Par Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SAINT-DOMINGUE.- La question controversée de la réglementation des locations de courte durée en République dominicaine devrait être incluse dans un chapitre entier de la loi sur la location, tant attendue.
C’est du moins ce que suggère Héctor Alies Rivas, expert en droit immobilier, qui, interrogé sur le sujet par El Inmobiliario, a souligné l’importance de réglementer ce type de service dans le droit locatif.
« Airbnb, c'est comme Uber, comme n'importe quelle autre plateforme d'économie collaborative, ce qui en soi n'est pas mauvais. Ce dont elle a besoin, c'est d'une réglementation. Or, dans cette ville, à Saint-Domingue, et je pense dans tout le pays… la situation est devenue incontrôlable car les gens réservent un logement et se retrouvent avec des inconnus dans l'ascenseur, et leurs enfants sont témoins de ces scènes », a analysé l'associé du cabinet d'avocats Puello Herrera & Alies.
Il a recommandé que le projet de loi, réintroduit à la Chambre des députés lors de la présente session législative, comprenne un chapitre entier consacré aux locations via des plateformes comme Airbnb ou tout autre service de location de courte durée. L'objectif est de moderniser la législation et de garantir qu'elle reflète les réalités actuelles.
Le professeur d'université estime également que « des réglementations distinctes pour encadrer Airbnb... pourraient être excessives ».
Héctor Alies Rivas, expert en droit immobilier. (Source externe).
Il a fait remarquer que d'autres pays ont connu des expériences réussies en matière de réglementation des locations de courte durée.
Il a cité la France en exemple, et plus particulièrement la ville de Paris, où le nombre de jours par an autorisés pour ce type de location est limité.
Il a indiqué que l'Allemagne avait mis en place une réglementation et qu'au Portugal, le nombre de licences permettant d'opérer via la plateforme Airbnb était contrôlé.
« Autrement dit, tout le monde ne peut pas être sur Airbnb ; il faut une licence pour être sur cette plateforme », a-t-il déclaré.
Il a également précisé que ces types de licences doivent être réexaminés périodiquement, par exemple tous les quatre, cinq ou six ans.
Alies Rivas a cité l'expérience de Barcelone en la matière, où la location de chambres privées pour de courtes périodes était interdite, comme moyen d'établir des contrôles.
Il a indiqué que parmi les règles établies dans ce pays européen figure la limitation selon laquelle une chambre dans un immeuble ne peut être louée pour une période inférieure à 31 jours.
L'avocat spécialisé en droit immobilier a déclaré que de nombreux pays luttent pour empêcher la proposition de locations de courte durée dans leurs centres historiques.
Il a indiqué que certaines villes des États-Unis avaient instauré des limitations en matière de permis et de réglementations.
Hier encore, mardi, la ville de New York a commencé à mettre en œuvre une série de restrictions sur les locations de courte durée, ce que la plateforme d'hébergement touristique Airbnb a considéré comme une interdiction « de facto » de son activité.
Des mesures similaires visant à réglementer ces services ont été mises en œuvre dans la ville de California, selon cet expert immobilier.
Citant d'autres exemples de réglementation, il a indiqué que l'Asie et l'Australie avaient également mis en place des interdictions, dont certaines étaient totales.
Dans le cas de la ville de Tokyo, il a indiqué qu'Airbnb est légal, mais que la réglementation existante a découragé la demande pour ces services.
D'autres pratiques de contrôle ont été mises en place avec succès dans ce pays asiatique, comme le détaille Alies Rivas, notamment le fait que les hôtes collectent des données essentielles qui doivent être communiquées aux autorités japonaises.
Que faire en cas de revenus mixtes ?
L'expert immobilier a été consulté au sujet de la plainte déposée par Mme Niulvi Ramos, via El inmobiliario, qui vit une situation désespérée car elle doit supporter de résider dans une propriété occupée par des locataires de courte durée qui ne respectent pas les règles essentielles de bonne conduite.
Interrogé sur ce drame, publié sous le titre « Quand un locataire de courte durée devient une source de malheur », l’avocat Héctor Alies Rivas a révélé qu’il recevait fréquemment des affaires de ce genre.
Pour lui, l'essor d'Airbnb, qui n'est pas réglementé en République dominicaine, « soulève des questions juridiques intéressantes concernant l'étendue des droits de propriété, les locations et la vie en copropriété. L'enjeu dépasse le simple cadre de la coexistence et justifie une analyse du sort des droits des copropriétaires. ».
Il a indiqué que les règlements de copropriété n'interdisent pas ce type de location et qu'un propriétaire a le droit de louer son bien pour la durée et le montant qu'il juge appropriés, car il exerce ainsi ses droits de propriété.
Toutefois, il a souligné que l'article 4 de la loi 5038 sur les copropriétés établit que chaque propriétaire, pour la jouissance de sa propriété exclusive, peut librement utiliser les parties communes selon leur destination, sans préjudice des droits des autres propriétaires.
En outre, il a cité que, selon l'article 7 de la disposition légale susmentionnée, le formulaire de description de l'unité de copropriété établi par le Règlement général sur les levés cadastraux précise la destination de chaque secteur.
Il a ajouté qu'une fois cette copropriété enregistrée, la destination choisie devient exécutoire, raison pour laquelle il affirme qu'en principe, si la destination d'un logement en copropriété est résidentielle, cela pourrait être considéré comme un obstacle juridique pour le propriétaire qui souhaite l'utiliser pour des locations de courte durée.
Analysez la question controversée et réglementaire suivante : « Le propriétaire d’un condominium, en intégrant la plateforme Airbnb, compte tenu de la finalité manifestement lucrative et commerciale (et non résidentielle) de son projet, devient-il un hôtelier ou un simple bailleur ? Cela constitue-t-il une violation du règlement de copropriété ? ».
Il a affirmé qu'il ne fallait pas oublier que chaque copropriété a sa vocation, tout comme les locations dans un centre commercial ont une utilisation spécifique puisqu'elles ne pourraient jamais servir à l'habitation.
« Un immeuble en copropriété est un immeuble en copropriété. Dès lors que les locations sont de courte durée, il ne s'agit plus d'un usage résidentiel, même si cela peut paraître ainsi, mais plutôt d'une activité hôtelière. C'est pourquoi Asonahores milite pour une réglementation, car cela crée une concurrence déloyale sur ce marché », a-t-il expliqué.
En attendant l'élaboration d'une réglementation en République dominicaine, l'expert suggère d'explorer des solutions alternatives pour remédier aux problèmes potentiels liés aux locations à usage mixte. Il propose de limiter l'accès des locataires de courte durée aux espaces communs et d'utiliser des cartes à puce pour contrôler les entrées et les sorties, afin d'éviter les désagréments.
