La tokenisation immobilière et les modèles de propriété fractionnée gagnent du terrain sur le marché dominicain. Cependant, dans le cadre du système d'enregistrement foncier et du système Torrens, toute innovation technologique n'équivaut pas nécessairement à un droit de propriété. Cet article analyse les différences juridiques entre la propriété fractionnée et les tokens, les risques juridiques et de conformité liés à la tokenisation, ainsi que la nécessité pour ces modèles d'être compatibles avec la sécurité juridique qui caractérise la République dominicaine comme destination d'investissement.
Ces derniers mois, la tokenisation immobilière et les modèles de propriété fractionnée ont fait la une des journaux sur le marché dominicain. Projets hôteliers tokenisés, programmes de propriété fractionnée et nouvelles modalités d'accès au marché immobilier sont annoncés, promettant de démocratiser l'investissement. L'innovation est la bienvenue. Cependant, dans le secteur immobilier, la question pertinente n'est pas tant la nouveauté du modèle que la nature des droits réellement acquis par l'investisseur.
En République dominicaine, cette réponse implique inévitablement le système d'enregistrement immobilier et, en particulier, le système Torrens.
Dans le cadre du système Torrens actuel, la propriété immobilière n'est ni présumée ni déclarée : elle est enregistrée. Le droit réel naît avec l'enregistrement et est prouvé par le titre de propriété. Cela implique que le bien doit être parfaitement défini, individualisé et opposable aux tiers. Par conséquent, tout modèle d'investissement immobilier – traditionnel ou innovant – doit être analysé en examinant une question fondamentale : s'agit-il d'un droit réel ou d'un simple droit personnel ?
Les biens immobiliers correctement structurés s'intègrent parfaitement au système juridique dominicain. Les unités fonctionnelles au sein d'une copropriété, les parts clairement définies, la copropriété et les droits inscrits au registre foncier constituent des droits réels pleinement reconnus par la loi. Dans ces cas, l'investisseur acquiert une portion ou une part spécifique du bien, garantie par un titre de propriété et protégée par le système Torrens.
La fraction immobilière est juridiquement valable car elle repose sur un droit réel enregistrable, pleinement opposable aux tiers et assortie d'un cadre réglementaire clair qui définit son étendue, ses limites et sa protection.
La tokenisation immobilière, en revanche, introduit un élément technologique qu'il ne faut jamais confondre avec la nature juridique du droit acquis. Dans la plupart des modèles actuels, le token ne représente pas la propriété immobilière au sens juridique du terme, mais plutôt une participation économique liée à un projet ou aux revenus qu'il peut générer.
Du point de vue juridique dominicain, un jeton représente généralement un droit personnel, une attente de bénéfice ou une relation contractuelle avec un promoteur ou une entité de structuration. Il ne constitue pas un droit de propriété immobilière et n'est pas enregistrable au registre foncier. Le jeton n'est pas inscrit au registre des biens ; il fait l'objet d'un contrat.
Le principal risque ne réside pas dans l'innovation, mais dans la confusion conceptuelle. Lorsqu'un « token » est présenté comme équivalent à une part de propriété immobilière enregistrée, cela crée une attente que le système juridique dominicain ne prend pas en charge. En cas de défaut de paiement, de saisie, de litige commercial ou d'insolvabilité, le détenteur d'un token ne bénéficie pas de la même protection que celui qui possède un droit réel dûment enregistré. Dans le système Torrens, ce qui n'est pas enregistré n'existe pas en tant que droit réel, même s'il est adossé à la technologie blockchain.
Pour plus de clarté, il est utile de présenter un tableau comparatif des deux modèles:
| Parcelle immobilière | Jeton immobilier |
| Droit immobilier | droit personnel ou contractuel |
| Reconnu par le système d'enregistrement immobilier dominicain | Non reconnu comme un droit réel par le système d'enregistrement |
| Inscrivable au registre des titres | Non enregistrable en tant que droit de propriété immobilière |
| Titulaire d'un diplôme | Garanti par un contrat ou un contrat intelligent |
| Exécutoire à l'encontre des tiers | Exécutoire uniquement entre les parties contractantes |
| Protégé par le système Torrens | Le système Torrens n'est pas protégé |
| Elle représente une partie légale de la propriété | Elle représente une anticipation économique ou financière |
| Bénéficiez d'une sécurité juridique dans le registre | Elle ne bénéficie d'aucune protection en matière d'enregistrement immobilier |
| Transfert soumis aux formalités légales et d'enregistrement | Transfert numérique sans contrôle d'enregistrement |
| Elle existe légalement en tant que bien immobilier | Il ne s'agit pas d'un bien immobilier au sens juridique du terme |
Cette analyse juridique est encore compliquée par un élément supplémentaire qu'il ne faut pas négliger : la prévention du blanchiment d'argent en vertu de la loi 155-17. Les schémas de tokenisation immobilière, en raison de leur nature numérique, fragmentée et potentiellement transfrontalière, posent des défis importants en termes d'identification du bénéficiaire effectif ultime, de traçage de l'origine des fonds et de contrôle des opérations - piliers essentiels du système dominicain de lutte contre le blanchiment d'argent.
Contrairement aux transactions immobilières traditionnelles, généralement encadrées par des institutions financières réglementées, la tokenisation peut faciliter les flux internationaux de capitaux sans les filtres habituels, notamment lorsque des plateformes numériques, des passerelles de paiement étrangères ou des cryptomonnaies sont impliquées. Il est donc nécessaire de repenser les mécanismes de supervision afin d'éviter qu'un outil d'innovation financière ne devienne un vecteur d'opacité.
Cette analyse prend d'autant plus de pertinence que la République dominicaine est membre du Groupe d'action financière d'Amérique latine (GAFILAT). Cette adhésion constitue l'un des piliers qui positionnent le pays comme une juridiction sûre pour les investissements, précisément grâce à son engagement en matière de transparence, de traçabilité des fonds et d'identification du bénéficiaire effectif.
Dans ce contexte, tout modèle de tokenisation immobilière mis en œuvre dans le pays doit être compatible non seulement avec le système d'enregistrement foncier, mais aussi avec les obligations internationales en matière de prévention du blanchiment d'argent et du financement du terrorisme. L'innovation ne peut progresser dans des zones grises qui nuisent à la réputation du pays ou à la confiance des investisseurs.
L'innovation immobilière n'est pas incompatible avec la sécurité juridique. Toutefois, en République dominicaine, tout bien numérique ne confère pas la propriété, et tout actif tokenisé n'est pas enregistrable. La véritable force du marché immobilier dominicain réside dans la confiance engendrée par son cadre juridique, fondé sur le système Torrens, la loi 155-17 et les engagements internationaux du pays.
Avant d'investir, de fractionner ou de tokeniser, la question essentielle n'est pas de savoir combien je peux gagner, mais quels droits j'acquiers réellement. Car en immobilier, si la technologie évolue, la sécurité juridique demeure la clé de voûte.
