वित्तीय रणनीतिकार चेतावनी देते हैं कि यदि कोई संपत्ति किसी परिभाषित उद्देश्य की पूर्ति नहीं करती है, लाभदायक नहीं है, या उसकी लागत अपेक्षित लाभ से अधिक है, तो वह एक दायित्व बन सकती है।
सैंटो डोमिंगो – दशकों से, संपत्ति का मालिक होना वित्तीय सुरक्षा के सबसे व्यापक प्रतीकों में से एक रहा है। घर, अपार्टमेंट या ज़मीन का एक टुकड़ा होना अक्सर धन का पर्याय माना जाता है। हालांकि, पूंजी सृजन और धन संरक्षण में विशेषज्ञता रखने वाले रणनीतिकार मैगली उज़्काटेगुई के अनुसार, अचल संपत्ति खरीदना अपने आप में एक अच्छा निवेश नहीं है।
अनुबंध पर हस्ताक्षर करने, यूनिट आरक्षित करने या ऋण लेने से पहले, विशेषज्ञ एक ऐसा प्रश्न पूछने की सलाह देते हैं जो पूरे लेन-देन को निर्धारित कर सकता है: इस संपत्ति को खरीदने का उद्देश्य क्या है? मैगली के एडवाइजर के संस्थापक बताते हैं, "यह जानना महत्वपूर्ण है कि व्यक्ति के पास कितनी पूंजी है। दूसरा, वे क्या हासिल करना चाहते हैं, यानी क्या यह संपत्ति व्यक्तिगत उपयोग के लिए है या आय अर्जित करने के लिए है।".
कोई व्यक्ति रहने के लिए, छुट्टियां बिताने के लिए, अपनी पूंजी को सुरक्षित रखने के लिए, भविष्य में मूल्य वृद्धि की प्रतीक्षा करने के लिए या किराये से आय अर्जित करने के लिए संपत्ति खरीद सकता है। प्रत्येक उद्देश्य के लिए एक अलग रणनीति की आवश्यकता होती है और यह तरलता, लाभप्रदता और जोखिम की विशिष्ट स्थितियों के अनुरूप होती है।.
उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि समस्या तब उत्पन्न होती है जब संपत्ति से आय उत्पन्न होगी या धन वृद्धि में योगदान होगा या नहीं, इसका आकलन किए बिना किसी भी अचल संपत्ति अधिग्रहण का वर्णन करने के लिए निवेश शब्द का उपयोग किया जाता है।.
“आपकी संपत्ति आपके लिए बोझ बन सकती है क्योंकि आपको रखरखाव, कॉन्डो फीस और प्रबंधन के लिए भुगतान करना पड़ता है, और यह संपत्ति आपके लिए एक तरह से बंद रहती है,” रणनीतिकार चेतावनी देते हैं। इसका मतलब यह नहीं है कि निजी आनंद के लिए संपत्ति खरीदना एक बुरा विचार है, बल्कि यह कि आपको इसके उद्देश्य और इससे होने वाले खर्चों के बारे में स्पष्ट जानकारी होनी चाहिए।.
उज़्काटेगुई बताते हैं कि उनके कुछ ग्राहकों के पास पुंटा काना या ला रोमाना जैसे स्थानों में संपत्तियां हैं जो साल के अधिकांश समय खाली रहती हैं क्योंकि उनके मालिक उन्हें पारिवारिक आनंद के लिए आरक्षित रखना पसंद करते हैं।.
इन मामलों में, अधिग्रहण एक सोच-समझकर लिया गया निर्णय होता है जो लागतों को वहन करने की वित्तीय क्षमता पर आधारित होता है, न कि लाभ कमाने की अपेक्षा पर। मैगली उज़्काटेगुई बताते हैं, "उनके पास ऐसा करने के साधन हैं और उन्होंने ऐसा करने का निर्णय लिया है।".
लाभप्रदता
जब लक्ष्य आय उत्पन्न करना हो, तो मूल्यांकन की शुरुआत वास्तव में उपलब्ध पूंजी की मात्रा निर्धारित करने से होनी चाहिए। गणना केवल डाउन पेमेंट या विक्रय मूल्य तक सीमित नहीं होनी चाहिए, बल्कि इसमें संपत्ति के अधिग्रहण, संचालन और रखरखाव से जुड़े खर्चों को भी शामिल किया जाना चाहिए।.
वित्तपोषण की लागत से ये प्रतिबद्धताएं और भी जटिल हो जाती हैं। कार्यकारी का मानना है कि डोमिनिकन गणराज्य कुछ निवेशकों के लिए एक आकर्षक बाजार बना हुआ है, लेकिन वे यह भी बताती हैं कि ऋण के माध्यम से खरीदारी को वित्तपोषित करने पर ब्याज दरें अनुमानित प्रतिफल को काफी हद तक प्रभावित कर सकती हैं। वे कहती हैं, "ब्याज दरें थोड़ी अधिक हैं। इसलिए, यदि आप ऋण का लाभ उठाने जा रहे हैं, तो आपको यह जानना आवश्यक है कि वास्तविक प्रतिफल क्या होगा।".
ब्याज, बीमा, कर, रखरखाव, कॉन्डोमिनियम शुल्क, प्रशासनिक खर्च, मरम्मत और खाली रहने की अवधि, इन सभी खर्चों को विश्लेषण में शामिल किया जाना चाहिए। इन खर्चों को घटाने के बाद ही यह निर्धारित किया जा सकता है कि संपत्ति से अपेक्षित लाभ प्राप्त होगा या नहीं और क्या वह लाभ निवेशित पूंजी और उठाए गए जोखिमों की भरपाई करता है।.
कृत्रिम प्रक्षेपणों से बचें
अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय क्षेत्र में 14 वर्षों से अधिक का अनुभव रखने वाले एडवाइजर बाय मैगली के संस्थापक भी आदर्श परिदृश्यों पर आधारित अनुमानों से बचने की सलाह देते हैं। उदाहरण के लिए, अवकाशकालीन या अल्पकालिक किराये की संपत्तियों के लिए लगभग स्थिर अधिभोग मानकर आय का अवास्तविक अनुमान लगाया जा सकता है।.
इसके बजाय, वे ऐसे रूढ़िवादी परिदृश्य विकसित करने का प्रस्ताव देते हैं जिससे यह निर्धारित किया जा सके कि यदि बिक्री प्रक्रिया के दौरान अनुमानित दरों से कम अधिभोग दरें भी आ जाएं तो क्या संपत्ति टिकाऊ बनी रहेगी। यदि परिणाम बाद में इस अनुमान से अधिक हो जाते हैं, तो यह अतिरिक्त लाभ होगा, लेकिन यह संचालन को बनाए रखने के लिए आवश्यक नहीं होगा। उज़्कातेगुई कहते हैं, “इसमें एक रसद और सुरक्षा संबंधी पहलू भी शामिल है; आप केवल खरीदने के लिए कुछ नहीं खरीद सकते। आपको पहले पूर्व-मूल्यांकन करना होगा और यथार्थवादी आंकड़ों के साथ काम करना होगा।”.
पूंजी की रक्षा करें
उचित जांच-पड़ताल केवल संपत्ति की विशेषताओं और स्थान तक ही सीमित नहीं है। संपत्ति खरीदने से पहले, विशेषकर निर्माणाधीन संपत्ति खरीदने से पहले, डेवलपर, उनके पूर्व रिकॉर्ड और क्या उन्होंने अन्य परियोजनाओं को समय पर पूरा किया है, इसकी भी जांच करना आवश्यक है।.
मूल्यांकन में उपयोग की गई सामग्री, निर्माण समयसीमा, अनुबंध की शर्तें और प्रत्येक पक्ष द्वारा ली गई जिम्मेदारियों को शामिल किया जाना चाहिए। निर्माणाधीन संपत्ति खरीदना, तैयार संपत्ति खरीदने से अलग जोखिम भरा होता है, इसलिए आपके निवेश की सुरक्षा के लिए डेवलपर की प्रतिष्ठा, अनुभव और वित्तीय स्थिरता अत्यंत महत्वपूर्ण हो जाती है।.
उज़्कातेगुई उन खर्चों का भी अनुमान लगाने का सुझाव देते हैं जो अभी तक निर्धारित नहीं किए गए हैं। यदि खरीद के समय प्रशासन, रखरखाव या कॉन्डोमिनियम शुल्क की लागत अज्ञात है, तो अनुमान से इन प्रतिबद्धताओं को बाहर रखने से लाभप्रदता की अवास्तविक अपेक्षा उत्पन्न हो सकती है।.
दूसरा विकल्प यह है कि आप उचित अनुमानों के साथ काम करें और अंतिम आंकड़े प्राप्त होने तक विभिन्न परिदृश्यों का निर्माण करें। वे जोर देते हुए कहते हैं, "आपको संबंधित लागतों को ध्यान में रखना होगा ताकि आपके दिमाग में अमूर्त विचार न हों, बल्कि वास्तविक आंकड़े हों।".
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