Héctor Alies Rivas, expert en droit immobilier, interrogé par notre publication, a déclaré que l'essor d'Airbnb, plateforme non réglementée en République dominicaine, « soulève d'intéressantes questions juridiques concernant l'étendue des droits de propriété, les locations et la vie en copropriété. L'enjeu dépasse le simple cadre du vivre-ensemble et justifie une analyse du sort des droits des copropriétaires », a-t-il affirmé.
SAINT-DOMINGUE.- Concernant les problèmes que le modèle de location à court terme cause dans certains immeubles du pays, présentés cette semaine par El Inmobiliario , nous partageons avec nos lecteurs le contenu de la loi 5038 sur les copropriétés, promulguée le 21 novembre 1958.
Héctor Alies Rivas, expert en droit immobilier, interrogé par notre publication, a déclaré que l'essor d'Airbnb, plateforme non réglementée en République dominicaine, « soulève d'intéressantes questions juridiques concernant l'étendue des droits de propriété, les locations et la vie en copropriété. L'enjeu dépasse le simple cadre du vivre-ensemble et justifie une analyse du sort des droits des copropriétaires », a-t-il affirmé.
Il a indiqué que les règlements de copropriété n'interdisent pas ce type de location et qu'un propriétaire a le droit de louer son bien pour la durée et le montant qu'il juge appropriés, car il exerce ainsi ses droits de propriété.
Toutefois, il a souligné que l'article 4 de la loi 5038 sur les copropriétés établit que chaque propriétaire, pour la jouissance de sa propriété exclusive, peut librement utiliser les parties communes selon leur destination, sans préjudice des droits des autres propriétaires.
« Sauf convention contraire, chaque propriétaire peut, pour la jouissance de sa propriété exclusive, librement utiliser les parties communes conformément à leur destination, sans préjudice des droits des autres propriétaires. Il est tenu de contribuer proportionnellement aux frais de conservation, d'entretien, de réparation et de gestion des parties communes. En l'absence de convention contraire, cette contribution est proportionnelle à la valeur des quotités cadastrales, compte tenu de leur superficie et de leur situation. Le pourcentage fixé par le règlement d'enregistrement lors de l'assujettissement de la propriété au régime de la présente loi ne peut être modifié que par accord unanime de toutes les parties intéressées », précise l'article susmentionné.
En outre, il a cité que, selon l'article 7 de la disposition légale susmentionnée, le formulaire de description de l'unité de copropriété établi par le Règlement général sur les levés cadastraux précise la destination de chaque secteur.
« Chaque propriétaire est tenu, à ses propres frais, d’entretenir et de réparer son appartement, son logement ou ses locaux. Il ne peut y apporter d’innovations ou de modifications susceptibles de porter atteinte à la sécurité ou à l’esthétique de l’immeuble ou des parties communes ; ni l’utiliser à des fins autres que celles prévues par le règlement de construction et, en cas de doute, celles qui se présument de la nature de l’immeuble et de sa situation ; ni troubler la tranquillité du voisinage ni se livrer à des activités contraires aux bonnes mœurs ou qui compromettent la sécurité de la propriété », stipule l’article 7.
L'article 6 stipule : « Chaque propriétaire peut vendre, hypothéquer ou affecter de toute autre manière ou louer l'appartement, l'unité, le logement ou les locaux qui lui appartiennent, sans avoir besoin du consentement des autres », dit l'article six.
L’article 9 précise : « Afin d’assurer la bonne administration et la jouissance des parties communes, et du seul fait que la propriété soit organisée selon les modalités prévues par la présente loi, tous les propriétaires des étages, appartements, logements et locaux de l’immeuble constituent, de plein droit et par obligation, un consortium doté de la personnalité morale, lequel agit, à l’égard des tiers et des propriétaires eux-mêmes, en qualité de représentant légal de l’ensemble des propriétaires par l’intermédiaire d’un administrateur. Les pouvoirs du consortium de propriétaires, même en matière d’adoption ou de modification du règlement, se limitent aux mesures collectives qui concernent exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes. ».
L’article 10 précise : « L’association des propriétaires peut remplacer le règlement existant ou y apporter des ajouts ou des modifications, lesquels seront opposables à tous les propriétaires et à leurs ayants droit. Toutefois, le règlement ou ses modifications, ainsi que les accords exceptionnels visés aux articles 3, 4 et 8, ne sont opposables aux ayants droit en particulier ni aux tiers, sauf s’ils ont été déposés en copie au bureau du conservateur des titres fonciers compétent et mentionnés au verso du certificat de propriété original et des duplicatas existants. ».
L'article 12 dispose : « Les résolutions de l'association des copropriétaires sont exécutoires à condition d'avoir été adoptées à la majorité des voix de toutes les parties intéressées lors d'assemblées dûment convoquées. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits sur la propriété, lequel est généralement déterminé lors de l'enregistrement de celle-ci conformément à la présente loi. Ce droit de vote ne peut être modifié que par l'accord unanime de tous les copropriétaires. Une majorité des trois tiers des voix des copropriétaires et une majorité simple sont requises pour adopter, modifier ou remplacer les dispositions du règlement pour lesquelles la présente loi ou le règlement initial n'exigent pas l'unanimité des copropriétaires. ».
Article 15 : « L’administrateur, quelle que soit sa forme de nomination, représente l’association des copropriétaires, soit en tant que demandeur, soit en tant que défendeur, et même contre des copropriétaires individuels. Il doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires pour agir en tant que demandeur ou appelant. L’administrateur agit au nom de l’association des copropriétaires, sans avoir à mentionner le nom de chaque copropriétaire. ».
Concernant l’autorité compétente, l’article 17 dispose : « Les litiges pouvant survenir entre les propriétaires relativement à l’administration et à la jouissance des parties communes de l’immeuble, ou à l’interprétation ou à l’exécution des règlements, relèvent de la compétence du Tribunal foncier. De même, le Tribunal foncier est compétent pour connaître de tout autre litige pouvant découler de l’application de la présente loi. ».
