SAINT-DOMINGUE. – Dans cette cinquième partie de la série dans laquelle El Inmobiliario examine en détail le projet de loi qui crée la Surintendance des copropriétés, il convient de passer en revue les chapitres VII et VIII, qui couvrent les articles 28 à 47, qui accumulent un de conflit de 50 %.

Dans cette partie de l'article, qui contient 20 articles, 17 d'entre eux font état d'une forme de confrontation et, bien qu'elle ne révèle pas les niveaux élevés de risque institutionnel identifiés dans les sections précédentes, les articles contiennent dans ce cas des zones de friction normative qui méritent une attention particulière, autour de la création de registres parallèles ou de facultés de délivrance de diplômes.

Ces deux chapitres du projet, présentés en octobre par le député Tobías Crespo, réglementent des questions telles que l'intermédiation immobilière, les obligations des entreprises de construction et de développement, la protection de l'acheteur, la gouvernance dans les copropriétés et les relations avec les municipalités.

Dans tous les cas, les promoteurs entendent structurer les secteurs où coexistent actuellement une diversité de pratiques. Toutefois, plusieurs dispositions recoupent les fonctions d'institutions existantes ou font double emploi avec des processus et des registres déjà en vigueur dans d'autres cadres réglementaires.

Intermédiation immobilière : un registre sectoriel dupliqué.

Le chapitre VII propose la création d'un cadre réglementairepour les entreprises de construction, les promoteurs, les agents immobiliers et les agences de vente, dont l'un des points centraux est la mise en place d'un nouveau registre sectoriel obligatoire administré par la Surintendance.

Bien qu’elle vise à réglementer le secteur, cette exigence équivaudrait à intégrer un processus supplémentaire à celui auquel se conforment déjà les entités supervisées par le MIVHED, la CODIA, Pro Consumidor et la DGII.

Les articles 30 et 31 établissent des contrôles, des garanties et des obligations qui coïncident partiellement avec les pouvoirs de Pro Consumidor et avec les dispositions de la loi 189-11 relatives aux développements fiduciaires.

L’enregistrement, les renouvellements périodiques et la supervision technique recoupent également les vérifications actuellement effectuées par le MIVHED en matière de construction, par le CODIA en matière de certification professionnelle et par Pro Consumidor en matière de publicité et de vente de projets.

Protection de l'acheteur : contrôles renforcés et chevauchements.

Le projet introduit des mesures telles que le recours obligatoire à des comptes séquestres ou à des fiducies, des plans de travaux certifiés, un dossier d'information préalable à la signature du contrat et un délai de réflexion de cinq jours, pratiques conformes aux normes appliquées par les promoteurs immobiliers.

Sa réglementation par une nouvelle surintendance pourrait faire double emploi avec les fonctions actuellement réparties entre l'Agence de protection du consommateur (Pro Consumidor), la Direction générale des impôts (DGII) et les entités fiduciaires supervisées par la Surintendance des banques.

De plus, le régime de sanctions sectorielles prévu à l'article 34 intègre des mesures qui recoupent partiellement les sanctions prévues par la loi sur la protection du consommateur, créant ainsi des voies disciplinaires potentiellement parallèles.

Gouvernance et transparence : enregistrement obligatoire et surveillance renforcée.

Le chapitre VIII réglementeles conseils de copropriété,la responsabilité, les modes alternatifs de règlement des différends, ainsi que des questions telles que la sécurité, l'accessibilité, la durabilité et la numérisation. Bien que ces articles n'affectent pas les pouvoirs constitutionnels, ils introduisent des mécanismes susceptibles de modifier la gouvernance interne des copropriétés.

L'article 37 stipule que tous les conseils syndicaux de copropriété doivent s'enregistrer auprès de la Surintendance et que le défaut d'enregistrement limite la validité de leurs décisions à l'égard des tiers. Cette exigence ajoute une couche administrative supplémentaire aux instances qui, en vertu de la loi 5038-58, fonctionnent principalement par le biais de leurs assemblées et de leurs règlements intérieurs.

Par ailleurs, les mécanismes de médiation et d'arbitrage prévus à l'article 39 coexistent avec les structures existantes au sein du pouvoir judiciaire et les centres spécialisés en modes alternatifs de règlement des différends.

Relations avec les municipalités : chevauchements de compétences locales.

Plusieurs articles attribuent aux copropriétés des obligations en matière de sécurité, d'ordre public, de gestion des déchets, de relations entre voisins et de lutte contre le bruit. Bien que ces exigences ne présentent pas de conflits majeurs, elles peuvent empiéter sur les compétences municipales définies par la loi 176-07.

L’article 46 précise que la Surintendance assure la liaison entre les copropriétés et les municipalités, un rôle qui doit être harmonisé avec les pouvoirs déjà conférés directement aux collectivités locales par la législation municipale.

Risques modérés, aucun conflit majeur.

Globalement, les articles 28 à 47 présentent des risques faibles à moyens, avec des zones de duplication réglementaire, des registres supplémentaires et des compétences qui se chevauchent avec des entités spécialisées.

Cependant, aucune de ces dispositions n’atteint le niveau de conflit identifié dans les chapitres analysés précédemment, notamment en ce qui concerne les fonctions d’enregistrement, la titrisation des biens ou la création de structures parallèles au registre foncier ou aux entités fiscales.

Les points critiques de ces chapitres concernent l'enregistrement sectoriel obligatoire des entreprises et des agents, le chevauchement des contrôles techniques et des contrôles des consommateurs, le renforcement de la surveillance des conseils de copropriété et les domaines où les compétences municipales et les directives de la Surintendance se recoupent.

L'examen des chapitres VII et VIII révèle que la moitié de leur contenu, soit 10 articles sur 20, soulève d'importants conflits réglementaires, dont quatre à haut risque et six à risque moyen.

Les articles les plus problématiques sont les articles 29, 34, 40 et 44, et six autres présentent un niveau d'alerte moyen en raison de la duplication de fonctions ou de processus parallèles (30, 31, 32, 33, 37 et 39). Les articles définissants (28, 35, 36 et 38) ne présentent aucun conflit.

Dans ce nouvel article, El Inmobiliario continue d'analyser les implications réglementaires du projet, offrant aux lecteurs une vision complète de l'impact potentiel de chaque chapitre sur le secteur immobilier, la coexistence et la gestion des copropriétés dans le pays, mais surtout, il alerte les législateurs sur la nécessité d'examiner et de discuter en profondeur de ce projet avec les secteurs concernés.

Intermédiation immobilière, protection des acheteurs, gouvernance et transparence.Conflits d'intérêts pertinents, chapitres VII et VIII