«Είναι σαν τον Μπάτμαν και τον Ρόμπιν» , εξήγησα γελώντας κατά τη διάρκεια της πρόσφατης κεντρικής μου ομιλίας στο Φόρουμ «Safe Subways». Το κοινό γέλασε. Αλλά τα γέλια κόπασαν όταν πρόσθεσα: «Το ένα χωρίς το άλλο είναι ασταθές. Και εμείς, ως ενδιαφερόμενοι φορείς στον τομέα, πρέπει να αποφασίσουμε: θα είμαστε φύλακες της ασφάλειας δικαίου ή θα είμαστε οι θηρευτές της;»
Επειδή, όπως και στη Γκόθαμ, όταν οι φύλακες αποτυγχάνουν, το χάος κυριεύει την πόλη.
Η σύγχυση μεταξύ της ασφάλειας δικαίου και της δέουσας επιμέλειας είναι ένα από τα πιο συνηθισμένα λάθη που βλέπω στον τομέα των ακινήτων. Οι έμπειροι επαγγελματίες τα χρησιμοποιούν εναλλακτικά. Οι νέοι μεσίτες νομίζουν ότι είναι το ίδιο πράγμα. Οι επενδυτές υποθέτουν ότι το ένα είναι αρκετό.
Η υπόθεση που παραλίγο να κοστίσει 500.000 δολάρια ΗΠΑ
Πριν από δύο μήνες, ένας Ισπανός επενδυτής τηλεφώνησε στο γραφείο μου ζητώντας εξειδικευμένες νομικές συμβουλές για την αγορά ενός έργου. Από επιχειρηματικής άποψης, το έργο φαινόταν εφικτό: ελκυστική κερδοφορία, στρατηγική τοποθεσία και ανταγωνιστική τιμή.
Αλλά από νομικής άποψης, ήταν μια ωρολογιακή βόμβα.
Ο πωλητής δεν ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Η «νομική δικαιολόγηση» του για την πώληση ήταν μια απλή προκαταρκτική συμφωνία πώλησης μεταξύ του ιδίου και του πραγματικού ιδιοκτήτη. Ακόμα χειρότερα, δεν υπήρχε σαφής ημερομηνία για το πότε θα ολοκλήρωνε την πληρωμή για τη γη και θα ολοκλήρωνε τη μεταβίβαση.
Και ξέρετε ποιο ήταν το πιο σοβαρό; Ότι αρκετοί επαγγελματίες ακινήτων προωθούσαν αυτό το έργο με αυτόν τον λανθάνοντα κίνδυνο, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη ότι αυτή η έλλειψη δέουσας επιμέλειας επηρεάζει την ασφάλεια δικαίου και θέτει σε κίνδυνο τον επενδυτή.
Η υπόσχεση που δόθηκε στον επενδυτή ήταν ακαταμάχητη: «Θα αποκομίσετε πολλά κεφαλαιακά κέρδη επειδή το έργο μόλις ξεκίνησε».
Αυτός ο επενδυτής παραλίγο να διακινδυνεύσει 500.000 δολάρια λόγω της αμέλειας ενός πράκτορα που έδωσε προτεραιότητα στην προμήθεια έναντι της προστασίας των πελατών.
Ας ορίσουμε τους ήρωες
Κατά τη διάρκεια του συνεδρίου μου, διευκρίνισα τη διαφορά που κάθε επαγγελματίας θα έπρεπε να έχει αποστηθίσει:
Ασφάλεια δικαίου: Αυτή είναι η εγγύηση που προσφέρει το Κράτος. Κατοχυρώνεται στο Άρθρο 110 του Συντάγματός μας. Δεν είναι δική μου εφεύρεση, ούτε κανενός δικηγόρου. Είναι το νομικό πλαίσιο που προστατεύει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας στη Δομινικανή Δημοκρατία, το οποίο υποστηρίζεται από τον Νόμο 108-05 για την Καταχώριση Ακινήτων και το Άρθρο 51 του Συντάγματός μας.
Δέουσα επιμέλεια: Αυτή είναι η διαδικασία επαλήθευσης που εκτελούν οι επαγγελματίες ακινήτων πριν από κάθε συναλλαγή. Είναι επαγγελματική μας ευθύνη να διερευνούμε, να επικυρώνουμε και να επιβεβαιώνουμε κάθε πτυχή μιας συμφωνίας.
Ο Μπάτμαν είναι το σύστημα. Ο Ρόμπιν είναι ο επαγγελματίας που το χρησιμοποιεί σωστά.
Πώς συνεργάζονται
«Η δέουσα επιμέλεια είναι ο τρόπος για να διασφαλιστεί η νομική ασφάλεια σε μια συναλλαγή ακινήτων. Το ένα ενισχύει το άλλο», εξήγησα στη διάλεξή μου.
Η ασφάλεια δικαίου σας παρέχει τα εργαλεία:
- Μητρώο Τίτλων
- Διαφήμιση στο μητρώο
- Κτηματολογική βεβαιότητα
- Μη εκτελεστότητα έναντι τρίτων
Η δέουσα επιμέλεια σας λέει πώς να τα χρησιμοποιήσετε:
- Αίτημα για πιστοποιητικό τίτλου
- Ελέγξτε για εμπράγματα βάρη και περιορισμούς
- Επιβεβαίωση κτηματολογικών μετρήσεων
- Αναθεώρηση εκκρεμών νομικών διαδικασιών
- Αναθεώρηση συμβάσεων
Το ένα χωρίς το άλλο είναι ατελές.
Η περίπτωση εκείνων που το έκαναν τέλεια
Θυμάμαι την ανάπτυξη που πούλησε το 90% των μονάδων της πριν από την κατασκευή και την παρέδωσε 6 μήνες νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα.
Νομική ασφάλεια: Οικόπεδο στο όνομά σας, πλήρεις άδειες, μηδενικές δικαστικές διαμάχες, καταχωρημένο συμβόλαιο και καμία καταχρηστική ρήτρα.
Διεξαγόμενη δέουσα επιμέλεια: Επαλήθευση εγγράφων, επικύρωση αδειών, επιβεβαίωση αδειών, αναθεώρηση συμβάσεων.
Αποτέλεσμα: Σίγουροι επενδυτές, γρήγορες πωλήσεις, άψογη εκτέλεση.
Ο Μπάτμαν και ο Ρόμπιν σώζουν μαζί τη Γκόθαμ.
Όταν κάποιος αποτυγχάνει
Σενάριο 1: Μπάτμαν χωρίς Ρόμπιν (χωρίς προληπτική νομική ασφάλεια)
Διαθέτουμε ένα ισχυρό σύστημα νομικής ασφάλειας. Έχουμε βελτιώσει τη βαθμολογία μας στα δικαιώματα ιδιοκτησίας από 25 σε 56 μονάδες μεταξύ 2016 και 2024, ξεπερνώντας τον παγκόσμιο μέσο όρο.
Αλλά το σύστημα λειτουργεί μόνο αν το χρησιμοποιούμε και προληπτικά.
Υπάρχει κάτι που αποκαλώ προληπτική νομική βεβαιότητα: η χρήση των εργαλείων του συστήματος πριν προκύψει κάποιο πρόβλημα. Έχω δει συναλλαγές όπου ο τίτλος ήταν τέλειος, το νομικό πλαίσιο υπήρχε, όλα τα εργαλεία ήταν διαθέσιμα, αλλά κανείς δεν τα χρησιμοποίησε. Δεν υπήρχε δέουσα επιμέλεια.
Είναι σαν να έχεις τον Μπάτμαν στη Γκόθαμ , αλλά με τον Ρόμπιν να κοιμάται. Τα εγκλήματα εξακολουθούν να συμβαίνουν.
Σενάριο 2: Ο Ρόμπιν χωρίς τον Μπάτμαν
Στα χρόνια που μελετώ συστήματα ακινήτων σε άλλες χώρες, έχω ερευνήσει αγορές όπου οι επαγγελματίες κάνουν τα πάντα σωστά από την πλευρά τους, αλλά το σύστημα τους απογοητεύει.
Έχω δει συναδέλφους σε χώρες όπου όσο και αν κάνεις δέουσα επιμέλεια, το νομικό πλαίσιο είναι αδύναμο, τα μητρώα είναι χαοτικά, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας δεν προστατεύονται συνταγματικά και οι κανόνες αλλάζουν ανάλογα με την πολιτική σκοπιμότητα.
Ο Ρόμπιν μπορεί να είναι ο καλύτερος ντετέκτιβ στον κόσμο, αλλά χωρίς την υποστήριξη του Μπάτμαν, η Γκόθαμ καταρρέει.
Γι' αυτό λέω στους ξένους επενδυτές: το πλεονέκτημα της Δομινικανής Δημοκρατίας είναι ότι εδώ έχουμε τον Μπάτμαν και τον Ρόμπιν να συνεργάζονται.
Η λίστα ελέγχου του δυναμικού σας ντουέτου σας είναι η εξής:
Για να λειτουργήσει αυτή η συμμαχία, χρειάζεστε:
Σχετικά με την ασφάλεια δικαίου (Μπάτμαν):
- Αξιόπιστο σύστημα εγγραφής
- Εξειδικευμένη δικαιοδοσία ακινήτων
- Προστασία κεκτημένων δικαιωμάτων
Από την δέουσα επιμέλεια (Robin):
- Επαλήθευση του πιστοποιητικού τίτλου ιδιοκτησίας
- Επαλήθευση νομικής και φορολογικής κατάστασης
- Κτηματολογική επιβεβαίωση
- Αναθεώρηση αδειών και εγκρίσεων
- Αναθεώρηση και επικύρωση της σύμβασης που θα χρησιμοποιηθεί
Όταν συνδυάζετε και τα δύο, έχετε μια ασφαλή συναλλαγή.
Η πραγματικότητα που μοιράστηκα
«Εάν δεν εφαρμόσουμε την ασφάλεια δικαίου με υπεύθυνη δέουσα επιμέλεια, οι επενδυτές θα μεταφέρουν τους πόρους τους σε άλλες χώρες»
Δεν μπορούμε να αντέξουμε οικονομικά αυτή την πολυτέλεια.
Έχουμε ένα ισχυρό νομικό σύστημα. Έχουμε τα εργαλεία. Έχουμε το συνταγματικό πλαίσιο. Τώρα χρειαζόμαστε περισσότερους αφοσιωμένους επαγγελματίες που τα χρησιμοποιούν σωστά.
Σε ποια ομάδα είσαι;
Βασίζεσαι αποκλειστικά στον Μπάτμαν χωρίς να κάνεις τη δική σου δουλειά;
Δουλεύεις σαν τον Ρόμπιν χωρίς να αξιοποιείς την υποστήριξη του συστήματος;
Ή ακόμα καλύτερα: Είστε έτοιμοι να γίνετε μέρος του δυναμικού διδύμου που προστατεύει τις επενδύσεις, χτίζει εμπιστοσύνη και ενδυναμώνει τον τομέα μας;
Επειδή στον τομέα των ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, ο Μπάτμαν και ο Ρόμπιν δεν είναι προαιρετικοί. Είναι απαραίτητοι.
Και όταν συνεργάζονται, η αγορά ακινήτων παραμένει ασφαλής για όλους.
Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο αποτελούν αποκλειστική ευθύνη τουσυντάκτη.
