Dans son livre « Les investissements de papa riche », le gourou mondial de la finance Robert Kiyosaki offre quelques conseils aux investisseurs immobiliers, qu'il appelle « sept étapes vers votre premier succès immobilier ».
« Au fil des ans, j’ai compris que l’investissement immobilier améliore tout. Contrairement à d’autres placements, l’immobilier obéit à ses propres règles, et le jeu penche en faveur des investisseurs pour de nombreuses raisons », explique l’auteur de « Père riche, Père pauvre », l’un des best-sellers mondiaux, qui soutient que la réussite des individus repose avant tout sur leur éducation financière.
« On croit souvent qu'il faut des connaissances considérables pour réussir dans l'immobilier. On imagine qu'il faut avoir fait de brillantes études universitaires, ou tout maîtriser avant même de se lancer. Rien n'est plus faux. En réalité, j'ai commencé mon apprentissage de l'immobilier dès l'enfance, en jouant à un jeu de société », explique-t-il.
Les sept étapes vers la réussite en immobilier sont les suivantes :
1. Achetez d'abord votre propre bien.
Si vous n'avez jamais investi dans l'immobilier, je recommande toujours d'acheter d'abord votre propre logement. Cela vous permettra d'appréhender directement tous les aspects de l'investissement immobilier. Vous ne pourrez jamais en saisir toutes les subtilités sans les expérimenter vous-même. De plus, le financement est plus facile et vous bénéficierez des meilleurs avantages fiscaux. Quelques années plus tard, vous pourrez acquérir une maison plus grande si vous le souhaitez, tout en conservant votre bien initial pour le louer et générer des revenus locatifs.
2. Trouvez un quartier proche de chez vous.
Surtout si vous êtes débutant, il est important de vous concentrer sur un quartier proche de chez vous, que vous connaissez bien. Parcourez-le régulièrement en voiture, à pied ou à vélo. Est-il en expansion ou en déclin ? Y a-t-il beaucoup de panneaux « À vendre » ou « À louer » ? Trouvez également deux ou trois agents immobiliers qui exercent dans ce secteur. Vous pouvez le savoir simplement en observant qui a le plus de panneaux « À vendre ». Appelez ces agents et interrogez-les sur le quartier. Qu'est-ce qui s'est vendu récemment et à quel prix ? À quel prix les biens immobiliers sont-ils loués, et qui les loue ici ? Combien de temps les biens restent-ils généralement sur le marché avant d'être vendus ?
Pourquoi investir dans l'immobilier ? Parce que dès qu'un bien est mis en vente, vous saurez très vite s'il s'agit d'une bonne affaire et vous pourrez agir rapidement. Si vous connaissez bien le secteur, vous pourriez même être informé d'un nouveau bien avant sa mise sur le marché, ce qui vous donnera un réel avantage sur la concurrence.
3 - Commencez petit.
Je ne saurais trop insister : lorsque vous débutez, allez-y doucement. Investissez beaucoup de temps et un peu d'argent dans votre première transaction. La plupart des gens font l'inverse : ils investissent très peu de temps et beaucoup d'argent et se demandent pourquoi ils perdent. Ils veulent minimiser les risques car ils sont en phase d'apprentissage. Pourquoi prendre de gros risques alors que vous savez qu'il y a tant à apprendre ?
4 - Déterminez votre budget.
Avant tout, cela signifie calculer le coût du flux de trésorerie souhaité. En d'autres termes, combien vous coûtera un rendement de 15 %, 20 % ou 30 % sur votre investissement initial ?
Ensuite, n'oubliez pas que votre objectif principal est d'améliorer votre situation financière. Posez-vous donc les questions suivantes concernant un achat potentiel :
– Si le locataire part et que le bien reste vacant, combien de temps puis-je me le permettre ?
– En cas de frais d'entretien importants, pourrai-je les assumer ? C'est une autre raison de commencer petit. Si mes amis qui possèdent un quadruplex avaient commencé par un immeuble de 12 appartements, l'accès à la propriété leur aurait coûté beaucoup plus cher et leur aurait probablement causé des problèmes financiers bien plus importants.
5- Recherchez les biens à problèmes
. C'est vrai : l'une des meilleures stratégies de recherche consiste à trouver un bien qu'un autre propriétaire a quitté en raison d'un problème. Trouvez comment résoudre ce problème et vous pourrez instantanément augmenter la valeur du bien.
Un de mes exemples préférés est celui où Kim et moi avons découvert un immeuble d'appartements à Phoenix, en Arizona, avec un taux de vacance de 37 % – un chiffre assez élevé. Personne d'autre n'en voulait. Nous nous sommes alors demandé : « Comment résoudre ce problème ? » Il s'est avéré que la propriété était gérée comme un hôtel : on pouvait louer un appartement entièrement meublé pour une durée allant d'une semaine à un an. Problème de taille : personne ne souhaite être à Phoenix en été, si bien que la plupart des logements restaient vides durant cette période. En résumé, après avoir mené nos recherches, nous avons transformé la propriété, initialement conçue pour des locations hôtelières de courte durée, en appartements locatifs de longue durée. Le taux de vacance a chuté de 37 % à 3 %, et la valeur de la propriété a explosé. Nous étions gagnants à la fois en termes de rentabilité et de plus-value !
6. Attendez-vous à faire des erreurs.
Vous ferez forcément des erreurs, tout le monde en fait ! N'oubliez pas que les erreurs ne sont pas des échecs, mais des étapes importantes de votre apprentissage. Le fait que des erreurs se produisent explique en partie pourquoi une trésorerie positive est essentielle dès le départ : elle permet d'amortir ces erreurs.
Par exemple, deux amis ont récemment acheté leur premier bien immobilier : une maison de quatre étages. Un mois après en avoir pris possession, la ville leur a infligé une amende leur demandant de goudronner leur allée. Ils ont pu faire face à cette dépense imprévue grâce à leurs revenus locatifs. Cela signifiait que leur bien immobilier finançait leurs études, et non eux-mêmes.
7. Cultivez votre patience.
La meilleure stratégie d'investissement pour 2021 et les années suivantes n'est pas d'acheter un bien immobilier dans l'espoir d'un profit ponctuel, mais plutôt de le transformer en bien locatif générant un revenu régulier directement sur votre compte bancaire chaque mois.
Privilégiez une vision à long terme en matière d'investissement immobilier : achetez et conservez. Il en va de même pour le choix d'une opportunité d'investissement : si quelque chose semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas. Ne vous précipitez pas pour acquérir votre premier bien et faites confiance à votre intuition.
L'immobilier, comme de nombreux autres secteurs, est dynamique. C'est un marché en constante évolution. Si votre expérience en investissement est limitée, restez prudent et progressez à mesure que vos connaissances et votre confiance s'accroissent. Une fois que vous aurez mieux compris les subtilités de l'investissement immobilier, il vous sera beaucoup plus facile de suivre l'actualité.
Je suis convaincu que les investisseurs immobiliers capables de s'adapter prospéreront et se positionneront bien en avance sur la concurrence.
Source : LES INVESTISSEMENTS DE MON PÈRE RICHE
