À Orlando, l'immobilier est moins cher qu'à Miami et, selon le cabinet d'analyse financière WalletHub, c'est la meilleure ville de Floride où investir.
Extrait de La Nación
Les ventes de maisons au-dessus du prix affiché, les offres multiples sur une propriété ou les stocks qui disparaissent en moins d'une semaine sont quelques-unes des caractéristiques qui ont dominé le immobilier floridien
Cependant, pour la première fois en septembre, certains indicateurs ont commencé à se calmer. « Avec une légère baisse du prix moyen et une tendance à la hausse des stocks, nous constatons des signes de stabilisation après des mois de forte agitation sur le marché », a déclaré Natalie Arrowsmith, présidente de l'Association régionale des agents immobiliers d'Orlando (ORRA). « Le marché reste très favorable aux vendeurs, mais il montre des signes de retour à un meilleur équilibre », a-t-elle expliqué.
Selon l'ORRA, le prix moyen des maisons à Orlando a baissé de 2 000 $ en septembre par rapport à août, mettant fin à une série de 11 mois consécutifs de croissance. Les ventes totales ont diminué de 5,25 % en septembre, et les maisons sont restées en moyenne 27 jours sur le marché, soit une hausse de 8 % par rapport à août. L'offre de logements a également progressé pour le cinquième mois consécutif, avec une légère augmentation de 0,8 % entre août et septembre. Aucun de ces indicateurs n'est alarmant ni perçu comme une menace pour le marché immobilier.
« Orlando est l'une des villes à la croissance la plus rapide des États-Unis. Pour la cinquième année consécutive (hors année de pandémie), elle a enregistré une croissance record de l'emploi, ce qui explique l'afflux de nouveaux résidents. On y trouve des emplois, un climat agréable et un coût de la vie raisonnable. C'est ce qui a engendré le boom de la construction. De nombreuses grandes entreprises technologiques s'y installent. Les entreprises aux effectifs importants trouvent avantageux de venir en Floride car les salaires y sont inférieurs à ceux du Nord. Quarante-sept pour cent de la population active ne dépend plus des parcs d'attractions ni du tourisme, ce qui est considérable car auparavant, tout tournait autour de Disney. Aujourd'hui, la ville a sa propre dynamique », explique Rubén Kaufman, président de MIR Developments, une société de promotion immobilière de la région.
Kaufman confirme également dynamisme . « Nous commençons avec Millenia Park, un projet de 960 logements situé près du centre commercial Millenia Mall. Il comprend huit tours de 120 appartements chacune, ainsi qu'un petit centre commercial. Nous avons lancé la commercialisation de la première phase il y a deux mois et 80 % des logements sont déjà vendus. Les ventes sont quotidiennes ; nous n'avons jamais connu une telle demande. Le marché est en plein essor », résume-t-il. 99 % des acheteurs acquièrent un bien dans une optique d'investissement et de revenus locatifs. Les prix varient de 180 000 $ à 250 000 $ avec un rendement annuel moyen de 6 % à 7 %.
Disney, KPMG, Sonesta International Hotels et InnovaCare Health Inc. figurent parmi les dernières entreprises à annoncer leur intention de s'implanter ou de se développer à Orlando. Disney, déjà présente dans la ville, a indiqué qu'elle transférerait 2 000 emplois hautement qualifiés de Californie. En septembre dernier, elle a acquis un terrain de près de 20 hectares à Lake Nona pour 46 millions de dollars, destiné à son futur campus de bureaux.
Jorge Kupferman, courtier chez Miami Life Realty, affirme qu'Orlando se porte très bien. « La ville est plus attractive actuellement car les rendements y sont meilleurs qu'à Miami et les prix plus bas. Les clients se soucient peu de l'endroit où ils investissent, du moment que l'activité est stable », explique-t-il, ajoutant que 50 % de ses investisseurs sont argentins.
Le marché propose des logements en location courte ou longue durée, et une part importante des investissements est consacrée à la construction neuve. « Vous pouvez acheter sur plan avec un acompte de 10 % à la signature du compromis de vente et 10 % supplémentaires à la signature du contrat. Les 50 % restants sont ensuite payés pendant la construction, parfois en plusieurs versements, et les 50 % restants à la livraison. Pour ce dernier versement, vous pouvez payer comptant ou contracter un prêt immobilier avec un taux d'intérêt annuel de 4,5 % sur 30 ans », explique-t-il. Les documents requis comprennent notamment une preuve de revenus, une attestation d'expert-comptable, des références bancaires et des références personnelles. Pour un étranger, la meilleure option est de créer une société (SA ou SARL) afin d'éviter les droits de succession et une imposition plus élevée lors de la revente.
Selon Kupferman, les locations de courte durée rapportent entre 7 % et 10 % par an, tandis que les locations de longue durée (avec des contrats annuels) offrent une rentabilité d'environ 6 %. La copropriété dispose souvent de sa propre équipe de gestion pour les locations de courte durée ; celle-ci assure la promotion des locations et génère des revenus pour l'investisseur. « Le problème, c'est que, selon la gestion, cela peut engendrer plus de complications », souligne-t-il.
WalletHub, un en ligne de gestion des finances personnelles et d'investissement, a classé Orlando comme le meilleur immobilier de Floride et 40e au niveau national. Pour établir ce classement, WalletHub a comparé 300 villes de tailles diverses à l'aide de 18 indicateurs clés d'attractivité du marché immobilier et de vigueur économique. Ces indicateurs comprennent notamment l'appréciation moyenne des prix de l'immobilier et la croissance de l'emploi.
Cependant, cet avis n'est pas partagé par tous. Daniel Rutois, agent immobilier chez Rutois International Realty à Miami, estime qu'Orlando a souffert de l'essor de Miami. « L'explosion de la demande provenait des comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach. Je pense que la hausse des prix à Orlando est due à Miami, qui représente aujourd'hui un eldorado, comme l'était New York dans les années 90 », explique-t-il. « Le marché est porteur, mais imaginez ceux qui ont acheté avant la pandémie. Pendant près de deux ans, ils se sont retrouvés sans rien ; la région reste très dépendante du tourisme », ajoute-t-il.
Mabel Pérez, de Century 21 Carioti, se souvient de la flambée des prix de l'année dernière : « La situation était presque surréaliste. Les maisons se vendaient aux enchères. Elles étaient mises en vente le jeudi et les offres étaient acceptées jusqu'au dimanche. Et les gens surenchérissaient sur le prix affiché. » Mme Pérez explique que le marché s'est calmé en septembre, notamment parce que la haute saison immobilière se situe généralement entre juin et août.
Pérez, qui vit à Orlando depuis 24 ans, se montre quelque peu sceptique face au boom . « La croissance est exponentielle. On construit énormément d'appartements et les loyers ont explosé. Avant, on louait 700 dollars, maintenant il faut compter 1 000 dollars. Beaucoup de logements neufs sont en construction, mais louer une chambre dans ces appartements peut coûter jusqu'à 2 000 dollars. Il est probable que beaucoup d'appartements resteront vacants ; je ne vois pas beaucoup de demande. On verra bien », dit-elle.
Un autre facteur de croissance pour la ville est Lake Nona Medical City, la première cité médicale des États-Unis, qui s'étend sur 263 hectares. Son développement a débuté en 2005 pour accueillir une faculté de médecine affiliée à l'Université de Floride centrale. Aujourd'hui, elle abrite des hôpitaux, des instituts de recherche et des facultés de médecine, et de nombreux terrains restent encore à aménager.
Orlando abrite l'Université de Floride centrale, la plus grande université publique des États-Unis en termes d'effectifs étudiants. L'année prochaine, la ligne ferroviaire Brightline, reliant Miami, Fort Lauderdale et West Palm Beach à la gare d'Orlando, sera inaugurée. Une nouvelle gare est prévue à Disney Springs, le complexe touristique de Disney.
