Par Joan G. Feliz
Spécial pour El Inmobiliario
La facturation électronique, instaurée par la loi 32-23, constitue l'une des réformes les plus importantes et les plus perturbatrices du système fiscal dominicain. Son application vise non seulement à améliorer l'efficacité et la transparence du recouvrement des impôts, mais elle pose également des défis considérables à des secteurs clés de l'économie, notamment la construction et l'immobilier. Si cette mesure a pour objectif de réduire l'informalité et de faciliter la traçabilité des transactions, sa mise en œuvre contraint les entreprises à s'adapter à de nouvelles réalités opérationnelles, administratives et technologiques.
Le processus de transition : de la théorie à la pratique
La facturation électronique a été progressivement mise en œuvre à partir de 2024, en commençant par les grandes entreprises. D'ici 2025, on estime que la quasi-totalité des acteurs du secteur immobilier et de la construction seront tenus de se conformer à cette réglementation. Cela concernera notamment les promoteurs immobiliers, les entrepreneurs, les agents immobiliers, les aménageurs de projets et les autres parties prenantes du cycle de vie d'un bien immobilier.
Selon le Service des impôts internes de la République dominicaine (DGII), plus de 450 millions de reçus fiscaux électroniques avaient été émis fin 2024, soit une augmentation de 86 % par rapport à l'année précédente. Cependant, le secteur de l'immobilier et de la construction se caractérise historiquement par son faible niveau de numérisation, ce qui le rend particulièrement vulnérable face aux échéances et aux exigences de la nouvelle réglementation.
L’impact immédiat : un meilleur contrôle fiscal et l’éradication du secteur informel
L'un des principaux avantages de la facturation électronique réside dans le contrôle accru que la DGII (Direction générale des impôts) exercera sur les transactions commerciales, notamment dans un secteur comme la construction, où l'activité informelle a longtemps été importante. Les ventes immobilières et les contrats de construction seront désormais beaucoup plus faciles à suivre et à contrôler, ce qui permettra aux autorités fiscales d'accéder plus directement aux revenus et aux dépenses des entreprises.
À long terme, l'informalité des paiements, un problème persistant dans ce secteur, pourrait être considérablement réduite. Les entreprises qui s'appuyaient auparavant sur des pratiques telles que les reçus manuels ou les paiements en espèces sans tenue de registres formels seront désormais tenues d'enregistrer chaque transaction électroniquement, ce qui garantira une plus grande transparence des processus et permettra un contrôle plus efficace des opérations financières.
Toutefois, ce contrôle implique que les entreprises seront contraintes de maintenir une gestion fiscale plus rigoureuse, ce qui pourrait engendrer des coûts supplémentaires liés à la mise en œuvre de nouveaux systèmes comptables et à la formation du personnel.
Défis technologiques : le coût de la numérisation
Le principal obstacle auquel est confronté le secteur de la construction et de l'immobilier est le manque de préparation technologique. Si certaines grandes entreprises utilisent déjà des systèmes de gestion ERP (Enterprise Resource Planning) qui facilitent l'adoption de la facturation électronique, les PME ont rencontré des difficultés à intégrer les solutions nécessaires.
L’adoption de la facturation électronique implique la mise en place de logiciels comptables spécialisés et la formation du personnel afin de garantir l’émission et le traitement efficaces et conformes à la législation des transactions. Dans de nombreux cas, les coûts initiaux de mise en œuvre et d’adaptation des systèmes informatiques peuvent s’avérer prohibitifs pour les entreprises aux marges bénéficiaires réduites.
Pour les petites entreprises gérant des projets de moindre envergure ou en phase de croissance, ces coûts initiaux de numérisation représentent un obstacle majeur. L'adoption de nouvelles technologies implique non seulement des dépenses logicielles, mais aussi une transformation structurelle de leur fonctionnement quotidien, ce qui peut engendrer des résistances au changement au sein des organisations.
Restructuration des flux de paiement et de facturation dans le secteur de la construction
Dans le secteur de la construction, l'un des principaux défis réside dans la gestion des paiements échelonnés et des acomptes. Souvent, les transactions immobilières ou les projets de construction se déroulent en plusieurs phases. C'est particulièrement fréquent dans les projets immobiliers, où le paiement s'effectue à différentes étapes (avant-vente, acompte initial, paiements d'avancement, etc.).
La facturation électronique exige l'enregistrement précis de toutes les transactions, ce qui modifie la gestion des revenus des entreprises. Les entreprises de construction qui émettaient habituellement des factures groupées ou non séquentielles doivent désormais adopter un système de facturation plus organisé et structuré, impliquant des ajustements des flux de paiement et de la planification financière.
Cette adaptation peut s'avérer complexe pour les entreprises dépourvues d'une structure comptable robuste, et plus encore pour celles qui traitent un volume important de transactions quotidiennes. De plus, les paiements non traditionnels, tels que ceux liés aux acquisitions immobilières par le biais de coentreprises ou de fiducies, doivent également être gérés électroniquement, ce qui exige une mise à jour constante des procédures administratives.
Opportunités de formalisation du secteur
Malgré les défis évoqués, la facturation électronique offre également d'importantes opportunités au secteur de l'immobilier et de la construction. Le contrôle et la traçabilité des transactions permettront une plus grande formalisation des activités du secteur, ce qui pourrait faciliter l'accès au financement. Les institutions financières apprécieront la transparence et l'exactitude des données fiscales, ce qui pourrait générer davantage d'opportunités de crédit pour les entreprises qui adopteront cette réglementation.
De même, la facturation électronique peut améliorer la réputation d'une entreprise, notamment auprès des acheteurs immobiliers soucieux de sécurité juridique et de transparence des transactions. Les promoteurs immobiliers qui intègrent efficacement cet outil à leurs plateformes de vente et de gestion locative peuvent offrir à leurs clients une valeur ajoutée significative en termes de sécurité et d'efficacité opérationnelle.
La voie vers la numérisation complète
D’ici le second semestre 2025, on prévoit que plus de 90 % des entreprises du secteur immobilier et de la construction auront entièrement adopté le système électronique. Durant cette transition, le rôle de la Direction générale des impôts intérieurs devient crucial, car un renforcement des contrôles automatisés et une coordination accrue avec d’autres organismes de réglementation, tels que le registre foncier, sont attendus, afin de garantir la conformité des entreprises à la nouvelle réglementation.
En ce sens, le contrôle fiscal automatisé sera un outil clé pour garantir le respect des obligations fiscales et permettra également aux autorités d'identifier les transactions de revenus irrégulières ou sous-déclarées, ce qui générera des recettes plus importantes pour l'État et réduira les écarts fiscaux.
Conclusion : Un changement inévitable
La facturation électronique représente un tournant pour le secteur de l'immobilier et de la construction en République dominicaine. Bien que complexe à court terme, cette évolution offre des avantages considérables à long terme en termes de transparence, de formalisation et de compétitivité. Les entreprises qui s'adaptent rapidement à cette nouvelle réglementation en investissant dans des systèmes technologiques appropriés et en formant leur personnel seront mieux armées pour relever les défis futurs et tirer parti des avantages fiscaux et opérationnels qu'offre la facturation électronique.
Ceux qui tardent à s'adapter s'exposent à des sanctions, à des pertes d'opportunités commerciales et à une diminution de leur clientèle, ce qui risque de compromettre leur compétitivité. L'avenir du secteur de l'immobilier et de la construction est marqué par la digitalisation, et ceux qui prennent l'initiative dès maintenant seront les leaders du secteur dans les années à venir.
L'auteur est titulaire d'un MBA, spécialiste du marketing numérique et directeur des opérations de l'entreprise de construction Incaribe, avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur de la construction et du tourisme.
