Twoub legal la k ap koute plizyè milyon dola epi k ap detwi rèv envestisman yo.
Sa gen de semèn, mwen te resevwa yon apèl dezespere nan men yon kliyan ki te fèk resevwa kle apatman li nan yon resort nan Punta Cana. "Doktè, y ap fè m peye $500 pou sèvis yo pa janm eksplike m, epi yo entèdi m lwe pwopriyete mwen an sof si m siyen règleman resort la. Èske sa legal?"
Konvèsasyon sa a te repete plizyè fwa pandan de semèn nan biwo mwen an. Denominatè komen an: pèsonn pa t li règleman konplèks la anvan yo te achte, oswa anvan yo te siyen.
Antanke avoka ak konseye byen imobilye ki te bay konsèy sou plizyè tranzaksyon nan devlopman touristik, mwen obsève yon sitiyasyon ki mande atansyon ijan nou pou pwoteje fòs sektè nou an ke nou rele touris byen imobilye: règleman yo nan resort yo ka ap opere nan yon vid legal ki bezwen adrese.
Reyalite kache gwo konplèks yo
Nan 20 ane mwen genyen nan pratik dwa byen imobilye, mwen wè kijan konplèks resort mayifik sa yo kreye pwòp "mini-eta" yo ak règ ki ka etonan, e nan kèk ka, vyole dwa fondamantal pwopriyetè yo oswa pwopriyetè potansyèl yo.
Pwoblèm nan se pa lefèt ke règleman yo egziste. Pwoblèm nan se yo fonksyone san yon kad legal espesifik pou gouvène yo
Kontrèman ak règleman kondominyòm yo, ki etabli klèman nan Lwa 5038 ak amannman li yo, règleman konplèks touristik sa yo opere nan yon zòn gri legal ki ka jenere konfli ki koute chè e ki dire lontan.
Ki sa k ap pase vreman?
Règleman pou konplèks sa yo ka gen ladan restriksyon ki soti nan:
- Limitasyon sou itilizasyon pwopriyete a (entèdiksyon sou lokasyon kout tèm, restriksyon sou envite, fanmi, zanmi, elatriye)
- Frè obligatwa ki pa byen presize nan kontra acha a
- Règleman konstriksyon ak modifikasyon ki trè restriktif
- Règleman sou bèt kay ki ka sipriz mèt yo
- Aksè ak lè itilizasyon ki pi restriksyon pou zòn komen yo pase kondominyòm tradisyonèl yo
- Kloz eksklizivite komèsyal ki ka limite aktivite ekonomik yo
Kesyon ki vo yon milyon dola yo se: Konbyen achtè ki okouran de restriksyon sa yo anvan yo siyen? Konbyen ajan byen imobilye ki konnen règleman sa yo egziste epi ki byen etidye yo anvan yo konseye kliyan yo?
Pri inyorans lan
Mwen dokimante ka kote pwopriyetè kay yo te fè fas ak:
- Amann sanzatann pou vyolasyon règleman yo pa t konnen
- Limitasyon rentabilité akòz restriksyon ki pa divilge alè
- Konfli legal ki dire lontan akòz entèpretasyon anbigi règleman yo
- Pèt valè akòz restriksyon ki afekte maketing ki vin apre a
Yon erè nan konpreyansyon règleman sa yo ka koute plis pase komisyon yon vant antye.
Twoub legal pèsonn pa mansyone a
Men pwoblèm fondamantal la: règleman sa yo pa gouvène pa okenn lwa espesyal ki sipèvize yo, jan sa ye ak kondominyòm yo.
Sa vle di ke:
- Pa gen okenn kad legal klè ki fikse limit sou restriksyon yo
- Pwopriyetè yo gen mwens pwoteksyon legal kont abi potansyèl yo
- Pa gen okenn mekanis siveyans espesifik nan men gouvènman an
- Konfli yo rezoud nan tribinal òdinè, pa nan enstitisyon espesyalize
Sitiyasyon sa a ka vyole dwa fondamantal tankou dwa pwopriyete ki nan Atik 51 Konstitisyon Dominikèn nan ak dwa konsomatè ki nan Lwa 358-05 la.
Responsablite pataje
Pou ajan byen imobilye yo:
Konnen pwojè a pa sifi ankò. Ou bezwen metrize règleman konplèks la.
Lè w ap vann nan yon kominote ki gen baryè, tankou sa yo nou sot mansyone pi wo yo, ou pa sèlman ap vann yon apatman; w ap vann yon stil de vi ki gen règ byen presi. Kredibilite pwofesyonèl ou depann de kliyan w lan pa sezi apre yo fin remèt li pwopriyete a.
Pou devlopè yo:
Konstriksyon nan konplèks sa yo mande yon konesans apwofondi sou règleman yo anvan yo vann yo.
Mwen wè pwomotè pwomèt ekipman oswa itilizasyon ki pita vyole règleman konplèks prensipal la. Rezilta a: kliyan fristre ak pwosè ki te ka evite.
Men gen yon pwoblèm ki pi grav: anpil konpayi konstriksyon voye sèlman akò preliminè lavant lan, san yo pa mete règleman konplèks la ladan l. Pratik sa a dwe chanje imedyatman. Règleman yo ta dwe toujou akonpaye kontra inisyal la, yo pa ta dwe parèt kòm yon sipriz lè yo delivre l.
Pou achtè yo:
Li mande pou li epi siyen règleman yo anvan kontra final la, pa apre.
Rekòmandasyon legal ijan mwen an:
Pou moun k ap jere konplèks yo: Anrejistre règleman nou yo ak Ajans Pwoteksyon Konsomatè a pou anpeche yo konsidere yo kòm kontra adezyon abizif. Mezi prevantif sa a ka evite litij ki koute chè epi ankouraje plis transparans. Mande konpayi konstriksyon k ap opere oswa k ap konstwi nan konplèks nou yo pou yo toujou mete règleman yo nan akò acha a.
Pou konpayi konstriksyon yo: Enfòme ajan an ak achtè a sou règleman konplèks la depi premye kontak la. Pa sèlman voye kontra a; mete tout règleman yo ladan l. Transparans inisyal sa a anpeche diskisyon nan lavni epi li bati konfyans.
Pou enstitisyon finansye yo: Evalye règleman konplèks rezidansyèl yo anvan ou akòde finansman. Règleman abizif ka fè garanti ou a pa likid. Kisa k ap pase lè ou achte yon pwopriyete men ou pa ka vann li akòz restriksyon konplèks? Risk sistemik sa a mande yon evalyasyon alavans.
Pou pwofesyonèl nan endistri a: Enkòpore revizyon regilasyon kòm yon pati estanda nan pwosesis lavant ak dilijans ou. Se pa yon opsyon; se yon kesyon de siviv pwofesyonèl. Sonje byen: ou pa sèlman ap vann pwojè a, ou ap vann tout konplèks la ak ekosistèm regilasyon li an.
Pou achtè yo: Pa janm siyen yon kontra san ou pa li epi byen konprann règleman konplèks la.
Apèl pou aksyon an
Antanke avoka, konseye nan domèn byen imobilye, epi otè liv "Imobilye nan yon pèspektiv legal," mwen fè yon apèl ijan bay sektè nou an:
Li enperatif pou nou modifye Lwa 5038 la pou mete ladan l règleman espesifik pou sant touristik sa yo ak règ yo. Reyalite a se ke se pa tout règleman aktyèl yo ki "onèt"—gen kèk ki vyole dwa fondamantal achtè yo sou pretèks ke yo se "règ sant".
Nou bezwen règ klè, men règ ki pa vyole dwa. Règ san abi pouvwa. Règ ki pa ni abitrè ni inilateral.
Mwen dokimante ka kote achtè yo te siyen yon seri règleman, men règleman ki aplikab yo te chanje anpil apre sa, dapre kloz ki pèmèt "modifikasyon inilateral lè administrasyon an jije sa apwopriye." Sa a se pa yon dwa; sa a se yon abi.
Jan Benito Juárez te byen di a: "Respè pou dwa lòt moun se lapè." Prensip sa a ta dwe gouvène konplèks sa yo.
Pandansetan, sèl pwoteksyon reyèl la se konesans prevantif ak transparans depi premye kontak la.
Kesyon ki chanje tout bagay la
Anvan pwochen vant ou nan nenpòt nan konplèks sa yo, mande tèt ou: Èske mwen ka eksplike kliyan mwen an egzakteman sa yo kapab fè ak sa yo pa kapab fè ak pwopriyete yo a dapre règleman konplèks la?
Si repons lan se non, kliyan ou an ap achte avèg, epi w ap vann nan teritwa danjere.
Règleman ki pa li yo se yon pwoblèm garanti.
Aji yon fason opak pa sèlman fè achtè endividyèl yo mal; li fè tout sektè byen imobilye a mal, ki gen ladan envestisman etranje, touris, ak ekonomi nou an. Transparans ak respè pou dwa yo pa opsyonèl; yo se fondasyon yon sektè dirab ak serye ak yon sètitid legal garanti.
Ekselans pwofesyonèl nan sektè byen imobilye liksye a pa mezire sèlman pa lavant ki fèt ankò, men pa konfli yo evite ak dwa yo respekte. Sonje sa:"Vrè liks nan byen imobilye se sekirite legal."
Atik sa a fè pati seri 'Pwoteksyon Legal nan Imobilye'.
Opinyon ki eksprime nan atik sa a se responsablite otè a sèlman.
