« Les plaintes surviennent généralement au moment de la signature. C’est alors que les investisseurs découvrent des pénalités, des augmentations et des clauses qui retiennent leur attention. Ana Bello.
SAINT-DOMINGUE – Face au dynamisme du secteur immobilier dominicain et à l'intérêt croissant des investisseurs étrangers, l'examen des contrats d'achat et de vente est devenu un crucial des transactions. C'est ce qu'a déclaré Ana Bello, avocate spécialisée en droit immobilier, qui a souligné la persistance de contrats déséquilibrés sur le marché local, suscitant l'inquiétude des acheteurs et des investisseurs.
Lors de sa participation au podcast La Ventana de El Inmobiliario, la spécialiste a expliqué que l'une des principales préoccupations exprimées par les investisseurs lorsqu'ils font appel à des conseils juridiques concerne les pénalités prévues dans les contrats d'investissement.
« Généralement, les plaintes surviennent au moment où l'investisseur est sur le point de signer. C'est alors qu'il découvre des pénalités, des augmentations et des clauses qui retiennent son attention », a-t-il fait remarquer.
Il a expliqué que certains contrats prévoient des pénalités calculées sur la valeur totale du bien, et non sur le montant effectivement versé, ce qui peut représenter des pourcentages considérables en cas de résiliation. Tout en reconnaissant la nécessité de ces pénalités pour garantir la viabilité financière des projets, il a insisté sur le fait qu'elles doivent être proportionnées à l'investissement réalisé.
Bello a indiqué que, dans certains cas, ces contrats fonctionnent en pratique comme des contrats d'adhésion, où le promoteur fixe des conditions prédéterminées auxquelles l'acheteur doit consentir. Cette structure, a-t-il expliqué, oblige l'investisseur à bien comprendre les niveaux de risque qu'il prend.
Augmentation des prix de l'immobilier
Un autre point délicat soulevé concerne la gestion des hausses de prix de l'immobilier. Le spécialiste a expliqué que, si certains contrats indexent les ajustements sur l'indice des coûts de construction, d'autres ne fixent pas de limites claires ni ne détaillent la formule de calcul, ce qui peut engendrer de l'incertitude.
Il a également mentionné que les dates de livraison font souvent l'objet d'un examen approfondi, notamment lorsqu'elles sont conditionnées par l'obtention de permis ou la réalisation d'étapes clés du chantier. Dans ces cas-là, il a recommandé de vérifier précisément la date de début du délai de livraison.
« Les clauses doivent être équitables et proportionnées à la négociation en cours », a-t-il déclaré, tout en précisant que certaines dispositions pourraient être contestées si elles étaient examinées au regard des critères de protection des consommateurs.
Toutefois, Bello a précisé que les cas problématiques ne représentent qu'une faible proportion du volume total des transactions effectuées dans le pays, tout en insistant sur l'importance de renforcer l'examen des contrats dans le cadre du processus de diligence raisonnable.
Tokenisation immobilière : nouvelles opportunités, nouveaux défis juridiques
L'avocat a également abordé la question de la tokenisation des actifs immobiliers, une méthode qui permet de diviser les biens immobiliers en parts numériques grâce à la technologie blockchain.
Il a indiqué que, bien qu'il s'agisse d'une innovation susceptible de démocratiser l'investissement et de faciliter l'accès au marché, il subsiste des lacunes réglementaires qui doivent être analysées avec prudence.
Il a souligné que ce mécanisme exige des contrats clairs, une définition précise des droits sur l'actif sous-jacent et des garanties juridiques protégeant les investisseurs contre d'éventuels litiges.
Selon cet expert, la clé réside dans la promotion d'un plus grand équilibre et d'une plus grande transparence des conditions contractuelles, afin que les promoteurs et les investisseurs opèrent dans un cadre de sécurité juridique qui garantisse la confiance et la pérennité du marché.
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