C’est la première fois qu’un dispositif fiscal dominicain intervient de manière coordonnée dans l’ensemble du cycle du logement financé : l’offre du vendeur, le financement, le coût du crédit, la formalisation juridique du projet et le transfert des actifs
SAINT-DOMINGUE. – Le processus d’acquisition d’un logement par le biais d’un financement bancaire en République dominicaine implique, à différents moments, au moins cinq charges fiscales, que le gouvernement propose de modifier simultanément dans le plan anti-crise qu’il a envoyé au Congrès national le 11 juin 2026.
Le contexte dans lequel ces mesures sont mises en œuvre n'est pas celui d'une contraction, mais plutôt celui d'un marché en expansion, avec des coûts d'accès que le gouvernement qualifie d'anachroniques.
Dans la diapositive 24 de la présentation officielle du ministère des Finances et de l'Économie, datée du 11 juin 2026, intitulée « Mesures visant à promouvoir la croissance économique et à atténuer la crise internationale », le gouvernement déclare que « ce sont des taxes qui n'ont aucun sens et qui affectent la compétitivité, augmentant inutilement le coût de la formalisation », et ajoute, concernant le cas particulier des prêts hypothécaires : « la loi qui les taxe remonte à 1890 »
Situation actuelle
Selon le rapport sur le crédit dans le système financier publié par la Surintendance des banques, le portefeuille de prêts hypothécaires a enregistré le taux de croissance le plus élevé parmi tous les types de financement bancaire en 2025, avec une augmentation annuelle de 13,2 %, ce qui a porté ce portefeuille à 443 170 millions de RD$.
Au sein du portefeuille total du système bancaire, qui a clôturé l'année à 2 390 milliards de pesos dominicains, les prêts hypothécaires représentaient 18,5 %, se consolidant ainsi comme la troisième composante la plus importante du financement bancaire du pays.
Le dynamisme s'est maintenu au premier trimestre 2026, selon le rapport trimestriel sur la performance du système financier de la Surintendance des banques correspondant à mars 2026, avec un portefeuille de prêts hypothécaires qui a enregistré une croissance annuelle de 11,4 %.
Dans ce contexte, le total des actifs du système financier a atteint 4,28 billions de RD$ et le taux d'intérêt actif moyen pondéré de plusieurs banques s'élevait à 13,28 % à la fin du premier trimestre 2026.
Ce dynamisme du crédit coexiste avec un déficit de logements que le ministère du Logement et de la Construction, dans son Plan décennal pour le logement 2022-2032, a quantifié à plus de 1,4 million d'unités, selon les données de l'enquête ENHOGAR, dont 73 % sont de nature qualitative, c'est-à-dire des logements construits avec des matériaux défectueux, sans accès aux services de base ou dans des conditions de surpeuplement.
C’est dans ce contexte que le ministère des Finances et de l’Économie a présenté un ensemble de mesures qui, selon la présentation officielle du ministre Magín J. Díaz, regroupent les taxes liées aux prêts hypothécaires, à la création d’entreprises et à l’assurance-vie dans une même catégorie : ce sont des « taxes qui n’ont aucun sens et qui affectent la compétitivité, augmentant inutilement le coût de la formalisation »
Le premier maillon de la chaîne : l'offre
Avant la signature d'un contrat de prêt, un bien immobilier doit être mis en vente, et la charge fiscale pesant sur le vendeur influence cette décision. Le projet propose de réduire l'impôt sur les plus-values immobilières de 25 % à 10 % lorsque la transaction est réalisée par des particuliers. Cette mesure est classée dans le document du Trésor sous l'appellation de simplification fiscale.
Selon la Direction générale des impôts intérieurs, l'impôt sur les plus-values est calculé sur la différence entre le prix de vente et la base fiscale du bien, et doit être déclaré dans la déclaration annuelle de revenus. La réduction proposée s'applique exclusivement aux personnes physiques, et non aux personnes morales.
Le deuxième point : le coût du financement
Une fois l'emprunt hypothécaire obtenu, l'acheteur est redevable d'une taxe d'enregistrement. Selon la communauté d'entraide de la DGII, le taux actuel est de 2 % de la valeur du prêt, conformément à l'article 8 de la loi n° 173-07 relative à l'efficacité du recouvrement des impôts.
L’inscription est exemptée lorsqu’elle est effectuée par l’intermédiaire d’un intermédiaire financier et que la valeur du prêt hypothécaire est inférieure à 2 197 446 RD$, un montant ajusté annuellement. La DGII a également précisé que ces 2 % ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu.
Le projet de loi propose la suppression progressive de cette taxe. La présentation officielle du Trésor indique que la loi taxant les prêts hypothécaires date de 1890 et la qualifie de mesure de soutien à la croissance économique, et non de mesure d'assainissement budgétaire. Le document ne précise ni le calendrier ni les étapes de cette suppression progressive ; ces informations seront définies dans le texte de loi et lors des débats parlementaires.
Troisième point : l’assurance-vie
Dans le cadre du financement hypothécaire, les établissements bancaires exigent généralement une assurance-vie liée au prêt, laquelle est actuellement soumise à la taxe sélective sur la consommation.
Le plan propose son abrogation progressive, une mesure que le document du Trésor regroupe avec les prêts hypothécaires et la création d'entreprises sous la même justification : ce sont des frais qui augmentent inutilement le coût de la formalisation.
Le quatrième point : la formalisation juridique
En République dominicaine, les projets de développement immobilier sont fréquemment structurés par le biais de fiducies ou d'entités à vocation spéciale, instruments juridiques qui nécessitent la constitution d'une société et le paiement de la taxe correspondante, fixée à 1 %.
Le plan propose la suppression immédiate de cette taxe, contrairement aux autres mesures de ce groupe, qui sont progressives.
Cinquième point : le transfert d'actifs immobiliers
Pour les propriétaires qui souhaitent transmettre un bien immobilier à leurs enfants de leur vivant, l'impôt successoral actuel, dont la loi, selon le document du Trésor, date de 1950, fixe un taux de 25 %.
Le plan propose de réduire ce taux à 3 % pour les transferts entre parents et enfants effectués de leur vivant, et le Trésor classe cette mesure dans la catégorie des mesures de simplification fiscale.
Ce que le plan ne change pas
Le document du Trésor est explicite quant aux limites du dispositif : la taxe sur le transfert de biens et services industrialisés n’est pas modifiée, les taux de la taxe foncière et son exemption minimale ne sont pas modifiés, et la hausse de trois points de pourcentage de l’impôt sur les sociétés s’applique exclusivement aux entreprises dont les revenus dépassent 1 milliard de RD$ par an.
Toutes les mesures proposées nécessitent l'approbation du Congrès national ; aucune n'est d'application administrative immédiate, à l'exception de la suppression de la taxe de 1 % sur la constitution des sociétés, qui, selon le document, prendra effet immédiatement une fois la loi approuvée.
Les modalités de suppression progressive de la taxe hypothécaire et de la taxe d'accise sur l'assurance-vie ne sont pas détaillées dans la présentation officielle et seront définies dans le cadre du processus législatif.
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