Από τη Ρέινα Εσενίκε
Ειδικό για El Inmobiliario
Το νομικό πλαίσιο που διέπει τις πολυκατοικίες στη Δομινικανή Δημοκρατία αντιμετωπίζει την πρόκληση της προσαρμογής σε μια αγορά ακινήτων που έχει εξελιχθεί δραματικά από τη θέσπιση του Νόμου περί Πολυκατοικιών το 1958. Όπως επισημαίνουν οι νομικοί εμπειρογνώμονες Christoph Sieger και Alfredo Guzmán Saladín, το ισχύον νομικό πλαίσιο δεν επαρκεί για την αντιμετώπιση των καθημερινών προβλημάτων που αντιμετωπίζει το σύστημα πολυκατοικιών στη χώρα μας. Πέρυσι, συζητήσαμε σε αυτήν τη στήλη τις σοβαρές συνέπειες της μη καταβολής των τελών συντήρησης. Σήμερα, εμβαθύνουμε σε ένα ευρύτερο ζήτημα που απαιτεί επείγουσα προσοχή.
Ένα ξεπερασμένο νομικό πλαίσιο
Ο νόμος 5038 του 1958, αν και τροποποιήθηκε από τον νόμο 108-05 για την καταχώριση ακινήτων, εξακολουθεί να περιέχει σημαντικά κενά που εμποδίζουν την αποτελεσματική λειτουργία των σύγχρονων συγκροτημάτων κατοικιών. Ενώ σε δικαιοδοσίες όπως το Ντουμπάι, οι αρχές ακινήτων επιβλέπουν και ρυθμίζουν τα τέλη συντήρησης, στη Δομινικανή Δημοκρατία αυτές οι αποφάσεις αφήνονται στη διακριτική ευχέρεια των διαχειριστών χωρίς θεσμική εποπτεία.
Νομικά κενά και οι συνέπειές τους
Μεταξύ των πιο αξιοσημείωτων ελλείψεων είναι η έλλειψη σαφών κανονισμών σχετικά με τον ρόλο του διαχειριστή πολυκατοικίας, τα συγκεκριμένα καθήκοντά του και τις ισχύουσες κυρώσεις για μη συμμόρφωση. Αυτό το νομικό κενό έχει επιτρέψει σε ορισμένους διαχειριστές να υπερβούν τις εξουσίες τους, επιβάλλοντας αυθαίρετα μέτρα που δεν προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς. Συχνά βλέπουμε διαχειριστές οι οποίοι:
● Επιβάλλουν υπέρογκα τέλη χωρίς αιτιολόγηση
● Ενεργούν ως απόλυτοι ιδιοκτήτες και όχι ως διαχειριστές
● Δεν έχουν την απαραίτητη συναισθηματική νοημοσύνη για τη διαχείριση των συγκρούσεων
● Λειτουργούν χωρίς κανένα θεσμό που να ελέγχει τις ενέργειές τους
Νέες πραγματικότητες, νέα μοντέλα
Η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας απαιτεί σύγχρονες νομικές δομές. Για παράδειγμα, η Κόστα Ρίκα έχει τη δομή «condominium of condominiums», η οποία επιτρέπει την αποτελεσματικότερη διαχείριση μεγάλων τουριστικών έργων και έργων στον τομέα των ακινήτων. Αυτή η δομή θα ήταν ιδανική για έργα όπως αυτά που αναπτύσσονται στην Πούντα Κάνα, το Καπ Κάνα και άλλες τουριστικές περιοχές της χώρας.
Τα συγκροτήματα κατοικιών στην πραγματικότητα
Ιδιαίτερη πρόκληση θέτουν οι de facto πολυκατοικίες, εκείνες που, μετά από χρόνια κατασκευής και πλήρους πώλησης σε τρίτους, δεν έχουν ακόμη δηλωθεί και εδραιωθεί επίσημα. Αυτή η κατάσταση απαιτεί τη δημιουργία μηχανισμών νομιμοποίησης που θα επιτρέπουν την ενσωμάτωση αυτών των ακινήτων στο ισχύον νομικό πλαίσιο.
Η επείγουσα ανάγκη για μεταρρύθμιση
Η τροποποίηση του Νόμου περί Συγκροτημάτων έχει καταστεί επιτακτική λόγω των συχνών καταχρήσεων που επιτρέπονται από τα νομικά κενά. Η έλλειψη εποπτείας των κανονισμών περί συγκυριών, οι οποίοι συνήθως καταρτίζονται από κατασκευαστές χωρίς προηγούμενη επαλήθευση από τις αρχές ακινήτων -εκτός από καθαρά τεχνικές πτυχές- σε συνδυασμό με την απουσία ελέγχου επί των ενεργειών των διαχειριστών, έχει δημιουργήσει ένα σενάριο όπου η μη επαγγελματική διαχείριση δημιουργεί συνεχείς συγκρούσεις.
Προς ένα σύγχρονο καθεστώς
Η ενημέρωση του νομικού πλαισίου προσφέρει μια ευκαιρία για:
● Καθιέρωση ελάχιστων απαιτήσεων για τους διαχειριστές
● Αποτελεσματική ρύθμιση νέων μοντέλων ανάπτυξης
● Δημιουργία θεσμικών μηχανισμών εποπτείας για τέλη και κανονισμούς
● Διευκόλυνση της νομιμοποίησης των de facto συγκροτημάτων κατοικιών
● Εκσυγχρονισμός των διαδικασιών διαχείρισης και λήψης αποφάσεων
Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία απαιτεί μια ολοκληρωμένη ενημέρωση του καθεστώτος των συγκυριαρχιών. Αυτός ο εκσυγχρονισμός δεν πρέπει μόνο να αντιμετωπίσει τα υπάρχοντα νομικά κενά, αλλά και να προβλέψει τις μελλοντικές ανάγκες του τομέα. Η ενσωμάτωση νέων νομικών δομών, σαφών διαδικασιών και αποτελεσματικών μηχανισμών διαχείρισης θα ενίσχυε την ασφάλεια δικαίου και θα διευκόλυνε την ομαλή ανάπτυξη ολοένα και πιο πολύπλοκων έργων.
Αυτό το άρθρο είναι το πρώτο σε μια σειρά άρθρων σχετικά με το καθεστώς των συγκυριαρχιών στη Δομινικανή Δημοκρατία.
Οσυγγραφέας είναι δικηγόρος ακινήτων, επιχειρηματίας ακινήτων, Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Echenique, Γραμματέας του διοικητικού συμβουλίου AEI 2024-2026, κτηματομεσίτης με εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία και σε διεθνές επίπεδο.
