Μετά από 70 χρόνια με έναν ξεπερασμένο νόμο, η Δομινικανή Δημοκρατία έχει επιτέλους έναν νέο νόμο για τις ενοικιάσεις. Είναι όμως όντως η πλήρης βελτίωση που χρειαζόμασταν;
Ως δικηγόρος ακινήτων και Γραμματέας του Διοικητικού Συμβουλίου του Συνδέσμου Μεσιτών και Εταιρειών Ακινήτων (AEI), είμαι τιμημένος και ευγνώμων που συνέβαλα, μαζί με τον πρόεδρό μας Alberto Bogaert και ολόκληρη την ομάδα του, στην προώθηση αυτού του νόμου. Τώρα που βρίσκεται ενώπιον της Εκτελεστικής Εξουσίας για ψήφιση, είναι καιρός να διεξαχθεί μια ειλικρινής και τεχνική ανάλυση.
Το ερώτημα που θέτουν όλοι είναι απλό: Είναι όντως αυτή η πρόοδος που χρειαζόμασταν;
Οι αδιαμφισβήτητες πρόοδοι
Ας είμαστε δίκαιοι: αυτός ο νόμος αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό άλμα προς τα εμπρός μετά από επτά δεκαετίες με ξεπερασμένους κανονισμούς που δεν αντανακλούσαν την τρέχουσα πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας.
Τα θετικά στοιχεία είναι σαφή. Η κανονιστική ενοποίηση ήταν επειγόντως απαραίτητη. Προηγουμένως, είχαμε διάσπαρτες διατάξεις που δημιουργούσαν σύγχυση και νομικά κενά. Τώρα έχουμε ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο που ρυθμίζει τις μισθωτικές συμβάσεις για στέγαση, εμπόριο και μη κερδοσκοπικές δραστηριότητες σε ένα ενιαίο έγγραφο.
Η ρύθμιση των εγγυήσεων αποτελεί επίσης ένα θετικό βήμα (αν και απαιτεί περαιτέρω διευκρίνιση). Η Γερουσία μείωσε σοφά το τρίμηνο όριο (που προτάθηκε από τη Βουλή) σε δύο μήνες για τη στέγαση, επιτυγχάνοντας μια πιο λογική ισορροπία (αν και αυτό απαιτεί επίσης περαιτέρω διευκρίνιση). Οι ευέλικτες τραπεζικές επιλογές για τις καταθέσεις και η δυνατότητα χρήσης ασφαλιστηρίων συμβολαίων ως εγγύηση αποτελούν καινοτομίες που εκσυγχρονίζουν τις πρακτικές του κλάδου.
Ανησυχίες που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε
Ωστόσο, ως δικηγόρος που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων, οφείλω να επισημάνω τις προβληματικές πτυχές που μπορούν να δημιουργήσουν περισσότερες επιπλοκές παρά λύσεις.
Το πιο σοβαρό ζήτημα είναι η παραβίαση του άρθρου 1593 του Αστικού Κώδικα. Ο νέος νόμος ορίζει ότι τα δικαστικά έξοδα θα κατανέμονται εξίσου μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Αυτό έρχεται σε άμεση αντίθεση με τον Αστικό μας Κώδικα, ο οποίος θεσπίζει σαφώς την αρχή ότι το μέρος που έχει το κύριο συμφέρον στη συναλλαγή φέρει τα έξοδα. Αυτή η αυθαίρετη τροποποίηση μιας θεμελιώδους νομικής αρχής με ανησυχεί βαθιά.
Ο κανόνας «όποιος προσλαμβάνει πληρώνει» για τις προμήθειες, αν και φαίνεται λογικός, θα μπορούσε να έχει ακούσιες συνέπειες. Ως κλάδος, φοβόμαστε ότι αυτό θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα δυσμενές προηγούμενο που θα επεκταθεί στις συναλλαγές πωλήσεων και θα επηρεάσει αρνητικά το νομοσχέδιο που ρυθμίζει τις υπηρεσίες ακινήτων και βρίσκεται υπό εξέταση στο Κογκρέσο.
Ο πραγματικός αντίκτυπος στους μεσίτες ακινήτων
Εδώ είναι που ο νόμος επηρεάζει άμεσα το επάγγελμά μας και οι επιπτώσεις είναι πιο περίπλοκες από ό,τι φαίνονται επιφανειακά.
Η νέα πραγματικότητα θα είναι η εξής: όταν ένας υποψήφιος πελάτης ζητά τις υπηρεσίες μας για να βρει ένα ακίνητο προς ενοικίαση, εάν δεν έχουμε το ακίνητο διαθέσιμο στο απόθεμά μας ή καταχωρημένο, πρέπει να τον ενημερώσουμε ότι θα είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των επαγγελματικών μας αμοιβών. Ταυτόχρονα, ο μεσίτης που έχει το ακίνητο θα λάβει την προμήθειά του από τον ιδιοκτήτη, όπως συμβαίνει σήμερα.
Αλλά εδώ είναι το πραγματικό πρόβλημα: τι γίνεται με τη συνεργασία μεταξύ συναδέλφων; Όταν ένας μεσίτης καλεί έναν άλλο επειδή έχει έναν πελάτη που ενδιαφέρεται για το ακίνητό του, ο μεσίτης που τον παραπέμπει μπορεί να ισχυριστεί ότι, σύμφωνα με τον νέο νόμο, «όποιος προσλαμβάνει πληρώνει» και επομένως δεν θα μοιραστεί την προμήθεια.
Αυτό θα μπορούσε να κατακερματίσει την επαγγελματική συνεργασία που αποτελεί ισχυρό σημείο του τομέα μας.
Τα κενά που ανησυχούν
Ο νόμος δεν κάνει σαφή διάκριση μεταξύ εγγύησης και προκαταβολής ενοικίου. Αυτό εμποδίζει το σύστημα «2+1» (δύο μήνες προκαταβολή συν προπληρωμή ενός μήνα) που είναι τυπικό στην αγορά. Ελπίζουμε ότι οι εκτελεστικοί κανονισμοί θα διευκρινίσουν ότι το όριο των δύο μηνών δεν περιλαμβάνει το ενοίκιο του πρώτου μήνα, το οποίο παραδοσιακά καταβάλλεται προκαταβολικά.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι ο νόμος παραλείπει εντελώς τους τόκους που προκύπτουν από την εγγύηση. Ο προηγούμενος νόμος 4314 αναγνώριζε αυτά τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Είναι αυτό ένα βήμα προς τα πίσω;
Θα προσαρμοστούμε στην αλλαγή;
Ως επαγγελματίες, πρέπει να είμαστε ειλικρινείς: η προσαρμογή θα είναι αναπόφευκτη και απαραίτητη. Το ερώτημα δεν είναι αν θα προσαρμοστούμε, αλλά πόσο γρήγορα και αποτελεσματικά θα το κάνουμε.
Η εκπαίδευση των πελατών θα είναι το κλειδί. Θα πρέπει να εξηγήσουμε με σαφήνεια τους νέους κανόνες από την πρώτη κιόλας επαφή. Οι πράκτορες που θα επικοινωνούν καλύτερα την αξία των υπηρεσιών τους και θα δικαιολογούν τις αμοιβές τους θα είναι αυτοί που θα ευδοκιμήσουν σε αυτό το νέο περιβάλλον.
Θα χρειαστεί επίσης να επανεξετάσουμε τη συνεργασία μεταξύ συναδέλφων. Ίσως χρειαστεί να αναπτύξουμε νέα μοντέλα συνεργασίας που να λειτουργούν εντός των νέων κανονισμών ή να βρούμε δημιουργικούς τρόπους για να διατηρήσουμε την επαγγελματική συνεργασία που μας έχει ωφελήσει τόσο πολύ.
Η νομική μου ετυμηγορία
Αφού ανέλυσα διεξοδικά αυτούς τους κανονισμούς, το συμπέρασμά μου είναι λεπτό: έχουμε κάνει ένα απαραίτητο αλλά ημιτελές βήμα προς τα εμπρός.
Ο εκσυγχρονισμός ήταν επείγων και ευπρόσδεκτος. Εβδομήντα χρόνια με έναν ξεπερασμένο νόμο είχαν δημιουργήσει υπερβολική νομική αβεβαιότητα. Υπό αυτή την έννοια, αυτός ο νόμος αποτελεί σίγουρα ένα βήμα μπροστά στην νομική μας ασφάλεια όσον αφορά τα ακίνητα.
Δεν μπορούμε όμως να αγνοήσουμε τις νομικές ασυνέπειες και τις πιθανές ακούσιες συνέπειες. Η παραβίαση του άρθρου 1593 του Αστικού Κώδικα δεν είναι ένα ήσσονος σημασίας ζήτημα. Οι θεμελιώδεις νομικές αρχές δεν θα πρέπει να τροποποιούνται χωρίς ορθή αιτιολόγηση και εκτενή συζήτηση.
Είναι πρόοδος; Ναι. Είναι τέλειο; Σίγουρα όχι.
Ο δρόμος προς τα εμπρός
Ως κλάδος, έχουμε δύο επιλογές: να αντισταθούμε στην αλλαγή ή να προσαρμοστούμε έξυπνα. Ψηφίζω υπέρ της έξυπνης προσαρμογής.
Αυτό σημαίνει εκπαίδευση των πελατών μας, προσαρμογή των επιχειρηματικών μας μοντέλων και συνεργασία για τη μεγιστοποίηση των οφελών των νέων κανονισμών, ελαχιστοποιώντας παράλληλα τις προβληματικές πτυχές τους.
Σημαίνει επίσης ότι πρέπει να παραμένει ενεργός στη ρυθμιστική διαδικασία και να προτείνει τις απαραίτητες διορθώσεις για μελλοντικές τροποποιήσεις.
Γιατί στο τέλος της ημέρας, ένας ατελής νόμος που μπορεί να βελτιωθεί είναι καλύτερος από 70 ακόμη χρόνια με έναν απαρχαιωμένο νόμο.
Η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας χρειαζόταν αυτόν τον εκσυγχρονισμό. Τώρα εξαρτάται από εμάς, ως επαγγελματίες, να τον κάνουμε να λειτουργήσει για όλους: ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και μεσίτες ακινήτων.
Το ερώτημα δεν είναι πλέον αν ο νόμος είναι τέλειος. Το ερώτημα είναι: είμαστε έτοιμοι να τον κάνουμε να λειτουργήσει;
Ποιες είναι οι σκέψεις σας για αυτές τις αλλαγές; Πώς πιστεύετε ότι πρέπει να προσαρμοστούμε ως κλάδος; Η συζήτηση μόλις ξεκινά και χρειαζόμαστε όλες τις φωνές για να χαράξουμε την καλύτερη πορεία προς τα εμπρός.
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου αποτελεί αποκλειστική ευθύνη του συγγραφέα του.
