Par César Fragoso
Spécial pour El Inmobiliario
Le marché immobilier de la République dominicaine est étroitement lié aux fluctuations du dollar depuis cinq ans. Dans ce pays où une part importante des intrants et des investissements dans la construction sont effectués en dollars, toute fluctuation a un impact direct sur les prix, les ventes et le moral des investisseurs.
Sur le marché immobilier dominicain, le dollar est la monnaie de référence tant pour les promoteurs que pour les acheteurs internationaux. Les prix de la plupart des projets sont fixés en dollars, ce qui assure une stabilité aux investisseurs étrangers, mais exerce une pression à la baisse sur les acheteurs locaux en cas de hausse du taux de change.
Entre 2020 et 2025, le taux de change du dollar dominicain a connu une hausse progressive, passant d'environ 53 pesos pour un dollar à plus de 63 actuellement. Bien que ces augmentations n'aient pas été drastiques, leur effet cumulatif a pesé sur les coûts de construction et le pouvoir d'achat des familles dominicaines.
De nombreux matériaux de construction, comme l'acier, la céramique et les finitions, sont importés et leur prix est fixé en dollars. Chaque hausse du taux de change entraîne automatiquement une augmentation du coût des projets. Par conséquent, les promoteurs immobiliers sont contraints d'ajuster leurs prix, de réduire leurs marges bénéficiaires ou de repenser leurs produits afin de rester compétitifs.
Par conséquent, les prix des projets immobiliers ont connu une hausse constante en pesos. Bien que les augmentations en dollars aient été plus modérées, les consommateurs locaux subissent une pression plus forte, car leurs revenus en monnaie nationale n'augmentent pas au même rythme que la dévaluation. Il en résulte un manque d'accès au logement.
Les ventes aux Dominicains résidant dans le pays ont ralenti sur certains segments, notamment sur le marché du logement des classes moyennes et supérieures. La hausse des taux d'intérêt hypothécaires, conjuguée à l'appréciation du dollar, réduit le nombre d'acheteurs potentiels. Nombre d'entre eux ont décidé d'attendre une conjoncture plus favorable.
Contrairement au marché local, la diaspora et les investisseurs internationaux ont conservé un rôle actif, leurs revenus étant en dollars. Pour eux, la hausse du taux de change a même représenté un avantage, puisqu'ils reçoivent davantage de pesos pour un même montant de dollars investis dans le pays. Cela a soutenu le dynamisme de zones touristiques comme Punta Cana.
Parallèlement, le logement abordable s'en est mieux sorti car il demeure une priorité pour le gouvernement et les programmes de financement. En revanche, les projets de milieu et haut de gamme ainsi que les projets touristiques ont subi plus durement les fluctuations du dollar, ce qui a nécessité des ajustements dans le rythme des ventes et la stratégie marketing.
De plus, l'accès au crédit hypothécaire devient plus onéreux lorsque le taux de change du dollar reste élevé, car les banques ajustent leurs politiques de risque. Cela exclut certains acheteurs locaux du marché, tandis que les investisseurs étrangers recherchent des options de paiement direct ou des financements internationaux.
Si cette tendance se maintient et que le dollar continue de s'apprécier, tant maintenant que dans les années à venir, le marché immobilier dominicain pourrait connaître une situation contrastée : une moindre participation des acheteurs locaux, mais une présence accrue de la diaspora et des investisseurs internationaux. Ceci pourrait dynamiser le développement des zones touristiques, tout en ralentissant la construction de logements urbains.
Bien que la hausse du dollar exerce une pression, elle offre également des opportunités aux investisseurs à long terme. Investir dans l'immobilier demeure l'un des moyens les plus sûrs de préserver son capital face à la dévaluation. Les projets proposant des prix compétitifs, des modalités de paiement flexibles et un emplacement de choix continueront de trouver preneur.
En conclusion, le marché immobilier dominicain a fait preuve de résilience face aux fluctuations du dollar. Si la tendance haussière se maintient, le marché sera davantage dépendant des investissements étrangers et de la diaspora, mais offrira également des opportunités à ceux qui sauront s'adapter. Le défi consistera à concilier l'accès au marché pour les résidents et l'attraction de capitaux étrangers, afin de garantir une croissance durable.
