Par Joan Féliz
Spécial pour El Inmobiliario
Dans de nombreuses métropoles mondiales, l'étalement urbain incontrôlé a une conséquence aussi évidente que souvent passée sous silence : l'exode des familles du centre-ville vers la banlieue. C'est le cas à New York, où vivre à Manhattan, outre le coût élevé du logement, représente un combat quotidien contre les embouteillages, le manque d'espace et le stress urbain. Face à cette situation, des milliers de personnes ont choisi de s'installer à Long Island, dans le Queens, à Brooklyn, voire dans le New Jersey, et font quotidiennement la navette pour se rendre à leur travail en ville.
Le même phénomène s'observe à Mexico, où ceux qui recherchent plus d'espace, de sécurité et de tranquillité se sont installés dans des municipalités comme Cuautitlán, Texcoco et Ecatepec. À Lima, des quartiers comme La Molina et Pachacámac ont accueilli ceux qui ne supportent plus le chaos routier et la forte densité de population des zones centrales. Ces phénomènes ont un point commun : des villes qui se sont développées sans planification efficace, où la croissance verticale rapide ne s'est pas accompagnée d'une augmentation proportionnelle des infrastructures et des services.
Saint-Domingue ne fait pas exception
Ces dernières années, notre capitale a connu une verticalisation massive qui a profondément modifié son horizon et sa dynamique urbaine. Ce qui avait commencé par des projets immobiliers de luxe isolés s'est transformé en une avalanche de tours qui remodèlent des quartiers traditionnels comme Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista et Serrallés. Là où vivait autrefois une seule famille dans une maison de plain-pied, on trouve aujourd'hui 40 à 50 familles logeant dans une tour de 10 à 20 étages. Chaque famille possède au moins un véhicule.
Modernité ou désordre déguisé ?
À première vue, cela pourrait sembler un signe de développement : plus de logements, plus d’investissements, plus de dynamisme. Mais à y regarder de plus près, il est clair que la croissance verticale de Saint-Domingue se fait sans aucun plan d’urbanisme global. Et cela a des conséquences.
La circulation, par exemple, est l'un des effets les plus visibles et les plus critiques. La saturation des rues, conçues pour une faible densité de population, a congestionné les grands axes, aggravé les embouteillages et dégradé la qualité de vie de tous, y compris des habitants de ces nouvelles tours. Nombre de projets immobiliers ne prévoient que 1,2 place de parking par logement, dans des quartiers où chaque famille possède au moins deux véhicules. Les rues, déjà dépourvues de trottoirs fonctionnels, se transforment en parkings improvisés.
Le quartier se vide… et se densifie
Paradoxalement, plus on construit d'immeubles de grande hauteur, plus les familles des classes moyennes et supérieures quittent le District national en quête d'une vie plus calme, plus sûre et moins congestionnée. Elles s'installent dans des quartiers comme Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand ou La Guáyiga, voire dans des destinations comme Punta Cana ou Jarabacoa. La capitale, ironiquement, se retrouve avec ses voitures… et sans ses habitants permanents.
Ce phénomène a de profondes répercussions urbaines et sociales. On construit beaucoup, mais les logements ne sont pas nécessairement habités de façon stable. Nombre d'entre eux se retrouvent dans des locations de courte durée, avec une forte rotation, sans parvenir à créer des communautés durables ni un véritable tissu urbain.
L'illusion du luxe face à la pénurie de logements
Selon la Banque centrale, le secteur de la construction représente environ 10 % du PIB de la République dominicaine, ce qui témoigne de son importance pour l'économie. Toutefois, cette croissance n'a pas suffi à réduire le déficit de logements, qui dépasse 900 000 unités. Parmi celles-ci, plus de 600 000 présentent un déficit qualitatif et environ 300 000 un déficit quantitatif, d'après l'Institut national de la statistique (ONE) et le ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments (MIVHED).
Nombre de ces nouveaux immeubles de grande hauteur s'adressent à une clientèle haut de gamme, avec des prix allant de 150 000 $ à 350 000 $ US, voire plus. Et le Dominicain moyen ? Il est laissé pour compte. Ce boom de la construction ne répond pas au besoin le plus fondamental : l'accès à un logement décent pour la majorité.
Infrastructures saturées, services effondrés
L’Observatoire des politiques publiques de l’UASD a averti que des quartiers comme Naco, La Julia et Mirador Norte ont déjà des réseaux sanitaires et électriques saturés, tandis que la croissance démographique sans le soutien d’espaces publics, d’espaces verts, de systèmes de drainage des eaux pluviales ou d’écoles à proximité génère une ville inconfortable et exclusive.
Le nombre de permis de construire augmente d'année en année. Rien qu'en 2023, le MIVHED a approuvé plus de 1 700 permis, dont beaucoup concernaient des projets de logements collectifs en hauteur. Or, cette accélération ne s'est accompagnée ni d'une mise à jour des plans d'aménagement du territoire, ni d'une refonte du réseau routier pour permettre une croissance viable. Résultat : une ville en plein désarroi.
Et quel est le rôle des autorités ?
La mairie du district national et les autres services municipaux sont débordés par le rythme effréné du développement. Le service d'urbanisme ne dispose pas d'un plan directeur actualisé, et nombre de décisions semblent davantage motivées par des intérêts immédiats que par une vision d'une ville durable.
Le manque de coordination entre des entités telles que l'INTRANT, les Travaux publics, le CAASD et les conseils municipaux a entraîné la croissance des tours, mais sans trottoirs, sans accès, sans drainage, sans planification.
Une ville à contempler, pas à habiter
La silhouette de Saint-Domingue est de plus en plus impressionnante. Les tours, dont beaucoup affichent une conception impeccable, attirent l'attention des investisseurs locaux et étrangers. Mais une ville ne se mesure pas uniquement à sa hauteur, mais aussi à la qualité de vie qu'elle offre à ses habitants.
Aujourd'hui, nous avons l'opportunité de rectifier le tir avant qu'il ne soit trop tard. Il nous faut des politiques d'urbanisme modernes, la participation des urbanistes aux processus d'approbation, des incitations à un développement équilibré et une approche de la construction urbaine plus humaine.
Conclusion : le problème n'est pas la tour, c'est l'improvisation
Construire en hauteur n'est pas une erreur. Au contraire, cette approche a été mise en œuvre avec succès dans de nombreuses villes. Toutefois, ce succès est lié à une planification réfléchie, avec des infrastructures adéquates, une mobilité efficace, des services appropriés et une vision à long terme.
À Saint-Domingue, nous avons encore du temps. Le développement vertical peut être un allié du développement urbain… mais seulement s’il est mené de manière responsable, en s’appuyant sur des données, un leadership technique et une vision collective de l’avenir de la ville.
