Dans l'article précédent, nous avons évoqué le rôle majeur des États-Unis dans l'histoire de la République dominicaine. Ce n'est pas un hasard. Les relations commerciales, la proximité géographique et les traités ont fait des capitaux américains un acteur incontournable de notre économie.
Mais le marché a évolué. Aujourd'hui, il ne s'agit plus seulement de savoir qui investit le plus, mais aussi du type d'investissements réalisés et de leur impact sur l'immobilier commercial, d'entreprise et industriel. Ce n'est plus le tourisme qui compte, mais la logistique, l'industrie, l'énergie et les opérations des entreprises. Et cela modifie nos stratégies d'investissement, tant en termes de lieux que de modalités.
En 2024, les investissements directs étrangers (IDE) ont dépassé 4,5 milliards de dollars américains, les cinq principaux pays d'origine étant les États-Unis, l'Espagne, le Brésil, le Mexique et le Canada, selon les données de ProDominicana et de la Banque centrale. Mais au-delà du montant, il est essentiel de comprendre la nature de ces investissements.
Car ils ne viennent pas simplement « acheter des terres ». Ils mettent en place une opération.
États-Unis : Fabrication de pointe et normes qui rehaussent le niveau
Pour comprendre l'évolution du marché industriel dominicain, il suffit de se pencher sur le secteur des dispositifs médicaux. Aujourd'hui, plus de 40 entreprises de fabrication d'équipements médicaux sont implantées dans le pays, parmi lesquelles Medtronic, Cardinal Health, Baxter, BD et Medline
.
Il ne s'agit pas simplement d'une production légère de fortune. Cela implique :
• des spécifications techniques rigoureuses,
• des investissements continus dans l'expansion,
• des contrats à long terme,
• des exigences énergétiques et opérationnelles élevées.
Lorsqu'une entreprise de ce type s'implante, elle ne recherche pas n'importe quel entrepôt. Elle recherche des parcs industriels dotés d'infrastructures fiables, d'une alimentation électrique continue, d'un véritable accès logistique et d'une gestion professionnelle.
Pour les investisseurs immobiliers, c'est un signe clair : le marché n'est plus basique. Il est institutionnel.
Espagne : Infrastructures et énergie au service de la croissance
Le capital espagnol a démontré sa solidité dans les secteurs des infrastructures et de l'énergie. Des entreprises comme Acciona ont réalisé d'importants projets d'eau et d'infrastructures, et des sociétés comme Ecoener ont développé et exploité de grands projets photovoltaïques dans le pays.
Cela peut sembler sans rapport avec l'immobilier commercial. Mais c'est pourtant le cas.
Car aucun parc industriel, centre logistique ou immeuble de bureaux d'envergure ne peut fonctionner sans stabilité énergétique et services adéquats. Investir dans les infrastructures permet de réaliser des investissements immobiliers de qualité.
Mexique : Télécommunications et matériaux qui soutiennent l'écosystème
Le Mexique est bien implanté sur le marché dominicain, notamment dans les télécommunications et l'industrie des matériaux.
Claro Dominicana (América Móvil) a annoncé d'importants investissements dans son réseau et son expansion technologique. Cela a un impact direct sur les opérations des sièges sociaux, des centres de services et des entreprises multinationales qui nécessitent une connectivité performante.
Par ailleurs, Cemex a annoncé la vente de ses activités en République dominicaine pour environ 950 millions de dollars américains, incluant son usine et son terminal maritime. Cela témoigne d'une infrastructure logistique bien réelle, et non plus seulement théorique.
Lorsque des terminaux, des matériaux et une logistique organisée sont présents, le marché de l'immobilier commercial devient plus compétitif et structuré.
Brésil et Canada : industrie lourde, mines et financement structuré
Le Brésil figure parmi les cinq premiers pays en matière d'investissement. Historiquement, sa présence est liée à l'industrie et aux matériaux, secteurs qui influent directement sur les coûts de construction et d'infrastructure.
Le Canada, pour sa part, est bien présent dans le secteur minier (Barrick Pueblo Viejo en est un exemple emblématique) et dans le secteur bancaire commercial par l’intermédiaire de la Banque Scotia.
Pourquoi cela est-il important pour le secteur immobilier ?
Car les capitaux institutionnels ne se contentent pas d'acheter des actifs. Ils financent, structurent, soutiennent et professionnalisent également les opérations. Et cela modifie la qualité du marché.
La variable silencieuse : la logistique
Les chiffres sont ici sans équivoque.
En 2024, l'Autorité portuaire dominicaine (APORDOM) a déclaré avoir traité plus de 36 millions de tonnes de marchandises. Aerodom a enregistré un volume record de fret aérien, dépassant les 216 millions de livres. Enfin, DP World a annoncé un important projet d'expansion à Caucedo, avec des investissements prévus de plusieurs centaines de millions de dollars.
Cela signifie plus de conteneurs, plus de distribution, plus d'entrepôts, plus de livraison du dernier kilomètre.
Et à chaque augmentation du volume logistique, la demande augmente également pour :
• les centres de distribution,
• les parcs industriels stratégiquement situés,
• les entrepôts avec de la hauteur sous plafond, une cour et un accès direct aux axes routiers.
Ce n'est pas une mode passagère. C'est un courant.
Quelles opportunités s'ouvrent à nous ?
Pour le pays :
• professionnaliser la gestion des actifs,
• développer des parcs industriels aux normes internationales,
• renforcer les corridors logistiques stratégiques,
• faciliter l’obtention des permis et la sécurité juridique.
Pour l'investisseur :
• investir tôt dans des actifs logistiques bien situés,
• investir dans des entrepôts répondant à des spécifications techniques,
• privilégier l'administration et la maintenance (cela protège le rendement),
• comprendre que la valeur réside aujourd'hui dans les opérations, et non plus seulement dans
la superficie.
La conclusion est simple
Les capitaux internationaux ne viennent pas pour la plage. Ils viennent pour les affaires.
Et là où il y a une activité réelle, il y a de réelles opportunités immobilières.
La stratégie n'est pas de réagir à l'information, mais d'anticiper le mouvement.
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