Par Reyna Echenique
Spécial pour El Inmobiliario
Le cadre juridique régissant les copropriétés en République dominicaine doit relever le défi de s'adapter à un marché immobilier qui a considérablement évolué depuis la création de la loi sur les copropriétés en 1958. Comme le soulignent les juristes Christoph Sieger et Alfredo Guzmán Saladín, le cadre juridique actuel est insuffisant pour répondre aux problèmes quotidiens rencontrés par le système des copropriétés dans notre pays. L'année dernière, nous avons abordé dans cette rubrique les graves conséquences du non-paiement des charges ; aujourd'hui, nous approfondissons une problématique plus vaste qui requiert une attention urgente.
Un cadre juridique obsolète
La loi 5038 de 1958, bien que modifiée par la loi 108-05 relative à l'enregistrement immobilier, présente encore d'importantes lacunes qui entravent le bon fonctionnement des copropriétés modernes. Alors que dans des juridictions comme Dubaï, les autorités immobilières supervisent et réglementent les charges d'entretien, en République dominicaine, ces décisions sont laissées à la discrétion des administrateurs, sans contrôle institutionnel.
Les failles juridiques et leurs conséquences
Parmi les lacunes les plus notables figure l'absence de réglementation claire concernant le rôle de l'administrateur de copropriété, ses fonctions spécifiques et les sanctions applicables en cas de non-respect. Ce vide juridique a permis à certains administrateurs d'outrepasser leurs pouvoirs, en imposant des mesures arbitraires non prévues par la loi ou le règlement de copropriété. Nous constatons fréquemment que certains administrateurs :
● Ils imposent des frais exorbitants sans justification
● Ils agissent comme des propriétaires absolus plutôt que comme des gestionnaires
● Ils manquent de l'intelligence émotionnelle nécessaire pour gérer les conflits
● Ils agissent sans qu'aucune institution ne contrôle leurs actions
Nouvelles réalités, nouveaux modèles
Le développement du marché immobilier dominicain exige des structures juridiques modernes. À titre d'exemple, le Costa Rica dispose du système de « copropriété de copropriétés », qui permet une gestion plus efficace des projets touristiques et immobiliers de grande envergure. Ce système serait idéal pour des projets tels que ceux en cours de développement à Punta Cana, Cap Cana et dans d'autres zones touristiques du pays.
Les copropriétés en fait
Les copropriétés de fait, c'est-à-dire celles qui, après des années de construction et leur vente complète à des tiers, n'ont toujours pas été formellement déclarées et constituées, posent un défi particulier. Cette situation exige la création de mécanismes de régularisation permettant d'intégrer ces biens immobiliers au cadre juridique existant.
L'urgence de la réforme
La réforme de la loi sur la copropriété est devenue impérative compte tenu des abus fréquents permis par les failles juridiques. L'absence de contrôle des règlements de copropriété, généralement rédigés par les promoteurs sans vérification préalable par les autorités compétentes (sauf pour les aspects purement techniques), conjuguée à l'absence de contrôle sur les actions des syndics, a créé un contexte de gestion non professionnelle source de conflits constants.
Vers un régime moderne
La mise à jour du cadre juridique offre l’opportunité de :
● Établir les exigences minimales pour les administrateurs
● Réglementer efficacement les nouveaux modèles de développement
● Créer des mécanismes de contrôle institutionnel des frais et des réglementations
● Faciliter la régularisation des copropriétés de fait
● Moderniser les processus de gestion et de prise de décision
L'évolution du marché immobilier dominicain exige une refonte complète du régime de la copropriété. Cette modernisation doit non seulement combler les lacunes juridiques existantes, mais aussi anticiper les besoins futurs du secteur. L'intégration de nouvelles structures juridiques, de procédures claires et de mécanismes de gestion efficaces renforcerait la sécurité juridique et faciliterait le développement harmonieux de projets toujours plus complexes.
Cet article est le premier d'une série consacrée au régime de copropriété en République dominicaine.
L'auteur est avocat en droit immobilier, entrepreneur immobilier, PDG du groupe Echenique, secrétaire du conseil d'administration de l'AEI 2024-2026, agent immobilier spécialisé dans le secteur immobilier dominicain et international.
