Par Indhira Desangles
Spécial pour El Inmobiliario
À chaque fois que je visite un nouveau projet immobilier – qu'il s'agisse d'un entrepôt industriel, d'un immeuble de bureaux ou d'un centre commercial – un mot revient sans cesse dans les présentations : « durable ». On l'entend partout : le bâtiment est certifié LEED, il utilise des matériaux recyclés, il est équipé de panneaux solaires. Mais en tant que professionnel de l'immobilier commercial, je me dois d'être franc : tout ce qui est présenté comme écologique ne l'est pas forcément, et encore moins génère un retour sur investissement.
En Amérique latine, et de plus en plus en République dominicaine, la construction durable s'est imposée avec force, mais aussi avec des nuances. Dans certains cas, elle est devenue un argument marketing. Dans d'autres, elle constitue une véritable stratégie de différenciation et d'efficacité, ayant un impact direct sur la rentabilité d'un projet. L'essentiel est de bien les distinguer.
Est-ce que ça fonctionne ?
J'ai eu l'opportunité de représenter des immeubles dotés de panneaux solaires parfaitement intégrés, de systèmes de récupération des eaux de pluie et de structures conçues pour optimiser la consommation d'énergie. Au-delà de leur impact environnemental, ces projets attirent des locataires plus exigeants : des multinationales engagées en matière d'ESG, des entreprises de logistique cherchant à réduire leurs coûts d'exploitation ou des détaillants soucieux de s'aligner sur les marques de leurs maisons mères internationales.
En République dominicaine, nous observons déjà des exemples concrets. Des projets tels que la zone franche de Las Américas, où l'usine de Hayco a obtenu la certification LEED Platine, et le centre logistique mondial de DP s'inscrivent dans une démarche d'efficacité et de développement durable. Même certains immeubles de bureaux à Saint-Domingue mettent en œuvre les pratiques LEED et des technologies de réduction de l'empreinte énergétique.
Parmi les cas les plus représentatifs :
- Agora Mall, le premier centre commercial d'Amérique centrale et des Caraïbes à avoir obtenu la certification LEED Argent, grâce à son dôme qui maximise la lumière naturelle et à ses systèmes d'efficacité énergétique et hydrique.
- Le siège de la Banque interaméricaine de développement (BID) à Saint-Domingue, certifié LEED Platine, intègre des solutions de pointe en matière d'efficacité environnementale.
- L'usine Hayco de Las Américas, un modèle de durabilité industrielle, avec des panneaux solaires, un éclairage LED, des matériaux locaux et des systèmes de récupération d'eau.
- L'immeuble Vista 3.11, situé dans le quartier de Bella Vista, a été conçu dans une optique de développement durable. Il est doté d'une façade ventilée, de panneaux solaires, d'un système de réutilisation des eaux grises et est actuellement en cours de certification LEED. Ce bâtiment représente une nouvelle référence pour les espaces de bureaux haut de gamme qui souhaitent attirer des entreprises soucieuses de leur impact sur les trois piliers : économique, social et environnemental.
Dans le cas des bâtiments industriels, une conception intelligente optimisant la ventilation naturelle et réduisant le recours à l'éclairage artificiel peut engendrer jusqu'à 30 % d'économies sur les coûts d'exploitation. De plus, les économies réalisées par les occupants fidélisent le personnel et diminuent le taux de rotation du personnel.
Et les modèles décoratifs ?
J'ai aussi constaté le contraire : des projets qui utilisent des termes comme « éco » ou « vert » dans leur nom, mais qui n'offrent guère plus que quelques plantes décoratives et une vague promesse d'« engagement environnemental ». Le danger ne réside pas seulement dans l'écoblanchiment, mais aussi dans le manque de vision stratégique. Dans ces cas-là, la « durabilité » n'apporte aucune plus-value au bien immobilier et n'attire pas un autre type de locataire.
Investir dans le développement durable est-il rentable ?
D'après mon expérience dans le secteur, oui, c'est possible… mais seulement si c'est fait avec intention, conception et une approche financière rigoureuse. Un bâtiment véritablement durable peut connaître une plus-value plus stable, un taux de vacance plus faible et des coûts d'exploitation réduits, ce qui le rend plus attractif pour les locataires et les investisseurs institutionnels.
En République dominicaine, on observe déjà des incitations à l'efficacité énergétique, notamment dans le cadre de partenariats public-privé. Bien que les politiques de construction écologique aient encore un long chemin à parcourir, l'intérêt des promoteurs et des fonds d'investissement étrangers pour les projets durables s'accroît, en particulier dans des zones stratégiques comme Punta Cana, l'ouest et l'est de Saint-Domingue, où des parcs industriels sont aménagés dans une perspective de long terme.
Quand devriez-vous envisager la certification LEED si vous développez un projet ?
La réponse est : dès le départ. Si vous êtes en phase de conception préliminaire ou d’avant-projet, vous pouvez (et devriez) déjà envisager la certification LEED pour votre bâtiment. Pourquoi ? Parce que nombre de critères LEED — orientation solaire, types de matériaux, ventilation transversale, consommation d’énergie et efficacité hydrique — sont intégrés dès la conception architecturale, et non improvisés à la fin.
De quoi avez-vous besoin pour postuler ?
- Une équipe de conception et de construction connaissant bien les exigences LEED.
- Un consultant ou un spécialiste en développement durable pour accompagner le processus dès le départ.
- Engagement envers l'efficacité et la qualité, tant dans la planification que dans l'exécution.
- Documentation claire, mesures et conformité aux crédits LEED établis selon la version et le type de projet (nouvelle construction, gros œuvre, aménagements intérieurs, etc.).
Outre son impact environnemental, la certification LEED améliore le positionnement de votre projet, augmente sa valeur perçue et vous différencie sur un marché de plus en plus concurrentiel.
En résumé, le développement durable n'est pas une mode passagère, mais une nouvelle norme. Il est essentiel de savoir distinguer les projets qui visent uniquement à briller sur les réseaux sociaux de ceux conçus pour être réellement efficaces, générer des économies et protéger l'environnement. En tant qu'investisseurs, courtiers ou promoteurs, il est de notre responsabilité de poser les bonnes questions et d'orienter le secteur vers un avenir plus rentable et plus écologique.
L'auteur est un agent immobilier commercial possédant plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier commercial et d'entreprise en République dominicaine.
