« Ils sont comme Batman et Robin », ai-je expliqué en riant lors de mon récent discours d'ouverture au Forum « Métros sûrs ». L'auditoire a ri. Mais les rires se sont tus lorsque j'ai ajouté : « L'un sans l'autre, c'est instable. Et nous, acteurs du secteur, devons choisir : serons-nous les garants de la sécurité juridique ou ses prédateurs ? »
Car, comme à Gotham, lorsque les gardiens échouent, le chaos s'empare de la ville.
La confusion entre sécurité juridique et vérification préalable est l'une des erreurs les plus fréquentes que je constate dans le secteur immobilier. Les professionnels expérimentés les utilisent indifféremment. Les nouveaux agents pensent qu'il s'agit de la même chose. Les investisseurs supposent que l'une suffit.
L'affaire qui a failli coûter 500 000 dollars américains
Il y a deux mois, un investisseur espagnol a contacté mon cabinet pour obtenir des conseils juridiques spécialisés concernant l'acquisition d'un projet immobilier. D'un point de vue commercial, le projet semblait viable : rentabilité attractive, emplacement stratégique et prix compétitif.
Mais d'un point de vue juridique, c'était une bombe à retardement.
Le vendeur n'était pas le propriétaire enregistré. Sa « justification légale » pour la vente se résumait à un simple accord de vente préliminaire conclu entre lui et le véritable propriétaire. Pire encore, aucune date précise n'avait été fixée quant au paiement intégral du terrain et à la finalisation du transfert de propriété.
Et savez-vous ce qui était le plus grave ? Que plusieurs professionnels de l’immobilier aient fait la promotion de ce projet malgré ce risque latent, sans se soucier du fait que ce manque de diligence raisonnable compromet la sécurité juridique et expose l’investisseur à des risques.
La promesse faite à l'investisseur était irrésistible : « Vous allez réaliser d'importantes plus-values car le projet vient d'être lancé. ».
Cet investisseur a failli perdre 500 000 $ à cause de la négligence d'un agent qui a privilégié sa commission à la protection du client.
Définissons ce qu'est un héros
Lors de ma conférence, j'ai clarifié la différence que tout professionnel devrait avoir mémorisée :
Sécurité juridique : telle est la garantie offerte par l’État. Elle est inscrite à l’article 110 de notre Constitution. Elle n’est ni mon invention, ni celle d’aucun juriste. Il s’agit du cadre juridique qui protège les droits de propriété en République dominicaine, appuyé par la loi 108-05 relative à l’enregistrement immobilier et par l’article 51 de notre Constitution.
Vérification préalable : Il s’agit du processus de vérification que les professionnels de l’immobilier effectuent avant chaque transaction. Il est de notre responsabilité professionnelle d’enquêter, de valider et de confirmer chaque aspect d’une transaction.
Batman, c'est le système. Robin, c'est le professionnel qui l'utilise correctement.
Comment ils travaillent ensemble
« La vérification préalable est le moyen de garantir la sécurité juridique dans une transaction immobilière. L'une renforce l'autre », ai-je expliqué dans ma conférence.
La sécurité juridique vous donne les outils :
- Registre des titres
- Publicité dans les registres
- certitude cadastrale
- Inopposabilité aux tiers
La diligence raisonnable vous indique comment les utiliser :
- Demander le certificat de titre
- Vérifiez l'existence de privilèges et de restrictions
- Confirmer les mesures cadastrales
- Examen des procédures judiciaires en cours
- Examiner les contrats
L'un sans l'autre est incomplet.
Le cas de ceux qui l'ont fait parfaitement
Je me souviens de ce projet immobilier qui avait vendu 90 % de ses unités avant même le début du chantier et qui a été livré six mois en avance sur le calendrier prévu.
Sécurité juridique assurée : terrain à votre nom, permis complets, aucun litige, contrat enregistré et absence de clauses abusives.
Vérifications préalables effectuées : vérification des documents, validation des permis, confirmation des licences, examen des contrats.
Résultat : Investisseurs confiants, ventes rapides, exécution impeccable.
Batman et Robin sauvent Gotham ensemble.
Quand on échoue
Scénario 1 : Batman sans Robin (sans protection juridique préventive)
Nous disposons d'un système de sécurité juridique solide. Notre score en matière de droits de propriété est passé de 25 à 56 points entre 2016 et 2024, dépassant ainsi la moyenne mondiale.
Mais ce système ne fonctionne que si nous l'utilisons et de manière préventive.
J'appelle cela la sécurité juridique préventive : utiliser les outils du système avant même qu'un problème ne survienne. J'ai vu des transactions où le titre de propriété était irréprochable, le cadre juridique existait, tous les outils étaient disponibles, mais personne ne les a utilisés. Aucune vérification préalable n'a été effectuée.
C'est comme avoir Batman à Gotham , mais avec Robin endormi. Le crime continue d'exister.
Scénario 2 : Robin sans Batman
Au cours de mes années d'étude des systèmes immobiliers dans d'autres pays, j'ai analysé des marchés où les professionnels font tout correctement de leur côté, mais où le système les abandonne.
J'ai vu des collègues dans des pays où, malgré toutes les vérifications préalables effectuées, le cadre juridique est faible, les registres sont chaotiques, les droits de propriété ne sont pas protégés constitutionnellement et les règles changent au gré des circonstances politiques.
Robin est peut-être le plus grand détective du monde, mais sans le soutien de Batman, Gotham s'effondre.
C’est pourquoi je dis aux investisseurs étrangers : l’avantage de la République dominicaine, c’est que nous avons ici Batman et Robin qui travaillent ensemble.
Votre checklist duo dynamique
Pour que cette alliance fonctionne, il vous faut :
Sur la sécurité juridique (Batman) :
- Système d'enregistrement fiable
- juridiction spécialisée en droit immobilier
- Protection des droits acquis
Suite à une vérification préalable (Robin) :
- Vérification du certificat de propriété
- Vérification du statut légal et fiscal
- confirmation cadastrale
- Examen des permis et licences
- Examen et validation du contrat à utiliser
En combinant les deux, vous obtenez une transaction sécurisée.
La réalité que j'ai partagée
« Si nous n’appliquons pas la sécurité juridique avec une diligence raisonnable responsable, les investisseurs iront placer leurs ressources dans d’autres pays. »
Nous n'avons pas les moyens de nous offrir ce luxe.
Nous disposons d'un système juridique solide. Nous avons les outils. Nous avons le cadre constitutionnel. Il nous faut maintenant davantage de professionnels engagés qui les utilisent à bon escient.
Dans quelle équipe es-tu ?
Vous comptez uniquement sur Batman sans faire votre propre travail ?
Vous travaillez comme Robin sans tirer parti du soutien du système ?
Ou mieux encore : êtes-vous prêt à faire partie du duo dynamique qui protège les investissements, instaure la confiance et renforce notre secteur ?
Car dans le secteur immobilier dominicain, Batman et Robin ne sont pas une option. Ils sont indispensables.
Et lorsqu'ils travaillent ensemble, le marché immobilier reste sûr pour tous.
Les opinions exprimées dans cet article n'engagent que la responsabilité de sonauteur.
