Massiel Martínez Marte
Spécial pour El Inmobiliario
Au fil des ans, dans tout ce qui touche aux ventes immobilières, et plus particulièrement aux projets résidentiels ou touristiques, je suis consulté en ma qualité d'avocat sur la légalité de la retenue du paiement effectué pour la séparation du bien en cas de retrait de la poursuite de l'achat, une possibilité lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
En réalité, rien n'est immuable. Cependant, selon les articles 1147, 1149 et 1150 du Code civil dominicain, on peut considérer que ce type de situations est couvert et même légalisé par notre système juridique.
En effet, l'article 1147 du Code civil dominicain prévoit clairement que si l'une des parties manque à ses obligations, le débiteur (en l'occurrence, l'acheteur) peut être condamné à verser des dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts peuvent résulter d'une rupture de contrat ou d'un retard dans l'exécution d'une obligation.
Autrement dit, lorsque vous versez une somme d'argent pour réserver un bien immobilier et que vous décidez ensuite de ne pas procéder à l'achat, le vendeur ou l'entreprise de construction peut conserver cet argent à titre de compensation pour les pertes subies du fait de votre désistement.
L'article 1149 du même code dispose que le montant des dommages-intérêts doit être proportionnel au préjudice subi par le vendeur et au manque à gagner dont il a été privé. Ce principe est fondamental, car il permet à la partie lésée de recouvrer ce qu'elle a perdu du fait de l'inexécution contractuelle de l'autre partie. Dans ce contexte, la somme versée pour réserver le bien est considérée comme une indemnisation pour ce préjudice.
Massiel Martinez Marte. (Source externe).
Il existe toutefois une situation qu'il convient d'examiner attentivement : que se passe-t-il si le contrat ou le reçu n'en fait pas mention ? Idéalement, ce type de pénalité devrait être stipulé dans un contrat écrit signé par les deux parties. L'article 1150 du Code civil dispose que le débiteur ne peut être tenu à des dommages-intérêts supérieurs à ceux prévus lors de la signature du contrat, sauf en cas de mauvaise foi.
Il est donc essentiel que tout accord impliquant de l'argent, notamment lors d'un achat immobilier, soit dûment documenté et établi par écrit. Nul ne saurait être contraint de payer des sommes d'argent sans son consentement, sauf en vertu d'une décision de justice.
Enfin, et c'est tout aussi important, étant donné que ces situations peuvent engendrer des litiges et des pertes financières, il est essentiel de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel pourra examiner les contrats, vous conseiller sur les conséquences potentielles d'un renoncement à l'achat et vous guider dans vos décisions, vous évitant ainsi de mauvaises surprises.
Autres dispositions légales pertinentes :
La loi 108-05 relative à l'enregistrement des biens immobiliers joue également un rôle crucial, notamment en ce qui concerne les droits des vendeurs. Cette loi réaffirme le principe selon lequel toute transaction immobilière doit être dûment documentée et autorise les vendeurs à retenir les paiements à titre de protection contre d'éventuels défauts de paiement.
Jurisprudence et affaires récentes :
À plusieurs reprises, la Cour suprême de justice a confirmé des arrêts reconnaissant le droit des vendeurs de conserver les acomptes versés pour la réservation de biens immobiliers à titre de compensation des pertes économiques résultant d'une rupture de contrat. Ces pertes comprennent notamment les dommages causés par les frais de publicité, la perte d'autres acheteurs potentiels et d'autres facteurs. Par exemple, la jurisprudence rendue dans des affaires telles que l'arrêt SCJ-TS-23-0388du 28 avril 2023 a joué un rôle déterminant dans l'établissement de précédents concernant l'application par les tribunaux dominicains des règles relatives à la conservation des fonds versés pour la réservation de biens immobiliers et à l'indemnisation des dommages en cas de rupture de contrat.
Conclusion:
Avant de verser un acompte pour réserver un bien immobilier, assurez-vous de disposer d'un contrat clair précisant les sanctions en cas de rupture de contrat. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier afin de protéger vos droits et votre investissement.
L'auteur est : Avocat et courtier, propriétaire de DOMUS RD.
