Par Joan Feliz
Spécial pour El Inmobiliario
Cette expression courante reflète une idée fausse répandue concernant la propriété dans les immeubles résidentiels. De nombreux Dominicains croient qu'acheter un appartement leur donne carte blanche pour modifier, louer ou utiliser leur logement à leur guise, sans aucune restriction. Or, cela contredit directement la réalité juridique des régimes de copropriété, où chaque logement est soumis à un ensemble de règles communes qui définissent et limitent son usage.
Propriété privée, mais réglementée
En République dominicaine, plus de 65 % des nouvelles constructions résidentielles verticales du Grand Saint-Domingue sont réalisées sous le régime de la copropriété, selon les données de l'Association dominicaine des constructeurs et promoteurs immobiliers (ACOPROVI). Ce modèle de propriété, régi par la loi 5038 de 1958 et le règlement 93800, reconnaît la propriété exclusive de chaque unité, mais établit des droits et des obligations qui ne peuvent être ignorés.
Ces obligations comprennent le respect de la destination du bien, des contraintes structurelles, du règlement de copropriété et des accords approuvés par le syndicat de copropriétaires. Ainsi, un appartement résidentiel ne peut être transformé en bureau, en clinique, en salon de coiffure ou en hébergement touristique, comme c'est de plus en plus fréquent avec des plateformes telles qu'Airbnb, sans autorisation.
Le règlement intérieur : la constitution de l'immeuble
Chaque copropriété possède un règlement intérieur qui constitue un cadre juridique contraignant pour tous les copropriétaires. Ce document établit notamment :
L'utilisation autorisée de chaque unité.
Les règles de la coexistence.
La gestion des espaces communs.
Sanctions en cas de non-respect.
Les règles relatives aux rénovations ou aux locations.
Selon une étude de l'Observatoire urbain INTEC, 42 % des conflits dans les copropriétés sont dus à l'ignorance ou au non-respect de ces règles, les problèmes les plus fréquents étant l'utilisation inappropriée de la propriété, le défaut d'entretien et les rénovations non autorisées.
Le conseil de copropriété : plus de pouvoir que vous ne le pensez
Le conseil de copropriété, communément appelé « association de quartier », n'est pas une simple instance décorative. Il s'agit de l'organe administratif qui représente légalement tous les copropriétaires, prend les décisions financières, conclut les contrats de services et, de par la loi, a le pouvoir de :
Augmenter les frais d'entretien par approbation à la majorité.
Imposer des sanctions aux propriétaires qui enfreignent les règles.
Autoriser ou refuser les modifications structurelles ou d'usage.
Engager des poursuites judiciaires en cas de non-respect grave des règles.
Cependant, selon le ministère du Logement et de la Construction (MIVED), seulement 38 % des copropriétés en zone urbaine disposent d'un conseil d'administration officiellement enregistré et opérationnel, ce qui laisse de nombreuses communautés dans une sorte de « no man's land », sans aucune gestion.
Obligations financières : le talon d'Achille
Les charges d'entretien sont obligatoires. Elles sont calculées en fonction du coefficient de copropriété (le pourcentage de propriété de chaque unité dans l'immeuble) et doivent couvrir des dépenses telles que :
Électricité et eau communes.
Propreté et sécurité.
Assurance bâtiment.
Maintenance des ascenseurs, pompes, centrales électriques, etc.
D'après les données du Conseil national de l'administration des copropriétés (CONACO), 47 % des copropriétés du District national accusent un retard important dans le paiement de leurs charges, ce qui entraîne la dégradation des installations, l'interruption de services essentiels et des conflits de voisinage. Dans certains cas, ce retard a même provoqué la coupure de services tels que la collecte des ordures et la sécurité.
Le non-paiement persistant peut entraîner la saisie du bien et affecter l'historique de crédit du propriétaire.
Rénovation et modifications : tout n'est pas autorisé
Nombreux sont les propriétaires qui se comportent comme si leur appartement était un monde à part. Ils installent des climatiseurs saillants, changent la couleur des fenêtres, abattent des cloisons ou posent des antennes sans consulter personne. Or, toute modification affectant la façade, la structure ou les réseaux communs (gaz, électricité, eau) requiert l'accord du syndicat de copropriétaires et, dans certains cas, une notification au ministère du Logement et de l'Aménagement urbain (MIVED).
Une étude de la Chambre dominicaine de la construction a révélé que 28 % des logements dans les immeubles de plus de 10 ans ont fait l'objet d'interventions sans autorisation officielle, compromettant dans certains cas la sécurité structurelle.
Airbnb dans une copropriété résidentielle ? Risques et conflits
L'essor de plateformes comme Airbnb a engendré de nouvelles tensions. Bien qu'aucune loi ne l'interdise explicitement, la plupart des règlements de copropriété interdisent formellement les locations de courte durée. Les raisons en sont évidentes :
Entrées et sorties fréquentes d'étrangers.
Difficultés d'application des règles de coexistence.
Risques accrus pour la sécurité.
Dévaluation du projet pour les résidents permanents.
Un rapport du Cluster touristique de Saint-Domingue alerte sur le fait que 19 % des appartements de la Zone Coloniale et de Naco sont occupés temporairement sans autorisation. Cette situation a donné lieu à des litiges dans au moins 35 immeubles l'an dernier.
Conclusion : Vivre en communauté implique des limites
L’achat d’un appartement ne confère pas une souveraineté absolue. Il s’agit d’un investissement au sein d’un système collectif qui recherche un équilibre entre les droits individuels et l’harmonie communautaire.
Dans un pays où plus de 70 % des nouveaux logements en zones urbaines feront partie d'un régime de copropriété au cours des cinq prochaines années, une meilleure éducation civique, juridique et organisationnelle est nécessaire de toute urgence pour éviter les conflits, la détérioration et le chaos dans la coexistence.
Le respect du règlement intérieur, le paiement des cotisations, la participation aux assemblées et la compréhension que vivre en communauté implique des droits, mais aussi des devoirs, constituent la seule voie vers un développement vertical durable et civilisé.
