Lors d'un vol express vers le New Jersey, Brenda reçoit de sa cousine avocate les conseils inattendus dont elle avait besoin pour comprendre ce qui est le mieux pour elle dans les systèmes fiscaux de la République dominicaine et des États-Unis.
SAINT-DOMINGUE.–Brenda s'est rendue à l'agence Banreservas située sur la 181e rue à Washington Heights pour se renseigner sur les conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire et, pendant qu'elle s'y trouvait, pour s'abriter de la pluie et se protéger du froid de 3 degrés Celsius à la veille de décembre.
Elle repartit avec quelques brochures et la tête qui tournait, car malgré les explications, elle n'avait pas tout compris. Elle devrait revenir plus tard, quand elle aurait plus de temps. Elle alla donc à La Casa del Mofongo, acheta un repas à emporter et se dirigea vers l'arrêt de bus du pont George Washington pour prendre le sien.
À son arrivée, quelqu'un venait de partir, elle dut donc patienter quelques minutes. Quelqu'un lui toucha l'épaule et lui couvrit les yeux par-derrière. Elle n'eut pas peur ; elle reconnut une connaissance. Elle porta la main à son dos et la personne s'exclama : « César, ça fait tellement longtemps ! » C'était son cousin, lui aussi dominicain, arborant un large sourire, avocat depuis près de vingt ans dans le Queens. « Qu'est-ce qui cloche avec cette tête de dirigeant ? » dit-il.
Brenda rangea son carnet, sortit ses gants et les enfila car il faisait plus froid là-haut. César la complimenta, lui disant des choses comme : « Tu es magnifique » et « Tu ne vieillis pas », et elle se contenta de sourire.
Quel plaisir de te voir ! Dieu t'a mis sur mon chemin. Tiens, je sors de la banque, j'en ai profité pour me renseigner sur les démarches pour acheter une maison à Saint-Domingue. J'aimerais y aller, y vieillir, au chaud. Ce froid m'ennuie.
« Mais cousin, dis-moi comment je peux t'aider. C'est exactement ce que je fais. Aujourd'hui, je suis allé rendre visite à des gens dans les Cinq Boros, et maintenant je vais dîner chez une fille que j'ai rencontrée. Elle habite à Hackensack. ».
— Tu es désespéré — Une odeur douce et épicée lui parvint aux narines, incitant certains à demander : « Et qui transporte cette friandise ? »
– Et c'est une arepa que tu apportes à une amie ? – demanda Brenda en riant, et elle commença à lui raconter l'histoire de la maison qu'elle voulait acheter dans son pays d'origine.
De New York au New Jersey en avion
Une fois dans le bus, un véritable hors-bord, Brenda sortit son carnet pour être sûre de ne rien manquer, prit son crayon pour noter les instructions de César et expliqua tout ce qu'elle avait recherché. Elle demanda au chauffeur de baisser un peu la musique car, même assises à côté de son cousin, elles ne s'entendaient pas.
César, je souhaite prendre ma retraite à Saint-Domingue. Je recherche des maisons entre 8 et 10 millions de pesos dominicains. Cela représente environ 133 000 à 166 000 dollars américains, n'est-ce pas ?
« C’est exact », a-t-il confirmé. « Mais avant de commencer à chercher une maison, il faut qu’on parle de fiscalité, car vous avez la double nationalité. Cela pourrait être un avantage… ou compliquer les choses si vous ne savez pas comment gérer la situation. »
Brenda ouvrit les yeux et la bouche en même temps. Personne ne lui avait jamais parlé de complications.
-Oh mon Dieu, ne me dites pas ça !
— Détendez-vous, je ne voulais pas vous faire peur, madame. Écoutez attentivement.
Dois-je acheter en tant que Dominicain ou en tant qu'étranger ?
Le cousin commença à tout expliquer, s'efforçant d'être aussi bref et clair que possible compte tenu des circonstances, mais il le faisait comme s'il donnait un cours magistral. Et Brenda prenait des notes.
Brenda, en République dominicaine, il n'y a aucune différence entre acheter un bien immobilier en tant que Dominicain ou étranger. La loi de 2005 sur l'enregistrement immobilier et ses règlements stipulent que chaque acheteur, quelle que soit sa nationalité, bénéficie exactement des mêmes droits de propriété. Vous pouvez donc être rassurée.
Elle l'a rapidement noté : « ✔ Il n'y a pas de discrimination fondée sur la nationalité. »
« Mais », ajouta-t-il en levant un doigt, « la stratégie change à cause de vos impôts aux États-Unis. »
Brenda se pencha en avant.
— Mais vous me perturbez encore plus, ne vous détendez pas, c'est sérieux.
-Détendez-vous, écoutez ceci : selon le Trésor dominicain, voici ce qui vous attend :
1. Taxe sur les transferts (ITBIS)
-Selon la brochure « Transfert de propriété » de la DGII (Direction générale des impôts intérieurs), mise à jour en 2025, vous devez payer un montant unique : 3 % de la valeur du bien pour le transférer à votre nom.
Brenda a écrit : ✔ Frais de transfert de 3 %. Paiement unique.
2. Taxe foncière (IPI)
-Par la suite, chaque année, l'État perçoit l'IPI, réglementé par la DGII, et en 2025, le seuil d'exemption est de 10 190 833 RD$, conformément à la résolution publiée en janvier 2025 et cela fonctionne comme suit :
✔ Si vous êtes une personne physique (comme vous) :vous ne payez que 1 % par an sur l'excédent de 10 190 833 RD$.
Brenda leva les yeux :
« Et si j'achète un bien entre 8 et 10 millions de RD$ ?
» « Si vous achetez pour 10 millions de RD$, vous êtes toujours exonéré car vous restez en dessous du seuil.
Et si c'était un peu plus – disons 10 300 000 RD$ – vous ne paieriez que 1 % sur109 167 RD$… soit environ 1 091 RD$ par an. Très raisonnable. »
-Ah, eh bien, maintenant je commence à comprendre !
-Et maintenant, parlons de ce qui vous intéresse vraiment : les États-Unis, et procédons étape par étape :
1. L'IRS (Service des impôts internes des États-Unis)
Écoutez, en tant que citoyen américain, que votre maison soit en République dominicaine ou sur Mars, vous devez la déclarer.
Cela ne signifie pas que vous paierez automatiquement, mais c'est le cas :
✔ Déclarez-le dans votre déclaration de revenus fédérale.
✔ Déclarez les revenus locatifs si vous louez le bien.
✔ Déduisez ensuite les dépenses admissibles (intérêts, entretien, amortissement).
« Hmph ! » Brenda fronça les sourcils. « Alors, dois-je acheter en tant que Dominicaine ou en tant qu'Américaine ? C'est ce que je veux que vous me disiez. ».
Brenda commençait à s'impatienter.
« En République dominicaine, cela n'a aucune importance », a déclaré César, « cela n'a aucune importance pour le fisc. Ce qui compte, c'est ce que vous faites de la propriété. »
- Si vous l'utilisez uniquement pour vos dépenses courantes → Vous ne payez pas d'impôts fédéraux supplémentaires.
- Si vous le louez → Vous payez des impôts sur les revenus étrangers, mais vous pouvez déduire les dépenses.
- Si vous le vendez → Les règles relatives aux gains en capital s'appliquent et vous devez le déclarer.
Brenda a tout noté sur une page intitulée « Hacienda : USA contre RD » et puis, comme si de rien n'était, elle lui a demandé :
Existe-t-il un traité qui m'empêcherait de payer le double ? Un accord de libre-échange, par exemple ?
César a été catégorique : Non. Il n’existe aucune convention de double imposition entre la République dominicaine et les États-Unis. Cependant, le fisc américain (IRS) propose un avantage fiscal appelé « crédit d’impôt étranger » : ✔ Si vous payez des impôts fonciers en République dominicaine, vous pouvez les déduire de votre déclaration de revenus américaine.
–C’est pourquoi je vous demande : qu’est-ce qui est le mieux pour moi ?
César était catégorique : la meilleure option pour vous et pour tout Dominicain possédant la double nationalité américaine est :
✔ Achetez en tant que citoyen dominicain : aucune formalité supplémentaire n’est requise.
✔ Déclarez l’acquisition auprès du fisc américain (IRS) en tant que citoyen américain.
✔ Conservez vos documents en ordre pour bénéficier des déductions fiscales.
✔ Utilisez la maison comme résidence principale pour éviter l’impôt sur le revenu.
Brenda poussa un soupir de soulagement, car elle avait enfin compris quelque chose.
Il restait environ sept minutes à César avant de devoir descendre au 7-Eleven du coin où sa nouvelle petite amie l'attendait, et tandis qu'il boutonnait sa veste, se préparant à descendre, il conclut :
« Ma cousine, il te faut trouver un bon agent immobilier à Saint-Domingue, explorer les quartiers en développement, calculer tes coûts réels et n'oublie pas qu'en République dominicaine, les frais de clôture représentent entre 3 et 4 %, principalement à cause de la TVA. Tiens-toi bien à jour dans tes comptes », ajouta-t-elle en souriant, « car cela te protégera du fisc américain (l'administration fiscale fédérale). Et Brenda, note bien ceci : je t'appellerai plus tard pour t'expliquer les modalités de paiement. C'est important, et maintenant, le fisc vérifie même la provenance des fonds. »
Brenda referma son carnet, satisfaite. Elle sentait qu'elle ne rêvait plus ; sans l'avoir planifiée, un plan s'était dessinédevant. Elle serra son cousin dans ses bras en lui souhaitant bonne chance. Lorsqu'il sortit de la voiture, elle dévisagea l'amie qui l'attendait à la porte du magasin. Elle leur fit un signe de la main et leur adressa un large sourire.
« Elle est jolie, oui ! J'ai oublié de lui demander d'où elle vient. Bon, je l'appellerai plus tard pour qu'il m'explique les modalités de paiement. ».
Elle serra alors le carnet contre sa poitrine et soupira, partagée entre l'émotion et le soulagement. Pour la première fois, Brenda sentait que son rêve de prendre sa retraite à Saint-Domingue était plus proche de se réaliser.
Liste de contrôle de Brenda
1) Avant l'achat :
✔ Vérifiez le titre de propriété auprès du registre foncier.
✔ Confirmez que le vendeur est bien le propriétaire ou son représentant légal.
✔ Budget : 8 à 10 millions de RD$ (environ 133 000 à 166 000 USD).
✔ Calculez la taxe de mutation de 3 % (ITBIS).
✔ Demandez un certificat des privilèges et charges.
✔ Consultez le règlement de copropriété (le cas échéant).
✔ Vérifiez que le bien n'est pas grevé d'une dette ou d'un prélèvement d'impôt foncier (IPI).
✔ Vérifiez que les informations cadastrales du bien sont à jour auprès de la DGII (Direction générale des impôts intérieurs).
2) Lors de la signature du contrat :
✔ Précisez le mode de paiement : virement bancaire, chèque certifié ou de banque, lettre de prêt bancaire, ou une combinaison de ces moyens. (Obligation de la DGII à compter du 1er mai 2025 ; l’absence de ces informations peut entraîner le rejet du transfert par la DGII.)
✔ Assurez-vous que le montant et le mode de paiement indiqués correspondent aux reçus.
✔ Conservez les reçus de transfert, les chèques et autres justificatifs.
✔ Signez un contrat notarié avec des montants exacts et transparents (évitez de sous-évaluer la valeur réelle).
✔ Demandez au notaire de constituer un dossier complet pour la DGII (contrat + pièces jointes + copie de la pièce d’identité + justificatifs).
3) Après l’achat :
✔ Soumettez le contrat et les documents à la DGII pour payer la taxe de transfert de 3 %.
✔ Finalisez la procédure dans le délai légal de 6 mois afin d’éviter les majorations.
✔ Enregistrez le bien auprès de la DGII aux fins de l’IPI.
✔ Vérifiez que la valeur du bien ne dépasse pas le seuil d’exonération de l’IPI.
✔ Conservez un dossier contenant les documents originaux (également important pour l’IRS si vous résidez aux États-Unis).
4) Obligations aux États-Unis
✔ Déclarez vos biens immobiliers sur le formulaire fédéral.
✔ Si vous percevez des revenus : déclarez-les et déduisez les dépenses admissibles.
✔ Utilisez le crédit d’impôt étranger si vous avez payé des impôts en République dominicaine.
✔ Conservez tous vos paiements et contrats pour pouvoir les consulter ultérieurement.
Mini-guide :
- Rassemblez vos documents : carte d’identité dominicaine ou passeport si vous achetez en tant qu’étranger (bien que dans votre cas, il soit préférable d’acheter en tant que Dominicain).
- Calculez vos coûts initiaux : prix + 3 % ITBI + frais juridiques (environ 1 %).
- Vérifiez le titre : obligatoire.
- Signez un contrat de promesse de vente, puis un contrat de vente.
- Déclarer la propriété à la DGII aux fins de l'IPI.
- Déclarez le bien au fisc.
- Conservez toujours tous vos documents en lieu sûr.
