Par Reyna Echenique,
spécial à El Inmobiliario
Le secteur immobilier dominicain se trouve à un tournant décisif où la nécessité d'une réglementation complète se fait de plus en plus sentir. Malgré une croissance remarquable du marché, notamment en ce qui concerne les ventes sur plan et les projets en construction, l'absence d'un cadre réglementaire adéquat pour ces types de transactions immobilières crée des vulnérabilités susceptibles de menacer sa stabilité et sa crédibilité.
La situation actuelle
du marché immobilier dominicain révèle des lacunes réglementaires inquiétantes. Les ventes sur plan sont fréquemment réalisées sans garanties suffisantes, tandis que l'absence de réglementation des agents immobiliers permet aux promoteurs d'opérer sans structure opérationnelle adéquate. Cette situation engendre des projets inachevés ou non conformes aux engagements, rendant les investisseurs dominicains à l'étranger particulièrement vulnérables.
Le modèle de Dubaï comme référence :
L’expérience internationale, et notamment le cas de Dubaï et de sa loi n° 13 de 2008 (plus récente que la nôtre), démontre qu’il est possible de mettre en œuvre un système réglementaire efficace qui protège toutes les parties prenantes. Ce modèle instaure un enregistrement provisoire obligatoire pour les biens immobiliers en cours de développement, le paiement des taxes d’enregistrement, une vérification rigoureuse des permis avant le début des ventes et un système de surveillance continue qui a transformé son marché immobilier en l’un des plus fiables au monde.
Vers une professionnalisation complète :
La transformation du secteur exige une approche multidimensionnelle qui commence par la professionnalisation de tous ses acteurs. La mise en place d’un système d’agrément obligatoire pour les agents immobiliers, assorti de programmes de certification et de formations continues, est fondamentale. Actuellement, le projet de loi soumis au Congrès pour réglementer les services immobiliers et les contrats de courtage constitue une avancée significative dans cette direction. Cette initiative, attendue avec impatience par le secteur et dont l’adoption est urgente, permettrait d’établir un cadre juridique clair pour l’intermédiation immobilière. Le registre officiel des agents et des promoteurs garantirait le maintien de normes éthiques et professionnelles élevées, assurant ainsi la qualité des services dans l’ensemble du secteur.
Garanties financières et transparence :
la protection des investissements doit reposer sur des mécanismes financiers solides. La mise en place de comptes séquestres obligatoires et le contrôle des décaissements en fonction de l’avancement des travaux sont des outils fondamentaux. Les fiducies immobilières, correctement encadrées pour garantir leur efficacité,
peuvent offrir une sécurité supplémentaire à toutes les parties prenantes.
La standardisation des contrats et des procédures apparaît comme un autre pilier fondamental.
La création de contrats uniques et standardisés pour les ventes sur plan, supervisés par l'Agence de protection du consommateur (ProConsumidor), garantirait la transparence et l'équité des transactions. Ces contrats devraient inclure des informations détaillées sur les projets et fixer des délais de livraison clairs et contraignants.
Certification et autorégulation :
Le secteur a besoin d’un système de certification qui vérifie la
viabilité technique et financière des projets avant leur lancement. Ce processus devrait inclure
un suivi continu de l’avancement des travaux et du respect de la réglementation. La participation active d’associations telles que l’AEI et l’ACOPROVI à ces processus renforcerait l’autorégulation du secteur.
Avantages et mise en œuvre :
Les avantages d’un cadre réglementaire solide sont nombreux. Pour les acheteurs, il représente une sécurité accrue pour leurs investissements et une garantie de conformité. Le secteur bénéficierait d’une confiance renforcée et de services plus professionnels, tandis que l’économie nationale gagnerait en stabilité et deviendrait plus attractive pour les investissements étrangers. La mise en œuvre de ces mesures nécessite une approche progressive en trois grandes étapes. Premièrement, la modification du cadre juridique, notamment la loi 108-05, afin d’établir un enregistrement provisoire et de définir des procédures claires. Deuxièmement, le développement
de l’infrastructure nécessaire, telle que des plateformes d’enregistrement numérique et des systèmes de contrôle.
Enfin, une période de formation et d'adaptation permettra aux acteurs du secteur de s'adapter aux nouvelles exigences.
Vers un avenir plus sûr :
réglementer le secteur immobilier n’est pas une option, mais une nécessité urgente. Les mesures proposées, inspirées de modèles performants comme celui de Dubaï, visent à bâtir un marché plus transparent, plus sûr et plus professionnel. Il est urgent d’agir, avant que les risques actuels ne se transforment en crise et n’ébranlent la confiance dans le secteur.
Grâce à un cadre réglementaire solide, le secteur immobilier peut continuer d'être un moteur de croissance économique et de développement social pour la République dominicaine, garantissant la protection des investisseurs locaux et étrangers.
Cet article fait partie de la série « Bonnes pratiques immobilières en République dominicaine ».
L'auteur est avocat en droit immobilier, entrepreneur immobilier, PDG du groupe Echenique, secrétaire du conseil d'administration de l'AEI 2024-2026, agent immobilier spécialisé dans le secteur immobilier dominicain et international.
