SAINT-DOMINGUE- Lors de la location d'un bien immobilier, la fameuse formule « deux plus un » se pose, générant parfois des doutes chez les locataires qui ne comprennent pas la formule et s'interrogent sur la destination de leur dépôt de garantie.
La loi 17-88, qui régit la constitution et l'utilisation des dépôts de garantie dans les contrats de location, fixe le montant du dépôt à un à trois mois de loyer, selon la durée du bail. Elle précise que la somme versée par le locataire est destinée à protéger le logement contre d'éventuels dommages matériels et doit être déposée auprès de la Banque Agricole
Deux experts donnent leur avis, indiquant que diverses négociations peuvent avoir lieu pendant le processus de location et estimant que 90 % des propriétaires ignorent la réglementation relative à l'utilisation des dépôts de garantie.
Mélido Marte, directeur commercial de Remax Metropolitana, explique que différentes négociations peuvent avoir lieu lors d'une location, en fonction de sa durée. « J'ai déjà loué des biens sans dépôt de garantie, parfois pour un mois seulement, et lorsque les locataires n'ont pas de garant, nous pouvons même exiger un dépôt plus important », précise-t-il.
Il explique que les mois qu'ils appellent dépôt de garantie ne sont rien de plus qu'une garantie pour couvrir les réparations des éventuels dommages qui pourraient être constatés dans le logement au moment de sa remise au locataire.
Il a rappelé que la loi stipule que ces dépôts doivent être versés à la Banque Agricole pour être restitués au locataire à la fin du contrat.
« Le paiement anticipé est généralement exigé même sans agent immobilier, c'est une simple question d'usage. On l'appelle paiement anticipé, mais il m'est aussi arrivé de recevoir des loyers payés à terme échu. Un paiement anticipé est l'inverse d'un mois de loyer impayé : je paie avant d'emménager ou d'utiliser le logement, contrairement à un mois de loyer impayé. J'emménage aujourd'hui, et une fois le délai de 30 jours écoulé, je paie le mois déjà passé. ».
Il a expliqué que la commission d'un agent immobilier correspond généralement à un mois de loyer, bien que cela dépende de l'accord avec le propriétaire et soit souvent lié à la durée du contrat. « Par exemple, pour un contrat de moins d'un an, la commission est d'un mois de loyer au lieu de 10 %. En revanche, pour un contrat annuel, la commission est d'un mois de loyer, soit moins de 10 %. Pour un contrat d'un an, elle ne dépasse pas 8,33 % du loyer annuel. Pour une location de six ou trois mois, elle est généralement de 10 % du loyer mensuel, et pour une location Airbnb, elle peut même dépasser 10 % pour l'hôte », a précisé Marte.
Ce que dit un avocat
Alexandra Ovalles, experte en droit immobilier, affirme que 90 % des propriétaires ne déposent pas leurs acomptes auprès de la Banque Agricole, ce qui provoque les problèmes qui surviennent entre les administrateurs et les locataires.
« Ces dépôts doivent être remis à la Banque Agricole dans un délai de quinze jours afin de protéger le bien. Or, lorsque les propriétaires viennent les récupérer, ils constatent qu'ils sont endommagés et, sachant que la loi protège le locataire, ils les laissent en l'état. De plus, ce n'est pas que ce soit impossible, mais la procédure est très longue », souligne cet avocat titulaire d'un master en droit immobilier.
Concernant l'acompte, il soutient que cette pratique est entrée en vigueur lorsque les logements meublés ont commencé à être loués, afin de protéger le mobilier livré avec le bien.
« La loi n'établit dans aucun paragraphe un dépôt de garantie, du moins, qui s'applique depuis le début des locations meublées et qui doit prévoir des réparations extérieures au bien lui-même. ».
Elle explique que la loi stipule le montant du dépôt de garantie et le nombre de mois de loyer exigés du locataire, allant d'un à trois mois. Le premier paragraphe de la loi sur le bail dispose :
« Dans tout contrat de location, il est réputé que le locataire, au moment de la conclusion du contrat, remet au propriétaire ou au gestionnaire, en espèces, une somme équivalente à au moins un (1) mois de loyer pour les contrats d'une durée maximale d'un an ; deux (2) mois de loyer pour les contrats de deux ans ou d'un an et demi et plus ; et trois (3) mois de loyer pour les contrats de trois ans ou plus, ou de deux ans et demi et plus ; le tout sans préjudice de l'exigence du dépôt intégral auprès de la Banque Agricole en cas de dépôts, d'avances ou de paiements anticipés d'un montant supérieur. ».
L'avocate expérimentée du cabinet Ovalles Félix y Asociados explique que la perception de la commission n'est pas illégale « car il s'agit d'un travail effectué par l'agent et le locataire en est informé ; l'important est de le lui préciser dès le départ. Il est nécessaire de clarifier avec le locataire qu'une commission est prélevée sur le loyer et que, puisque l'agent n'est pas le propriétaire mais son représentant, il est tenu de la percevoir. On peut demander la moitié de la commission ou un pourcentage ; c'est un point à discuter avec le locataire », a-t-elle précisé.
Loi obsolète
En République dominicaine, il est urgent de moderniser le cadre réglementaire du bail. La loi n° 17-88 du 5 février 1988, désormais obsolète, régit la fixation et l’application des loyers dans le pays. Elle avait été créée pour modifier la loi n° 4314 du 22 octobre 1955.
Depuis début 2018, la « Loi générale sur les locations immobilières et les expulsions » est examinée par le Congrès national, après avoir franchi l'étape de la deuxième lecture à la Chambre des députés. Elle a été présentée par les députés Henry Merán et Demóstenes Martínez. Ce projet de loi a suscité de vives critiques de la part du secteur immobilier.
