En République dominicaine, 68,6 % des ménages ne sont pas raccordés au réseau d'égouts. Quelles sont les conséquences pour les sols, le sous-sol et la valeur des biens immobiliers, selon le recensement de 2022 ?
SAINT-DOMINGUE. – Lorsqu'un promoteur finalise l'achat d'un terrain à Bávaro, Las Terrenas ou dans les zones d'expansion du Grand Saint-Domingue, la discussion technique porte sur l'utilisation des sols, les restrictions de hauteur, les marges de recul et les services disponibles.
L'assainissement figure dans la liste des services : « raccordé au réseau public ou à une fosse septique, sans analyse supplémentaire. ».
Le deuxième volet du Xe recensement national de la population et du logement de 2022, publié par l’Office national des statistiques en mai 2026, offre un tableau complet de ce sujet, et il n’est pas rassurant :
- À l'échelle nationale, 68,6 % des ménages dominicains bénéficiant d'un service d'assainissement sont raccordés à une fosse septique.
- Seulement 25,2 % utilisent le réseau d'égouts public.
- 4,1 % sont rejetés dans le système de drainage naturel.
- Les 2,1 % restants utilisent d'autres mécanismes que le recensement regroupe sans autre précision.
- En milieu urbain, la proportion s'améliore, mais pas autant qu'on pourrait s'y attendre : 63,3 % des ménages disposant de services d'assainissement dépendent de fosses septiques, contre 32,1 % qui ont accès au réseau d'égouts.
- En milieu rural, la dépendance au puits est pratiquement absolue : 83,3 %.
Ce que la fosse septique ne résout pas à grande échelle
Une fosse septique bien conçue et installée fonctionne. Le problème n'est pas technique, mais d'échelle : combien de fosses septiques peut-on installer dans un îlot urbain à forte densité avant que le sol ne soit saturé et que la nappe phréatique ne commence à recevoir des eaux usées non traitées ?
La question se pose dans toute zone de développement intensif. À Los Alcarrizos, Pantoja ou Pedro Brand, localités du Grand Saint-Domingue connaissant une croissance horizontale accélérée, le sol n'a pas la même capacité d'absorption qu'une parcelle rurale isolée.
Il en va de même pour le corridor Punta Cana-Bávaro, où des milliers d'unités résidentielles, hôtelières et commerciales partagent une nappe phréatique relativement peu profonde et un projet de développement qui ne s'est pas interrompu.
Le recensement dénombre 32 751 ménages dans le district municipal de Verón Punta Cana. La province de La Altagracia compte, quant à elle, 88 896 ménages raccordés au réseau d'assainissement. En l'absence de données précises sur les raccordements au niveau des districts municipaux, la tendance nationale se confirme : la plupart de ces ménages utilisent des fosses septiques, sur un territoire dépourvu de réseau d'égouts public adapté à sa croissance démographique.
Les 2,8 % qui n'ont rien
Avant de poursuivre avec les puits, voici l'information la plus difficile à interpréter de ce SEUL rapport :
- 2,8 % des ménages dominicains, soit environ 104 000 en chiffres absolus, ont déclaré ne disposer d'aucun type de service sanitaire.
- En zone urbaine, ce pourcentage tombe à 1,4 %.
- En zone rurale, ce chiffre atteint 6,4 %.
Pour le marché immobilier, ces données délimitent empiriquement les les plus importants sur le territoire.
Les provinces où le pourcentage de ménages sans services d'assainissement est le plus élevé sont également celles où le niveau de construction informelle est le plus élevé et où l'accès au crédit hypothécaire formel est le plus faible.
Il s'agit de marchés d'intervention pour le logement social plutôt que de marchés d'investissement privés, mais leur configuration influe sur la demande de main-d'œuvre, les coûts logistiques et la perception du risque dans les provinces voisines.
L'assainissement en tant que variable de valeur
Le marché pourrait exploiter plus efficacement un aspect important : la différence de valeur entre un bien raccordé au réseau d’égouts et un bien non raccordé. Sur les marchés matures, ce raccordement constitue un facteur d’évaluation établi.
En République dominicaine, où 68,6 % des ménages n'en possèdent pas, le point de comparaison est faussé à la baisse : la fosse septique est tellement banale que personne ne l'apprécie.
Devriez-vous le faire ? Un immeuble en copropriété raccordé au réseau d’égouts public présente des coûts d’entretien à long terme inférieurs, un risque moindre de défaillance sanitaire en cas de panne technique et une meilleure conformité aux normes environnementales internationales.
Dans un marché où la certification LEED gagne du terrain et où les acheteurs étrangers, notamment dans les zones touristiques, ont des attentes forgées dans des contextes dotés d'infrastructures sanitaires complètes, le raccordement au réseau d'égouts pourrait devenir un facteur de différenciation produit.
Mais ce n'est pas le cas actuellement. Sans doute parce que 75 % du marché fonctionne sans et que personne ne le demande.
Le drainage naturel et la rivière ou le cours d'eau
Le document révèle que 4,1 % des ménages disposant de services d'assainissement à l'échelle nationale, et 6,1 % dans les zones rurales, rejettent leurs eaux usées dans le système de drainage naturel : dans 44 351 ménages supplémentaires, les ordures ménagères, et non les excréments, sont directement déversées dans une rivière ou un ruisseau.
Ce sont des catégories de recensement différentes, mais leur effet sur les bassins fluviaux et les aquifères est convergent.
Pour les projets immobiliers situés dans des zones axées surl'écotourisme, l'agritourisme ou la conservation, comme ceux qui se multiplient à Miches, Pedernales ou dans le corridor de Los Haitises, la situation en eau des habitations voisines n'est pas un détail. Elle constitue le contexte dans lequel s'inscrit la promesse de durabilité du projet.
Ce que le secteur doit demander
Le rapport de ONE n'est pas une accusation, c'est un constat. Mais ses chiffres soulèvent des questions auxquelles le secteur immobilier dominicain doit encore répondre :
- Les permis de construire dans les zones sans système d'égouts incluent-ils des études de capacité d'absorption du sol avant d'approuver les densités de construction ?
- Les organismes financiers, les banques, CONFOTUR et les fonds d'investissement exigent-ils des évaluations sanitaires dans le cadre de leur diligence raisonnable environnementale ?
- Les évaluateurs disposent-ils d'un protocole pour actualiser le coût futur d'un système septique sur un bien immobilier à haute densité ?
Le pays construit sur des bases fragiles. Tant que la réponse à ces questions sera négative, il continuera sur cette voie sans tenir compte des risques.
Source : Fascicule II. Eau et assainissement dans les ménages en République dominicaine. X Recensement national de la population et du logement 2022, ONE, mai 2026.
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