Elle cite notamment la clarification et la réglementation des conditions ou des différences entre les contrats de résidence habituelle, de tourisme, de vacances, commerciaux ou autres types de logements.
SAINT-DOMINGUE.- Le « projet de loi sur la location et l'expulsion immobilières », récemment soumis au Congrès national par le député Alfredo Pacheco, est un instrument incomplet car il omet un groupe d'éléments essentiels au processus de location, selon l'avocate Maridalia Rodríguez Padilla, experte en la matière.
Bien qu'elle reconnaisse que la législation répond à la nécessité de renouveler et d'unifier la réglementation dispersée en matière de location immobilière dans le pays, elle omet des points importants, notamment la clarification et la réglementation des conditions ou des différences entre les contrats de location de logements ordinaires, touristiques, de vacances, commerciaux ou autres types de locations.
Rodríguez Padilla mentionne également l’établissement de règles d’acquisition préférentielles pour le locataire, la stipulation de moyens alternatifs de résolution des conflits et le lien entre les locations immobilières et les instruments juridiques financiers (par exemple, la fiducie immobilière).
Cet avocat chevronné estime que, par rapport aux projets précédents, la nouvelle proposition n'identifie pas de contributions significatives concernant l'obligation de déposer la garantie locative ou les dépôts de garantie.
« Ce qui pourrait passer pour une nouveauté peut être interprété comme une simple substitution de l'entité gérant ces fonds, qui passe de la Banque agricole à la Banque de réserve, et bien que l'intention soit de créer un fonds spécial avec ces dépôts, le fait que l'administrateur soit le ministère du Logement et des Bâtiments (MIVED) pourrait être interprété comme une délégation forcée de responsabilité publique à assumer par le secteur privé », explique le spécialiste sur le sujet.
Il comprend que les fondements législatifs doivent être revus et qu'il faut examiner comment cela profitera aux propriétaires immobiliers au-delà de la simple obtention d'intérêts d'épargne ordinaires.
Bien que le préambule du projet de loi mentionne la nécessité de stimuler les investissements immobiliers étrangers, le nouveau texte n'apporte aucune contribution à cet égard, affirme l'expert.
« Alors que l’article 3 du nouveau projet ajoute quelques exceptions au champ d’application de la loi possible, comme les baux à court ou à long terme de projets touristiques, il ne clarifie pas sa réglementation (par exemple : la location de logements sans licence d’exploitation touristique comme Airbnb) », souligne-t-il.
Concernant la pénalité pour résiliation anticipée proposée par le nouveau projet de loi, il estime que des mesures plus douces pourraient être envisagées, citant en exemple le fait que dans d'autres législations, cette pénalité peut se limiter à un mois de loyer par an, car parfois les pourcentages peuvent être plus préjudiciables.
« Ce projet ne fait aucune distinction entre les différents propriétaires : grands ou petits propriétaires, particuliers ou personnes morales. C’est un élément qui pourrait dynamiser le marché immobilier et notamment l’offre locative. ».
Rodríguez Padilla observe que le nouveau projet crée des fonctions ou des missions pour la Banque de réserve qui semblent relever davantage de la compétence du MIVED (par exemple : l’enregistrement des contrats, la livraison de biens en cas de différends entre locataires et propriétaires).
Il conclut que, d'une manière générale, « on pourrait dire qu'il s'agit pratiquement du même projet, à quelques modifications près que nous avons mentionnées ».
Enquête
Dans l’étude « Droit locatif et d’expulsion : propositions juridiques pour un parc de logements équilibré », publiée l’année dernière, Rodríguez Padilla et Denisse Härtling affirment que la réglementation en matière de location est obsolète et que ses modifications ultérieures ne sont pas adaptées au problème du logement existant dans le pays.
« Compte tenu de ce contexte, nous souhaitons saisir cette occasion pour souligner les contributions potentielles d'un marché locatif bien protégé, notamment en ce qui concerne son potentiel d'équilibrer notre parc de logements », soulignent les experts.
Ils insistent principalement sur la nécessité d'améliorer, dans une optique d'équilibre juridique, les procédures qui régissent le fonctionnement des locations, car ils estiment que propriétaires et locataires doivent être protégés et que des solutions efficaces doivent être apportées aux litiges qui surviennent dans ces relations contractuelles.
