SAINT-DOMINGUE – Au vu des tendances récentes du marché immobilier dominicain, la location est devenue l'un des aspects les plus sensibles du secteur. La croissance du tourisme, la pression sur le logement urbain et l'intérêt soutenu des investisseurs locaux et étrangers ont accru la demande de biens résidentiels et commerciaux, notamment dans les zones stratégiques du pays.
Ce contexte, marqué par un marché de plus en plus dynamique, a conduit l'État dominicain à moderniser le cadre juridique régissant les baux. C'est ainsi qu'est née la loi 85-25 relative aux baux immobiliers, une législation visant à formaliser une relation historiquement informelle et à définir les règles de révision du loyer.
10 % comme limite supplémentaire
L'un des points essentiels de la loi 85-25 est que les augmentations de loyer ne peuvent être laissées à la discrétion du propriétaire lorsque le contrat ne précise pas les modalités d'ajustement. Dans ce cas, la loi plafonne l'augmentation à 10 % du loyer en vigueur, une mesure conçue par le législateur pour prévenir les hausses arbitraires ou abusives lors du renouvellement du bail.
Cet ajustement ne peut être appliqué qu'au renouvellement du contrat, jamais pendant sa durée initiale. Tant que le contrat est en vigueur, le prix convenu doit être maintenu, ce qui offre une plus grande prévisibilité aux deux parties.
Concrètement, un loyer de 30 000 RD$ ne pourrait passer à 33 000 RD$ que si le contrat ne prévoit pas d’autre mécanisme d’augmentation du loyer.
Lorsque le contrat définit les augmentations
La loi reconnaît également l'autonomie de la volonté des parties. Cela signifie que les bailleurs et les locataires peuvent convenir de conditions différentes dans le contrat, même des pourcentages supérieurs à 10 %, pourvu qu'elles soient clairement établies par écrit.
Plutôt que d'imposer un pourcentage unique, la réglementation encourage la rédaction de contrats précis qui anticipent la manière dont les ajustements seront gérés et réduisent les risques de conflit.
Principales différences avec les baux commerciaux
Un aspect souvent source de confusion est que cette limite supplémentaire s'applique principalement au logement. Dans les contrats commerciaux, en l'absence de clause d'augmentation, la loi n'impose pas de plafond automatique, ce qui permet une plus grande marge de négociation contractuelle et peut donner lieu à des interprétations différentes lors de l'application de l'article.
Un marché sous pression en raison de la demande de logements
Le débat sur les hausses de loyer est indissociable du contexte économique. Le dynamisme du tourisme, l'expansion urbaine et le développement de nouveaux pôles immobiliers ont accentué la pression sur l'offre de logements, entraînant une nécessité d'ajustement des prix.
Ce scénario renforce la nécessité de règles claires qui assurent la stabilité sans nuire à la rentabilité du marché.
Ce que les propriétaires et les locataires doivent savoir en 2026
Pour les propriétaires, la loi implique une planification plus rigoureuse : rédiger des contrats bien structurés, définir dès le départ des mécanismes de réajustement et comprendre que si ceux-ci ne sont pas stipulés, la limite légale de 10 % sera activée.
Pour les locataires, comprendre que ce pourcentage ne s'applique que lorsque le contrat est muet à ce sujet — et qu'il s'applique au moment du renouvellement — devient une référence essentielle pour anticiper les variations de loyer et vérifier le respect des termes de l'accord.
En bref
La loi 85-25 sur les locations immobilières établit des critères spécifiques pour les augmentations de loyer en République dominicaine :
• Si le contrat ne comporte pas de clause d'ajustement, l'augmentation ne peut excéder 10 %, ce plafond constituant une limite supplémentaire.
• L'augmentation ne peut être appliquée qu'au renouvellement du contrat, jamais pendant sa durée initiale.
• Les augmentations arbitraires sont interdites en l'absence de mécanisme préalablement convenu.
• Si le contrat prévoit des ajustements, même supérieurs à 10 %, l'accord entre les parties prévaut.
• La réglementation encourage la rédaction de contrats clairs afin de prévenir les litiges ultérieurs.
• En commerciale, la loi n'établit pas de plafond automatique en l'absence de clause d'ajustement.
Au-delà des aspects juridiques, la loi 85-25 introduit un changement majeur dans la structuration des contrats de location. Les ajustements de loyer ne reposent plus sur des pratiques informelles, mais sont désormais intégrés à un cadre où les dispositions contractuelles jouent un rôle prépondérant sur un marché immobilier en pleine expansion.
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