Au moins 56 articles du projet présentent des conflits juridiques.
SAINT-DOMINGUE. – Le 15 octobre 2025, la Chambre des députés a attribué le code CD-296-2025 au dossier contenant la proposition du député Tobías Crespo, qui propose la création de la Surintendance des copropriétés de la République dominicaine.
Comme indiqué dans le projet, la nouvelle institution serait chargée de veiller au respect des réglementations relatives aux espaces communs, à l'entretien des infrastructures, à la gouvernance interne, à la gestion des conflits, à l'exploitation des copropriétés locatives aux processus de régularisation des projets de logements construits par l'État.
Parmi les fonctions de cette surintendance figurent la création de plusieurs registres nationaux, tels que ceux des copropriétés, des copropriétés locatives, des bâtiments publics et des acteurs du secteur immobilier ; elle aurait le pouvoir d'édicter des règlements , de superviser les entreprises de construction et les promoteurs, d'imposer des sanctions administratives et de jouer un rôle de médiateur dans les litiges entre propriétaires et conseils de copropriété.
Le promoteur du projet a fait valoir que la croissance urbaine du pays et la prolifération des immeubles résidentiels verticaux nécessitent une autorité spécialisée capable de garantir l'entretien, la coexistence et la transparence dans la gestion de ces communautés.
Le document contient 10 chapitres et 63 articles, qui stipulent que la nouvelle entité aurait l'autonomie et serait responsable de la réglementation, de la supervision et du soutien de la gestion des copropriétés sous toutes leurs formes, garantissant une coexistence harmonieuse, une administration appropriée, la transparence et le respect du cadre juridique en vigueur.
Ce rapport est basé sur une analyse mixte (quantitative et qualitative) du projet de loi, qui a consisté à compter le nombre total d'articles, à identifier les articles contradictoires et à classer les types de chevauchements avec les institutions et les lois existantes.
Il en résulte qu'au moins 56 articles du projet de loi présentent des conflits juridiques, institutionnels ou constitutionnels , soit 88,8 % du total. Ces 56 articles contreviennent aux pouvoirs, aux responsabilités ou aux dispositions d'au moins 12 institutions et lois existantes, dont
la Constitution de la République dominicaine.
Pouvoir judiciaire
générale sur la protection du consommateur (Loi 358-05)
Municipalités (Loi 176-07)
Juridiction immobilière (Loi 108-05)
Loi 5038-58 sur les copropriétés
Ministère du Logement, de l'Habitat et des Bâtiments (MIVHED)
Ministère du Tourisme
Ministère de la Santé publique
DGII
CODIA
Pro Consommateur
Les types de conflits identifiés dans le document comprennent : 1) le chevauchement des pouvoirs ; 2) la duplication réglementaire ; 3) l'empiètement sur les pouvoirs municipaux ; 4) la violation du principe de légalité ; 5) l'ingérence dans l'autonomie de l'assemblée de copropriétaires ; 6) les contradictions avec la loi 108-05 ; 7) l'usurpation de fonctions juridictionnelles ; et 8) les risques d'inconstitutionnalité en matière de propriété privée.
Les voix d'avertissement
Ce projet préliminaire intervient à un moment où la vie dans les immeubles et les complexes résidentiels est marquée par des tensions liées au bruit, aux animaux domestiques et aux problèmes de stationnement ; les locations de courte durée, la gouvernance interne et les conflits entre promoteurs et résidents font également l’objet de discussions. Dans ce contexte, l’habitat vertical est au cœur des débats, compte tenu de la croissance exponentielle des tours résidentielles face aux plateformes de location de courte durée.
Lors du séminaire «Citoyenneté active : de la réflexion à l'action dans la vie verticale », qui s'est tenu à Saint-Domingue et dont Diario Libre dans son article du 29 novembre 2025, certaines de ces questions ont été abordées et l' urgence de moderniser la loi 5038-58 a été soulignée.
À cette occasion, les spécialistes du secteur ont convenu que le pays a besoin d'une mise à jour complète de la réglementation, mais ont averti que la solution ne saurait consister en la création d'une « super-institution » qui dupliquerait les fonctions existantes.
Dans ce contexte, des experts ont mis en garde contre les conflits et les problèmes que cette œuvre pourrait engendrer.
L'architecte JoséAntonio Constanzo, coordinateur général de la Faculté d'architecture de l'Université Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), a participé à l'activité au cours de laquelle il a été avancé que la loi sur la copropriété restait ancrée dans les immeubles de cinq étages, mais que la remplacer par une organisation qui répète ce que font déjà les municipalités, le MIVHED, la Juridiction immobilière et Pro Consumidor, au lieu d'améliorer, pourrait aggraver le problème.
L’urbaniste Víctor Féliz, directeur de la plateforme Global Municipality, qui a organisé le séminaire, estime que le cœur du problème réside dans la gouvernance : « La vie en collectivité dans des immeubles ne se résout pas en centralisant le pouvoir dans une surintendance. Elle se résout en renforçant les municipalités et en fournissant aux résidents des outils clairs. »
Dans un récent entretien avec El Inmobiliario, l'avocat Israel López, spécialiste du droit immobilier, a mis en garde contre les risques constitutionnels liés à la mise en place d'une surintendance :
La gestion du fonctionnement interne d'une copropriété par un organe administratif est une question délicate. Les droits de propriété privée ne peuvent être limités que par la loi, et non par des décisions administratives.
Ce qu'ils ont proposé
Diario Libre a rapporté que le séminaire s'est conclu par plusieurs propositions clés visant à moderniser la vie en copropriété, la première étant la nécessité d'une loi sur la copropriété moderne, complète et techniquement structuréequi actualise la réglementation actuelle sans créer une super-entité aux fonctions redondantes.
Au contraire, ils ont convenu de renforcer le rôle des conseils locaux en matière de vie en communauté, de bruit, d'animaux domestiques et de réglementation locale, considérant que la vie communautaire relève essentiellement de la responsabilité municipale.
Une autre recommandation préconisait de professionnaliser la gestion des copropriétés par le biais de certifications et de normes sectorielles, plutôt que de centraliser ces fonctions au sein d'un syndic. De même, la mise en place de mécanismes de transparence dans la gestion a été proposée, dans le respect de l'autonomie des assemblées de copropriétaires. Il a également été demandé d'améliorer la coordination entre le ministère du Logement du Développement (MIVHED), la Direction générale de l'immobilier et l'Agence de la protection du consommateur (Pro Consumidor), afin de combler les lacunes existantes, en insistant sur le fait qu'aucun organisme supplémentaire ne devrait être créé, ce qui risquerait de chevaucher leurs compétences.
C'est ce que l'analyse structurelle a révélé
Une analyse approfondie du projet de loi a permis à El Inmobiliario d'identifier cinq principaux points de conflit :
1. Atteinte aux compétences municipales (Loi 176-07). Les municipalités seraient subordonnées à une surintendance centrale, ce qui contrevient à l'autonomie municipale garantie par la Constitution. Plus de 20 articles relatifs au bruit, à l'ordre public, à l'assainissement, au contrôle des animaux, aux permis d'activité, aux inspections et aux sanctions sont concernés.
2. Chevauchement des compétences en matière immobilière (Loi 108-05). Au moins 12 articles empiètent sur des fonctions telles que l'enregistrement des copropriétés, les certifications, la régularisation des titres de propriété, la régularisation des projets d'État et la validation des documents.
3. Chevauchement avec le MIVHED, le CODIA et le Pro Consumidor. Plus de 15 articles créent un chevauchement dans les domaines des inspections techniques, des permis, des normes de construction, des préventes et de la responsabilité des promoteurs.
4. Atteinte à l'autonomie de l'assemblée. Plus de dix articles permettraient à la Surintendance d'annuler des décisions, de valider des règlements, d'imposer des modèles obligatoires et d'intervenir dans les élections et les sanctions.
5. Réglementation inadéquate des locations de courte durée (Airbnb et similaires). Le projet de loi vise à réglementer une activité relevant de la compétence du ministère du Tourisme, des municipalités et de la DGII (Direction générale des impôts), créant ainsi un système parallèle qui fragmente le cadre touristique et administratif.
Cette analyse approfondie révèle que le projet de loi présenté par le député Tobías Crespo comporte une proportion extraordinaire d'articles problématiques, près de 90 %, ce qui coïncide avec les spécialistes du droit public et de l'urbanisme qui ont souligné les défis constitutionnels et juridiques que pose ce texte.
Il existe également des chevauchements avec les institutions existantes, une duplication des pouvoirs dans immobilier, municipal, touristique et technique, ainsi que des aspects qui pourraient nécessiter des ajustements pour assurer la cohérence avec la Constitution, la loi 108-05 sur le registre foncier, la loi 176-07 sur les municipalités et les pouvoirs d'agences telles que le MIVHED, le tourisme, la DGII et Pro Consumidor.
Des experts avertissent que la création de cette Surintendance des copropriétés, telle que proposée actuellement, ne modernise pas l'habitat vertical, mais le surréglemente, engendrant des doublons, des conflits institutionnels et présentant également des risques potentiels d'inconstitutionnalité.
