SAINT-DOMINGUE–L’Association des entreprises de tourisme immobilier (ADETI) et l’Association nationale des hôtels et restaurants (Asonahores)ont proposé quatre ajustements essentiels au projet de loi générale sur la location, arguant qu’ils protégeraient la dynamique du tourisme immobilier et l’investissement dans les locations formelles.
Les syndicats proposent une définition juridique des locations de courte durée, notamment les contrats d'une durée maximale de six mois, et leur exclusion du régime locatif général en raison de leur nature distincte par rapport aux résidences principales. Ils soutiennent que les locations de longue durée, les locaux commerciaux et les biens loués via Airbnb à des touristes pour trois nuits ne relèvent pas de la même catégorie. Ils estiment que cette homogénéisation met en péril un écosystème immobilier essentiel à l'économie nationale.
En outre, ils demandent que les dépôts de garantie puissent être effectués auprès de n'importe quel établissement financier réglementé , au lieu de la Banque agricole, comme le prévoit implicitement le projet de loi actuellement examiné par la Chambre des députés.
Ils préconisent également d'établir une distinction claire entre les types d'utilisation (résidentielle, commerciale ou touristique) dans le cadre légal de la réglementation et insistent sur le maintien d'une procédure d'expulsion accélérée en cas de non-paiement, ce qui garantit la sécurité juridique et la protection de l'investissement privé.
Dans une intervention devant la commission législative chargée d'étudier le projet de loi susmentionné, Alba Russo d'Asonahores et Michael Lugo d'ADETI ont fait valoir que la loi, telle qu'elle est rédigée, ne fait pas de distinction entre les types de location ou leurs usages spécifiques, ce qui pourrait les placer sous le même régime juridique.
Que prévoit le projet de loi et quelles sont les observations des associations professionnelles ? Les points les plus pertinents du débat sont expliqués ci-dessous :
1. Champ d’application : une loi pour des usages différents. Projet de loi (articles 1 et 2) :
Il réglemente tous les contrats de location, y compris ceux relatifs aux biens utilisés à des fins d’habitation, commerciales, industrielles ou pour toute autre activité économique, sans distinction.
Proposition d’Asonahores/ADETI :
Ils demandent qu’une distinction soit faite entre les locations résidentielles, commerciales et, surtout, les locations touristiques de courte durée, car ces contrats ont des logiques différentes et nécessitent une réglementation appropriée, et non une approche unique et uniforme.
2. Locations touristiques : Devraient-elles être réglementées de la même manière que les résidences principales ?
Le projet de loi n’envisage ni ne définit la catégorie des « locations de courte durée », et ne reconnaît pas les locations touristiques comme un régime particulier.
Proposition du secteur : Que les locations de courte durée soient spécifiquement définies comme des contrats d’une durée maximale de six mois et que ces cas soient exclus du champ d’application de cette loi, compte tenu de leur lien avec le tourisme et de leur exclusion de l’usage comme logement permanent. Ils font valoir que cela protégerait les investissements liés à des modèles tels que les locations de vacances, les villas ou les résidences touristiques.
3. Dépôts de garantie : Moderniser ou maintenir le système traditionnel ?
Le projet de loi (faisant référence à la loi 4314/1955) : L’obligation de déposer un dépôt auprès de la Banque agricole est implicitement maintenue.
Proposition des associations professionnelles : Elles estiment que ce système est obsolète et proposent d’autoriser les dépôts auprès de tout établissement financier agréé, modernisant ainsi le système et facilitant la mise en conformité pour les investisseurs et les bailleurs professionnels.
4. Expulsion pour non-paiement : Exécution immédiate ou procédure judiciaire ?
L’article 35 du projet de loi prévoit que le bailleur peut saisir l’inspecteur municipal en cas de défaut de paiement du locataire, qui dispose alors de 30 jours pour régulariser sa situation. L’expulsion est ensuite autorisée.
maintien procédure d’exécution immédiate en cas de non-paiement, sans lourdeurs administratives, afin de préserver la sécurité juridique et la confiance dans le marché locatif formel.
Contexte
D’après les chiffres fournis par les associations professionnelles elles-mêmes, l’immobilier et le tourisme résidentiel représentent un segment en pleine croissance, tant pour l’achat de résidences secondaires par les étrangers que pour la location temporaire, notamment de luxe, dans les zones touristiques.
En 2024, les projets immobiliers touristiques en République dominicaine ont mobilisé plus de 10 milliards de dollars d'investissements, dont 6 000 nouvelles chambres financées par l'ADETI, ainsi que des rénovations. De plus, ces initiatives ont généré environ 34 000 emplois directs et ajouté quelque 124 000 chambres d'hébergement non hôtelier, selon Eduardo Read en août de l'année dernière.
Ils soutiennent qu'un cadre juridique inadapté pourrait engendrer une incertitude juridique et décourager ces investissements, impactant directement le développement du tourisme et des projets immobiliers dans des destinations comme Punta Cana, Las Terrenas et Cap Cana.
Par ailleurs, l'essor de plateformes telles qu'Airbnb, Vrbo et Booking a redéfini le marché locatif dans les destinations touristiques, générant des contrats qui ne correspondent pas à la logique traditionnelle des baux résidentiels. C'est pourquoi les associations professionnelles cherchent à garantir que la loi prenne en compte cette réalité et n'entrave pas son développement.
La proposition d'Asonahores et d'ADETI, ont déclaré leurs représentants, ne vise pas à s'opposer à la réglementation des locations, mais plutôt à l'adapter à un pays dont l'économie repose fortement sur le tourisme et les investissements étrangers dans l'immobilier. Ils insistent sur le fait que le Congrès doit repenser l'approche du projet et créer un cadre juridique moderne et flexible, adapté aux réalités du marché.
Tableau comparatif : propositions ASONAHORES/ADETI vs. projet actuel
| Problème | Asonahores / ADETI | Projet de loi – Articles pertinents |
| Locations touristiques de courte durée | Ils proposent d'exclure les locations de courte durée (jusqu'à 6 mois) et les opérations à vocation touristique. | Il n’y a pas d’exclusions. La loi s’applique aux « logements ou autres usages » (art. 1-2), sans distinction de type ni de durée. |
| Locations à des fins commerciales | Elles doivent être exclues, leur nature étant différente de celle d'un usage résidentiel. | L’article 2 inclut explicitement « l’activité commerciale, industrielle, artisanale… ». Il n’y a aucune exclusion. |
| dépôt de garantie | Ils exigent que vous le déposiez dans n'importe quelle banque, avec une certaine flexibilité. | L'article 2 (et les références à la loi 4 314/1955) fait référence à la Banque agricole sans flexibilité. |
| Exécution des jugements (expulsion) | Ils exigent l'application immédiate du non-paiement. | L'article 35 et le chapitre spécifique prévoient une action par l'intermédiaire d'un inspecteur avec des délais : 30 jours et une exécution immédiate après autorisation. |
| Distinction selon l'usage de la propriété | Ils proposent des cadres réglementaires différenciés (résidentiel, touristique, commercial). | La loi établit seulement un cadre général « pour tous les contrats… destinés à l’habitation ou à une activité… » sans distinction (Art. 1–2). |
| Définition de « court séjour » | Proposition de prolongation à 6 mois. | Il n'existe pas de définition précise de « court séjour ». Cette notion n'apparaît pas dans le texte de loi. |
