«Η ασφάλεια είναι μια θεμελιώδης ανθρώπινη ανθρωπολογική ανάγκη που συνίσταται στο να «γνωρίζει κανείς τι να περιμένει»...», αναφέρει ο εξέχων Ισπανός νομικός Antonio Enrique Pérez Luño στο έργο του «Νομική Ασφάλεια» (1991). Στον τομέα των ακινήτων, αυτό σημαίνει έγκυρες, υπερασπίσιμες και προβλέψιμες συναλλαγές, χωρίς «εκπλήξεις». Η δέουσα επιμέλεια είναι η διαδικασία επαλήθευσης, τεκμηρίωσης και μετριασμού των κινδύνων πριν από την καταχώριση, την κράτηση ή την υπογραφή. Παρουσιάζω μια ελάχιστη λίστα ελέγχου για μεσίτες, επενδυτές και αγοραστές.
Στην αγορά ακινήτων, το τυπικό λάθος δεν είναι η «μη γνώση»: είναι η πεποίθηση ότι η δέουσα επιμέλεια είναι ακριβή. Γι' αυτό είναι σημαντικό να είμαστε ειλικρινείς: η νομική βεβαιότητα είναι ο στόχος, η δέουσα επιμέλεια είναι η μέθοδος και ο καλύτερος τρόπος για να επιτευχθεί αυτό είναι με κατάλληλες συμβουλές που μπορούν να επαληθεύσουν και να εφαρμόσουν την κατάλληλη δέουσα επιμέλεια.
Η μέθοδος που ονομάζω Τριάδα SIC (Υποκείμενο-Ιδιοκτησία-Αιτία) βασίζεται σε μια απλή ιδέα: Πρέπει να μετατρέψετε κάθε απόφαση σε αποδεικτικό στοιχείο. Επομένως, πριν από τη δημοσίευση, την κράτηση ή την υπογραφή, το πρώτο φίλτρο είναι το Υποκείμενο: Με ποιον διαπραγματεύομαι; Εδώ, επαληθεύεται η ταυτότητα και η νομική ικανότητα ανάληψης υποχρεώσεων, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο είτε για νομική οντότητα. Εάν πρόκειται για εταιρεία, δεν διαπραγματεύεστε με βάση υποθέσεις: επικυρώνετε την ύπαρξή της, τον τρέχοντα Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (RNC)/Εμπορικό Μητρώο, τον εταιρικό σκοπό της και ποιος έχει την πραγματική εξουσία να υπογράψει σύμφωνα με το αρμόδιο όργανο. Εξίσου κρίσιμη είναι η επιβεβαίωση της εκπροσώπησης: έγκυρο πληρεξούσιο και ρητή εξουσιοδότηση πώλησης ή δέσμευσης.
Και σε μια αγορά όπου τα χρήματα μπορούν επίσης να ενέχουν κινδύνους, εφαρμόζεται μια προληπτική προσέγγιση: ο εντοπισμός του τελικού δικαιούχου και η διασφάλιση της συνέπειας της πηγής των κεφαλαίων. Σε αυτό προστίθεται ένα σημείο που πολλοί υποτιμούν: το ιστορικό και η δομή. Τα παραδοθέντα έργα, οι επαληθεύσιμες συστάσεις, οι εγκεκριμένες άδειες και οι επίσημες πληρωμές μιλούν πιο δυνατά από οποιαδήποτε καμπάνια. Η «φήμη» μπορεί να είναι μάρκετινγκ· η εκτέλεση είναι η απόδειξη.
Το δεύτερο φίλτρο είναι το ίδιο το ακίνητο: τι πωλείται; Επειδή ένα ακίνητο δεν είναι απλώς αυτό που βλέπετε. Είναι αυτό που υπάρχει νομικά και αυτό που αντιστοιχεί φυσικά σε αυτό το δικαίωμα. Αυτό απαιτεί την αναθεώρηση της ιδιοκτησίας, της περιγραφής, της έκτασης, των ορίων και των βαρών: υποθήκες, εμπράγματα βάρη, εκκρεμείς αγωγές, επικαρπίες και δουλείες. Στη συνέχεια, έρχεται η κτηματολογική και φυσική επαλήθευση: επιτόπιες επισκέψεις, επιθεωρήσεις ορίων, έλεγχοι πρόσβασης και επαλήθευση κατοχής, για να διασφαλιστεί ότι τα έγγραφα ταιριάζουν με την πραγματικότητα του ακινήτου. Όπου είναι εφικτό, λαμβάνονται επίσης υπόψη η χρήση γης και οι δουλείες, επειδή πολλές «εκπλήξεις» δεν προκύπτουν στη σύμβαση, αλλά μάλλον στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Η φορολογική επικύρωση ολοκληρώνει την εικόνα: υποχρεώσεις που συνδέονται με το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένου του φόρου ακίνητης περιουσίας και του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, όπου εφαρμόζεται. Και για τον επενδυτή - και τον σοβαρό μεσίτη - υπάρχει ένα πρόσθετο πλεονέκτημα που κάνει όλη τη διαφορά: η αποτίμηση. Δεν αρκεί να είναι νόμιμη. Αν δεν είναι συμβατή με την αγορά, δεν είναι επένδυση, είναι ακριβός ευσεβής πόθος.
Το τρίτο φίλτρο είναι η Αιτία: πώς γίνεται η μεταβίβαση και με ποια κεφάλαια; Εδώ, ορίζεται το νομικό μέσο που υποστηρίζει το δικαίωμα: υπόσχεση, πώληση, πώληση υπό όρους, προσημείωση, εμπιστοσύνη, μεταξύ άλλων. Αυτό το μέσο πρέπει να ασφαλίζεται με σαφείς ανασταλτικούς όρους - άρση βαρών, χρηματοδότηση, άδειες/αδειοδότηση, ορόσημα κατασκευής, παράδοση - και ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα, ισορροπημένες ποινές και καθορισμένους όρους αποπληρωμής.
Εάν δεν γίνει κατανοητό «με τι είναι κατασκευασμένο», ο κίνδυνος μη συμμόρφωσης αυξάνεται.
Αυτό το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην έντυπη έκδοση του El Inmobiliario , τεύχος 14.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
