Par Joan Feliz Valoys
Spécial pour El Inmobiliario
L'obtention des permis de construire en République dominicaine est devenue l'un des principaux freins au développement immobilier. Dans ce pays où la construction représente environ 10 % du PIB et génère plus de 300 000 emplois directs et indirects, selon les données de la Banque centrale, la longueur et la complexité des procédures d'autorisation ralentissent la croissance du secteur et, par conséquent, affectent l'investissement, l'emploi et l'offre de logements.
Actuellement, les promoteurs immobiliers sont confrontés à un système fragmenté, bureaucratique et inefficace, où l'obtention des permis nécessaires peut prendre entre 12 et 24 mois, selon la localisation et l'envergure du projet. Comparée aux autres pays de la région, où les procédures durent généralement entre 6 et 12 mois, la République dominicaine accuse un retard, ce qui engendre des dépassements de coûts, décourage les investissements et ralentit la réalisation de projets susceptibles de dynamiser l'économie.
Ce problème affecte non seulement les grands investisseurs et les promoteurs privés, mais aussi des secteurs clés comme le tourisme, la construction de logements sociaux et le commerce. Une réforme urgente est nécessaire pour rationaliser les procédures, limiter le pouvoir discrétionnaire et supprimer les obstacles inutiles afin de garantir un développement durable et compétitif.
Le labyrinthe des autorisations : un obstacle inutile
Le processus d'autorisation dans le pays implique de multiples entités gouvernementales, chacune ayant ses propres exigences, délais de réponse et méthodes, ce qui en fait un défi de taille pour les promoteurs immobiliers. Les principales institutions concernées sont :
Ministère de l'Environnement et des Ressources naturelles : Délivrance des permis environnementaux, dont l'approbation peut prendre jusqu'à 18 mois, selon l'impact du projet.
Ministère des Travaux publics et des Communications (MOPC) : Approbation des plans routiers, des permis d'accès et de construction sur les autoroutes ou dans les zones stratégiques.
Conseils municipaux : Délivrance des permis de construire, d’alignement et d’utilisation des sols, avec des procédures pouvant prendre entre 6 et 12 mois, selon la municipalité.
Ministère du Tourisme (Mitur) : Dans le cas des projets touristiques, des autorisations supplémentaires sont nécessaires, avec des délais d'attente pouvant dépasser un an et demi.
Direction générale des impôts intérieurs (DGII) : Procédures relatives aux paiements d'impôts, aux transferts fonciers et autres questions fiscales.
L'un des principaux problèmes réside dans l'absence, au sein de ces organismes, d'une plateforme intégrée permettant de gérer simultanément tous les permis. De ce fait, les développeurs doivent contacter chaque institution individuellement, soumettre les mêmes documents à plusieurs reprises et faire face à de longs délais d'attente sans garantie de réponse.
À cela s'ajoute le manque de numérisation, car de nombreux processus dépendent encore de documents physiques et de procédures en personne, ce qui non seulement retarde les choses, mais augmente également les coûts administratifs pour les développeurs.
L'impact économique des permis inefficaces
Dans son rapport « Doing Business 2020 », la Banque mondiale classe la République dominicaine au 115e rang sur 190 pays en matière de facilité de faire des affaires, soulignant que les procédures d'autorisation constituent l'un des principaux obstacles. Un système d'approbation inefficace a des conséquences directes sur l'investissement et la croissance économique
1. Frein aux investissements étrangers et nationaux : les investisseurs privilégient les pays aux procédures simplifiées et transparentes. Dans des pays comme le Panama et le Costa Rica, l’obtention des permis est beaucoup plus rapide, ce qui attire des capitaux vers ces marchés.
2. Augmentation des coûts du projet : Les retards dans l'obtention des permis engendrent des coûts financiers supplémentaires, car les promoteurs doivent assumer des dépenses supplémentaires pour les intérêts bancaires, l'entretien des terrains et autres frais opérationnels.
3. Pénurie persistante de logements : La République dominicaine accuse un déficit de plus d’un million d’unités de logements, selon l’Association dominicaine des constructeurs et promoteurs immobiliers (ACOPROVI). Une accélération des procédures d’obtention des permis de construire permettrait de réaliser plus rapidement davantage de logements sociaux et de logements destinés aux classes moyennes.
4. Pertes d'emplois et dynamisme économique : Le secteur de la construction est l'un des plus importants pourvoyeurs d'emplois du pays. Chaque retard de chantier entraîne le chômage de centaines de travailleurs pendant des mois, affectant ainsi l'économie de milliers de familles.
Exemples de réussite dans la région : Modèles à suivre
Plusieurs pays d'Amérique latine ont mis en œuvre avec succès des réformes visant à rationaliser les procédures d'autorisation et à encourager les investissements :
Chili : Mise en place de la plateforme numérique « DOM en Línea », permettant la gestion virtuelle des permis de construire avec des délais de réponse prédéfinis. Grâce à cette plateforme, les délais d’approbation ont été réduits de 40 %.
Colombie : Application du concept de « licences express » pour les projets à faible impact environnemental et urbain, réduisant les délais d'approbation de 12 à 6 mois.
Mexique : Dans des villes comme Monterrey et Guadalajara, des guichets uniques ont été mis en place pour faciliter les démarches administratives, intégrant toutes les institutions en un seul lieu, ce qui a permis de réduire la bureaucratie et la corruption.
Ces exemples démontrent qu'avec une volonté politique et l'utilisation de la technologie, il est possible de transformer le système d'autorisation pour le rendre plus efficace et plus compétitif.
Propositions visant à moderniser le système d'autorisation en République dominicaine
Pour remédier à ce problème, des mesures urgentes sont nécessaires afin de faciliter l'obtention des permis sans compromettre le respect des réglementations et des normes. Voici quelques solutions clés :
1. Mise en place d'un guichet unique numérique : un système en ligne où les développeurs peuvent gérer toutes les autorisations en un seul endroit, avec un suivi en temps réel et des délais de réponse définis.
2. Délais de réponse maximum : des délais doivent être fixés pour chaque institution. Si le délai expire sans réponse, l’autorisation est automatiquement accordée par approbation tacite.
3. Automatisation des processus et élimination des procédures redondantes : numériser et simplifier les formulaires, en éliminant la duplication des exigences entre les différentes entités.
4. Plus de transparence et de contrôle : Mettre en œuvre des mécanismes d’audit et de responsabilisation pour prévenir le favoritisme et la corruption dans l’approbation des permis.
5. Réforme des règlements municipaux : Unifier les critères dans les conseils municipaux afin que les exigences soient homogènes dans tout le pays et ne varient pas d'une municipalité à l'autre.
Conclusion
Le développement immobilier en République dominicaine recèle un fort potentiel pour continuer à stimuler l'économie et à améliorer la qualité de vie de ses citoyens. Toutefois, les procédures d'autorisation demeurent un obstacle qui freine les investissements et renchérit les coûts des projets.
Si le pays souhaite consolider sa position de destination attractive pour les investisseurs et maintenir une croissance soutenue dans le secteur de la construction, la modernisation de son système d'autorisation est essentielle. La mise en place d'un guichet unique numérique, l'établissement de délais de réponse optimaux et une transparence accrue constituent des changements urgents qui profiteraient à l'ensemble du secteur.
Il est temps que le gouvernement et les institutions concernées reconnaissent que le système d'autorisation actuel ne répond pas aux besoins du marché et que, loin d'être un obstacle, il devrait devenir un facilitateur du développement.
L'auteur est titulaire d'un MBA, spécialiste en marketing digital et directeur des opérations chez Constructora Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
