Alors que de nombreux promoteurs affichent des ventes record sur les réseaux sociaux, de nombreuses agences immobilières font faillite discrètement. Il est temps de dire toute la vérité : il ne s’agit pas de sensationnalisme, mais d’une simple question de calcul : sans commissions, pas de salaires. Sans salaires, pas d’équipes. Sans équipes, pas de ventes.
Lorsque les deux secteurs reconnaissent la crise
La semaine dernière, Annerys Meléndez, présidente d'ACOPROVI, a déclaré publiquement que « pratiquement tous les facteurs affectant la construction sont dans un état critique ». En lisant son interview, je me suis dit : enfin quelqu'un ose dire une vérité qui dérange.
Mais il y a une autre vérité que personne ne veut admettre : le secteur immobilier est lui aussi en crise. Et cette crise silencieuse détruit l’écosystème que nous pensions tous durable.
La différence, c'est que pendant qu'ACOPROVI parle de taux d'intérêt et de coûts des matières premières, nous vivons une réalité plus dure : nous travaillons, nous vendons, nous livrons… mais nous ne sommes pas payés.
Le problème ne se limite pas à l'absence de commissions. Cette pratique engendre un effet domino qui menace d'entraîner l'effondrement de tout le secteur immobilier.
Les mathématiques cruelles du secteur
Permettez-moi de vous expliquer une réalité que beaucoup de développeurs ignorent :
Une agence immobilière moyenne gère :
- 5 à 10 employés sur la liste de paie
- Dépenses d'exploitation mensuelles : 300 000 RD$ – 1 200 000 RD$
- Dépendance totale aux revenus de commissions
Quand ils ne versent pas de commissions :
- Mois 1 : Financé par les réserves
- Mois 2 : Les dépenses non essentielles sont réduites
- 3e mois : Début des licenciements
- Mois 4 : Crise totale de liquidités
- Mois 6 : Fermeture ou faillite
Il ne s'agit pas d'une projection. C'est un schéma que j'ai documenté dans des dizaines de cas en tant que conseiller juridique et entrepreneur immobilier.
L'effet domino expliqué : lorsqu'un domino tombe, tous tombent
Fiche d'information 1 : L'agence immobilière, n'ayant pas perçu de commissions depuis 3 à 6 mois, se retrouve confrontée à une crise de liquidités. Conséquences : licenciements massifs, fermetures d'agences et abandon de projets.
2. Agents et employés : sans commissions, sans emploi ni revenu, ils se tournent vers d’autres secteurs ou quittent le pays. Conséquence : perte de talents spécialisés, d’une expérience qui s’acquiert au fil des années.
3. Services connexes : Les avocats spécialisés en droit immobilier, les notaires, les évaluateurs et les inspecteurs perdent des clients. Conséquence : contraction des services spécialisés.
4. Marketing immobilier : les agences de publicité, les photographes et les créateurs de contenu perdent des contrats. Conséquence : une promotion moins professionnelle des projets.
5.Financement : Les banques et les institutions financières constatent une baisse des demandes de prêts. Conséquence : une diminution des liquidités pour le secteur.
6 : Le promoteur : Sans équipes commerciales dédiées, les ventes ralentissent ou stagnent. Résultat : des projets non conclus et des stocks accumulés.
Vous voyez le problème ? Lorsqu’une société immobilière fait faillite, ce n’est pas seulement le propriétaire qui perd. C’est tout l’écosystème qui en pâtit.
Les conséquences juridiques dont personne ne parle
En tant qu'avocat spécialisé, je constate une augmentation alarmante des conséquences juridiques en cascade engendrées par le non-paiement des commissions.
La chaîne destructrice
- Ils ne perçoivent pas de commissions → Ils ne peuvent pas verser de salaires
- Ils ne paient pas les salaires → Les employés portent plainte pour démission justifiée
- Ils sont tenus de verser des prestations → Ils n'ont pas les liquidités nécessaires pour payer
- Ils ne versent pas de prestations sociales → Saisies sur salaire
- Saisies → Fermeture forcée de l'entreprise
Il est temps que l'on comprenne que les agences immobilières sont des entreprises. Il n'existe pas d'entreprises informelles vendant aux entreprises de construction, car le système exige un enregistrement officiel. Nous avons des salaires, des avantages sociaux, des impôts, des assurances et toutes les obligations d'une entreprise formelle.
Lorsqu'une entreprise de construction ne verse pas ses commissions, les conséquences ne se limitent pas au propriétaire. Cela déclenche une série d'événements juridiques explosifs qui détruisent des emplois, engendrent des litiges prud'homaux et provoquent une cascade de saisies immobilières.
Cas réels que je traite :
- Poursuites judiciaires intentées par des employés licenciés sans indemnités
- Embargos imposés par les fournisseurs et les employés aux entreprises
- Liquidations forcées d'entreprises présentes sur le marché depuis des années
- Les litiges contractuels qui finissent devant les tribunaux
La crise n'est pas seulement économique, elle est aussi juridique. Et les conséquences touchent même les promoteurs immobiliers qui ont créé le problème initial.
Le coût humain : les familles derrière les statistiques
Derrière chaque transaction immobilière conclue se cachent de vraies histoires :
- Maria, mère célibataire et agent immobilier depuis 8 ans, a dû émigrer aux États-Unis et faire des ménages car elle ne pouvait pas percevoir ici six mois de commissions impayées.
- Roberto, propriétaire d'un immeuble employant 10 personnes, a vendu sa maison pour payer les règlements à l'amiable, car trois promoteurs lui devaient des commissions depuis plus d'un an.
- Carmen, assistante administrative, a perdu son appartement parce que l'agence immobilière pour laquelle elle travaillait ne l'a pas payée à temps.
Ce ne sont pas des anecdotes. Ce sont les conséquences directes d'un système défaillant où le maillon le plus vulnérable en paie toujours le prix fort.
Les chiffres que personne ne veut voir
Les données sont accablantes. Dans mon entreprise, j'ai documenté des cas qui révèlent ce schéma :
Projet 2017 : 8 ans sans versement de commissions. Motif : « Instructions du syndic ». Le projet a pris du retard, les clients se sont désistés et l’entreprise de construction n’a jamais payé.
2019: 6 ans avec des commissions exceptionnelles.
2020: 5 ans sans verser l'intégralité des commissions.
Il ne s'agit pas d'un problème temporaire. C'est un schéma systématique où nous assumons le risque financier pour l'ensemble de la chaîne.
Comme le dit ma chère collègue et amie Darnetty Lugo : « Ce n'est pas le montant des ventes qui compte, mais la commission. Si vous réalisez 3 millions de dollars de ventes et que vous ne touchez aucune commission, vous ne faites rien. »
Les agences immobilières qui survivent le font en « bouchant un trou pour en ouvrir un autre », finançant sur leurs propres fonds les commissions qu'elles auraient dû facturer il y a des années, tout en maintenant les mêmes frais d'exploitation et les mêmes engagements commerciaux.
L'appel à une table ronde multisectorielle
En tant que personne soucieuse du secteur, entrepreneur immobilier et secrétaire du conseil d'administration de l'AEI (Association des agents et sociétés immobilières) pour la période 2024-2026, je demande officiellement la mise en place d'une table ronde multisectorielle pour le secteur :
Je fais appel à :
- ACOPROVI (Association dominicaine des constructeurs et promoteurs immobiliers)
- ACOSDE (Association des constructeurs de l'est de Saint-Domingue)
- ASOFIDOM (Association des sociétés fiduciaires dominicaines)
- AEI (Association des agents et sociétés immobilières)
Ordre du jour proposé :
- Protocoles de paiement, avec des délais maximums établis entre toutes les parties
- Des responsabilités clairespour les fiduciaires dans le flux des paiements
- Mécanismes de résolution des conflits
- Fonds de garantie pour les cas de crise de liquidité sectorielle
- Transparence financière concernant l'état d'avancement des projets et le déblocage des ressources
Ce forum multisectoriel n'est pas une déclaration de guerre. C'est une invitation à la survie collective.
La réalité que certains préfèrent nier
Je sais que certaines agences liront ceci et diront : « Cela ne m’arrive pas ; je suis payée. » Et je les félicite sincèrement. J’applaudis celles qui ont su maintenir des relations commerciales saines et des flux de paiement réguliers.
Mais la dure réalité, c'est que la plupart font faillite. Que d'autres refusent de l'admettre est une toute autre affaire.
Cela me désole profondément de voir des gens émigrer vers d'autres régions et d'autres marchés parce que le secteur immobilier les a ruinés. Cela me désole énormément de voir des personnes talentueuses, formées pendant des années, abandonner un secteur qu'elles aiment parce qu'elles ne peuvent plus subvenir aux besoins de leur famille.
Le déni ne change rien aux faits. Le silence complice ne sauve pas les emplois. Et faire comme si de rien n'était pendant que des collègues perdent leur logement, leur véhicule et leur équilibre émotionnel n'est pas de la solidarité syndicale.
Si votre situation est favorable, servez-vous-en pour aider ceux qui sont en difficulté. Si votre entreprise est stable, devenez la voix de ceux qui ne peuvent plus se faire entendre.
Car au final, lorsque le tissu économique du secteur s'effondre, nous sommes tous perdants. La réputation du secteur est entachée, la confiance des clients s'érode et le marché se contracte pour tous.
La proposition spécifique
Ordre du jour de la table ronde multisectorielle :
1: Diagnostic conjoint – Chaque association présente sa réalité sans filtres
2: Identifier les points de friction dans le flux financier
3: Élaboration de protocoles de paiement et de garantie
4: Cadre juridique pour la protection de toutes les parties
5: Mise en œuvre et suivi du projet pilote
Résultat attendu : Un accord sectoriel qui protège la durabilité de l'ensemble de la chaîne immobilière.
Le moment de vérité
La présidente d'ACOPROVI a eu le courage d'admettre sa crise. J'ai le courage d'admettre la nôtre. Aurons-nous tous le courage de la résoudre ensemble ?
Ce n'est pas le moment de faire preuve d'égocentrisme collectif ni de se mettre en avant individuellement. C'est le moment de reconnaître que lorsqu'une partie de l'écosystème s'effondre, tous les autres s'affaiblissent.
Les sociétés fiduciaires qui donnent des instructions de non-paiement détruisent les relations d'affaires.
Les constructeurs qui reportent indéfiniment les paiements mettent leurs partenaires commerciaux en faillite.
Les sociétés immobilières qui acceptent des conditions non durables valident un système toxique.
Et nous laissons tous passer l'occasion de bâtir le secteur immobilier le plus prospère de la région.
L'appel final
En tant que dirigeante du secteur, femme d'affaires et avocate spécialisée, je m'engage à assurer la prospérité de tous les acteurs de l'écosystème immobilier dominicain.
À ACOPROVI : Votre crise est réelle, mais notre alliance peut multiplier vos ventes.
À l'ACOSDE : Vos chefs d'entreprise ont besoin d'un secteur immobilier florissant pour leurs investissements.
À ASOFIDOM : Vos décisions ont un impact sur l'ensemble de la chaîne des paiements et des relations commerciales.
AEI : Il est temps de passer aux propositions.
Cette table ronde multisectorielle peut marquer le début d'une nouvelle ère de collaboration, ou bien nous pouvons continuer à nous justifier mutuellement et laisser le secteur s'effondrer.
L'effet domino peut détruire ou construire. Le choix nous appartient.
Qui se joint à cet appel historique ?
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