SAINT-DOMINGUE.-La Fondation pour l'institutionnalisme et la justice (Finjus) a exprimé ce mardi son inquiétude quant à certaines dispositions du projet de loi générale sur les locations immobilières et les expulsions, estimant qu'elles pourraient engendrer des « effets néfastes » si elles ne sont pas corrigées et clarifiées de manière appropriée.
Dans un communiqué, l'entité formule une série d' observations concernant le projet approuvé la semaine dernière, en première lecture par la Chambre des députés, qui vise à réglementer les obligations entre locataires et propriétaires.
« Nous estimons essentiel de reformuler les aspects de fond et de procédure qui affectent l’autonomie contractuelle, la sécurité juridique et le fonctionnement du système judiciaire », Finjus.
Il souligne plusieurs points qui, selon lui, devraient être reconsidérés avant leur approbation finale.
un traitement différencié des divers types de locations, notant que l'un des points essentiels à corriger est l' absence de distinction entre les locations résidentielles et celles destinées à des fins commerciales, industrielles ou touristiques. « Un traitement uniforme de ces régimes peut nuire au dynamisme économique, notamment à la liberté d'investissement et contractuelle », Finjus.
La réglementation applicable aux baux commerciaux devrait reposer principalement sur le principe de la liberté contractuelle, étant donné que ces contrats sont signés entre des parties disposant d'un pouvoir de négociation plus important et présentant des niveaux de risque différents.
« Il est recommandé que la législation se concentre sur la location de logements, entendue comme des espaces d'habitation fixe à usage familial ou personnel, et que les baux à usage commercial, industriel ou de courte durée soient exclus de son champ d'application, lesquels devraient continuer à être régis par le Code civil et les règles générales du droit privé. »
Autonomie de la volonté et obligations contractuelles
Le projet de loi introduit plusieurs dispositions qui restreignent inutilement la marge de négociation entre les parties. Par exemple, l'article 4 prédétermine l'usage prévu du bien, limitant ainsi la possibilité de s'entendre librement sur son utilisation. De même, il instaure un plafond obligatoire pour les ajustements de loyer, imposant un indice officiel en l'absence d'accord exprès, ce qui pourrait décourager la conclusion de baux formels et créer un décalage entre les contrats et les réalités économiques.
Certaines clauses imposent des charges excessives au bailleur, comme l'obligation de proposer le bien à la vente au locataire sans accord préalable, ou confèrent des droits sans fondement juridique clair, tels que des obligations non juridiques que le locataire doit remplir. Ces mesures devraient être réexaminées, car elles portent atteinte au principe de la liberté contractuelle qui régit les relations contractuelles.
Lacunes conceptuelles et ambiguïtés juridiques
Le projet comporte des omissions et des ambiguïtés susceptibles d'engendrer une insécurité juridique. À titre d'exemple, l'article 12 mentionne la notion d'« abandon » sans la définir précisément, ce qui pourrait donner lieu à des conflits d'interprétation et ouvrir la voie à des litiges inutiles.
De plus, même lorsque les parties ont convenu d'une durée fixe pour le contrat, la résiliation du bail est subordonnée à une notification expresse de résiliation. Cette disposition contrevient au principe général selon lequel l'expiration d'une durée déterminée devrait entraîner la résiliation automatique du contrat, sauf prorogation expresse ou renouvellement tacite.
Aspects procéduraux et d'application de la loi
Un régime procédural différent est introduit pour les baux résidentiels et commerciaux sans justification technique claire, ce qui pourrait entraîner un traitement inégal devant la loi et une charge administrative supplémentaire pour le système judiciaire.
Un point crucial, encore insuffisamment réglementé, concerne la priorité des privilèges et la protection de la garantie fournie par le locataire. Le projet de loi est ambigu quant au droit prévalant lorsqu'un compte fait l'objet d'une saisie-arrêt suite à une ordonnance de restitution de dépôt.
« Il faut combler cette lacune réglementaire en intégrant une procédure uniforme qui établisse des règles claires concernant l’exécution de la garantie », conclut-il
