« Le montant de votre loyer dépend de l'état du bien, du quartier, des services, du fait qu'il soit meublé et qu'il dispose de caractéristiques ou d'équipements supplémentaires. ».
SAINT-DOMINGUE – Ne laissez pas les paroles sentimentales influencer votre jugement. Lorsque vous participez à l'évaluation d'un bien immobilier, en tant que conseiller qualifié du secteur, soyez prêt à expliquer clairement aux propriétaires que seule l'estimation détermine la valeur réelle de leur maison.
« Mes enfants ont grandi ici, c'était mon premier achat, j'ai planté cet arbre quand ma fille allait avoir 15 ans » ; ne vous laissez pas influencer par ces affirmations, car elles ne sont pas de votre côté. Elles représentent plutôt un des obstacles qui empêchent de nombreux propriétaires de se décider à vendre leur bien
Suivez les conseils de l'experte Claudia Castillo et soyez attentifs. « Il arrive que l'on investisse dans des maisons qui ne prennent pas de valeur ; cela dépend aussi du quartier où elles se trouvent, et la valeur sentimentale n'augmente pas non plus la valeur du bien », a-t-elle expliqué lors de sa présentation sur le sujet au cours de certification CBR-01, organisé cette semaine par l'AEI, l'Association des agents et sociétés immobilières.
Elle définit l'évaluation comme le document qui établit de manière justifiée la valeur d'un bien, conformément à des critères préalablement établis et en développant une méthodologie appropriée.
Cette architecte travaille dans les secteurs de l'immobilier et de la banque depuis plus de 25 ans. Elle a suivi des études de troisième cycle en évaluation immobilière et en analyse de projets à l'Université de Buenos Aires (UBA), en Argentine, et son parcours professionnel détaillé atteste de ses qualifications et de son expérience.
Pour les agents immobiliers, il existe deux types d'évaluations, a-t-il expliqué : l'évaluation de marché et l'évaluation hypothécaire. Il a détaillé les étapes : lettre de recommandation, certificat d'évaluation, conditions suspensives et restrictives, rapport de situation, identification cadastrale du bien, description, accès et limites du secteur, services publics, rapport d'évaluation, description générale et occupation actuelle, évaluation finale ou valeur, et pièces justificatives.
Il a expliqué aux étudiants comment le prix de location d'un bien immobilier est calculé à l'échelle mondiale : « On applique 0,005 à son prix. Par exemple, si vous possédez un appartement de luxe à Piantini d'une valeur d'environ 500 000 USD, son loyer moyen est estimé à 2 500 USD. Toutefois, cette règle peut varier en fonction de l'état du bien, du quartier, des services proposés, du fait qu'il soit meublé ou non, et des équipements et services supplémentaires. »
Il a expliqué la méthode comparative, la plus couramment utilisée dans le secteur immobilier. « Elle consiste à évaluer le bien à expertiser en le comparant à d'autres biens similaires dont la valeur est connue. La réglementation exige un minimum de 3 et un maximum de 6 "biens de comparaison", pondérés par des coefficients afin de les rendre comparables au bien à expertiser. On obtient ainsi une valeur unitaire par mètre carré qui, multipliée par la superficie du bien à expertiser, donne sa valeur marchande. ».
Parmi les facteurs externes déterminant l'évaluation, il a cité le climat, ainsi que des facteurs sociaux, économiques et administratifs ; quant aux facteurs internes, il a mentionné la superficie, la qualité des matériaux, l'emplacement du bien dans l'immeuble, son ancienneté et son état d'entretien. Concernant les valeurs intangibles, Castillo a cité l'utilité, la rareté, l'attrait et le pouvoir d'achat réel.
L'agent immobilier — souligne le directeur général de Top Inmobiliario — doit, par obligation, connaître les bases de la détermination d'un prix ou d'une fourchette de prix dans le cadre de son travail de conseiller immobilier. Cela découle indubitablement de l'expérience et de la spécialisation.
