odioso, lungo e ingiusto" per il proprietario di un immobile, che si trattasse di una casa o di un'attività commerciale.

L'esperto ha indicato che, con l'entrata in vigore della nuova legge, i termini saranno più brevi, ci saranno al massimo tre udienze e il giudice dovrà pronunciarsi sul "pagamento immediato".

Ha spiegato che in precedenza, la procedura di sfratto veniva immediatamente interrotta se l'inquilino si metteva in regola con i pagamenti, a prescindere dalla sua storia di morosità. Con le nuove normative, questo non sarà più possibile.

«Nel momento in cui lo hai minacciato dicendogli: "Per favore, pagami, mettiti in regola con i pagamenti o ti farò causa per sfratto", quell'inquilino si sarebbe subito messo in regola e la procedura sarebbe fallita. Ma forse non eri interessato a continuare con quell'inquilino perché era già un cattivo pagatore, il rapporto si era già deteriorato, c'era un modello di inadempienza e volevi rescindere il contratto», ha iniziato a spiegare.

A tal proposito, l'agente immobiliare ha aggiunto che una situazione simile non si ripeterà più. "In qualità di proprietaria, vi informo che avete 10 giorni di tempo per saldare il vostro debito. Se non effettuerete il pagamento entro questi 10 giorni, potrò avviare la procedura di sfratto. Anche se l'inquilino dovesse pagare il saldo oltre la scadenza, cosa che non accadeva in precedenza, la procedura non verrà archiviata e il giudice sarà tenuto a pronunciarsi a favore del pagamento tempestivo", ha spiegato.

Ha aggiunto che l'ordinanza di sfratto costituisce un titolo esecutivo, che consente, a livello procedurale, lo sfratto dell'inquilino e il recupero del debito esistente.

Alla luce di questi cambiamenti, Espaillat ha ritenuto che la nuova legge abbia apportato un contributo significativo, in quanto sostituisce normative obsolete e consentirà una maggiore certezza del diritto nel paese.

"Avevamo una legge obsoleta del 1955. Avrebbe potuto essere modificata in molti altri modi, ma, in generale, apporta contributi significativi che garantiscono maggiore sicurezza, modernizzazione e una maggiore tutela del settore", ha commentato.

Due più uno nelle transazioni immobiliari

Lo specialista ha precisato che, per gli immobili residenziali, è previsto un importo massimo pari a due mensilità di affitto più una mensilità di deposito cauzionale anticipata. Per gli immobili commerciali, invece, la questione è lasciata all'accordo tra le parti interessate.

Con questo quadro normativo, che attende solo la sua pubblicazione ufficiale nella Gazzetta Ufficiale per entrare in vigore, ha apprezzato il contributo significativo che è stato dato all'inquilino.

«C'era già una mancanza di controllo. C'erano persone che chiedevano quattro depositi cauzionali più un mese di affitto, tre depositi cauzionali più un mese di affitto... Non c'era una regola fissa, ma piuttosto la prassi comune sul mercato», ha affermato.

Riguardo ai progressi, ha specificato che la legge stabilisce chi deve pagare la commissione all'agente immobiliare, ovvero la persona che lo ha incaricato. Tuttavia, ha chiarito che la legge non fissa una percentuale di commissione, lasciando questo aspetto aperto.

D'altro canto, ha fatto notare che le spese legali relative al contratto e alla legalizzazione notarile, che in precedenza erano a carico dell'inquilino, saranno ora ripartite equamente tra le due parti.

Aumento del prezzo di affitto

Il consulente immobiliare ha assicurato che un ulteriore contributo è la regolamentazione dell'aumento dei prezzi degli affitti, fissato a un massimo del 10%, senza possibilità di superare tale cifra, sia in pesos dominicani che in dollari.

Tuttavia, riteneva che, tenendo conto dell'inflazione, si sarebbe dovuta fissare una percentuale inferiore per gli affitti in dollari. In tal senso, stimava che un valore massimo del 3% o del 5% sarebbe stato appropriato.

Limitazioni della legge: affitti brevi

L'avvocato ha riconosciuto che la legge non affronta il fenomeno degli affitti a breve termine, che è in costante crescita nella Repubblica Dominicana. Tuttavia, ritiene che il quadro normativo sviluppato "sia molto migliore di quello che avevamo prima".

Un messaggio agli agenti immobiliari

In conclusione, Arlina Espaillat ha esortato gli agenti immobiliari a proseguire la loro formazione, a rimanere informati e a sviluppare le proprie competenze. Ha inoltre sottolineato l'importanza di redigere contratti solidi per tutelare entrambe le parti.

“L’informazione è potere. Quindi, se mi definisco una consulente, devo sapere il più possibile. E come ho detto, non sono obbligata a sapere tutto, ma sono obbligata a sapere dove reperire informazioni affidabili”, ha spiegato.

Nel corso del suo intervento, ha rivelato che i contratti di locazione non sono sempre gestiti da avvocati, poiché gli agenti immobiliari utilizzano modelli – scaricati da internet o già pronti – per negoziare l'accordo tra proprietario e inquilino.

Alla luce di questo scenario, ha messo in dubbio il livello di comprensione da parte degli agenti di ciascuna clausola del contratto. Pur chiedendosi se avessero davvero colto ogni punto delineato nel documento, ha espresso un pensiero chiaro di fronte a questa realtà: "Non vi è alcuna certezza giuridica, né alcuna garanzia circa l'intento delle parti", ha concluso.