«Η αξία του ενοικίου σας εξαρτάται από την κατάσταση του ακινήτου, την περιοχή, τις υπηρεσίες, το αν είναι επιπλωμένο και αν διαθέτει πρόσθετα χαρακτηριστικά ή παροχές.».
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ – Μην αφήνετε τις συναισθηματικές φράσεις να θολώνουν την κρίση σας. Όταν συμμετέχετε στη διαδικασία αποτίμησης ακινήτου, ως εκπαιδευμένος σύμβουλος στον τομέα, να είστε έτοιμοι να διευκρινίσετε στους ιδιοκτήτες σπιτιών ότι η εκτίμηση, και τίποτα άλλο, είναι αυτό που καθορίζει την πραγματική αξία του σπιτιού τους.
«Τα παιδιά μου μεγάλωσαν εδώ, αυτή ήταν η πρώτη μου αγορά, φύτεψα αυτό το δέντρο όταν η κόρη μου ήταν έτοιμη να κλείσει τα 15». Μην εμπλέκεστε σε αυτές τις δηλώσεις επειδή δεν είναι σύμμαχοί σας, αλλά αντιπροσωπεύουν ένα από τα εμπόδια που κάνουν πολλούς ιδιοκτήτες να καθυστερούν την απόφαση να πουλήσουν το ακίνητό τους
Ακούστε τις συμβουλές της ειδικού Claudia Castillo και δώστε προσοχή. «Μερικές φορές κάνουμε επενδύσεις σε σπίτια που δεν τους προσθέτουν αξία. Εξαρτάται επίσης από την περιοχή στην οποία βρίσκονται, και η συναισθηματική αξία δεν προσθέτει αξία στο ακίνητο», εξήγησε κατά την παρουσίαση του θέματος στο μάθημα πιστοποίησης CBR-01, το οποίο χρηματοδοτήθηκε αυτή την εβδομάδα από τον AEI, τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών και Εταιρειών.
Ορίζει την εκτίμηση ως το έγγραφο που δικαιολογημένα καθορίζει την αξία ενός ακινήτου, σύμφωνα με προκαθορισμένα κριτήρια και αναπτύσσοντας μια κατάλληλη μεθοδολογία.
Η αρχιτέκτονας ασχολείται με τον κλάδο των ακινήτων και των τραπεζών για πάνω από 25 χρόνια. Ολοκλήρωσε μεταπτυχιακές σπουδές στην Εκτίμηση Ακινήτων και την Αξιολόγηση Έργων στο Πανεπιστήμιο του Μπουένος Άιρες (UBA) στην Αργεντινή, και έχει ένα εκτενές βιογραφικό που πιστοποιεί τα προσόντα και την εμπειρία της.
Για τους μεσίτες ακινήτων, υπάρχουν δύο τύποι εκτιμήσεων, εξήγησε: η αγοραία και η στεγαστική. Περιέγραψε τις φάσεις: επιστολή παραπομπής, πιστοποιητικό εκτίμησης, ενδεχόμενοι και περιοριστικοί όροι, έκθεση τοποθεσίας, κτηματολογική αναγνώριση του ακινήτου, περιγραφή, πρόσβαση και όρια του τομέα, δημόσιες υπηρεσίες, έκθεση εκτιμημένου ακινήτου, γενική περιγραφή και τρέχουσα πληρότητα, τελική εκτίμηση ή αξία και δικαιολογητικά.
Εξήγησε στους φοιτητές πώς υπολογίζεται η τιμή ενοικίασης ενός ακινήτου παγκοσμίως: «Συνίσταται στην εφαρμογή του συντελεστή 0,005 στην τιμή του. Για παράδειγμα, εάν έχετε ένα πολυτελές διαμέρισμα στο Piantini και η αξία του είναι περίπου 500.000 δολάρια ΗΠΑ, εκτιμάται ότι η μέση τιμή ενοικίασης είναι 2.500 δολάρια ΗΠΑ. Ωστόσο, αυτός ο κανόνας μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου, την περιοχή, τις υπηρεσίες, το αν είναι επιπλωμένο και τυχόν πρόσθετα χαρακτηριστικά ή παροχές».
Εξήγησε τη συγκριτική μέθοδο, η οποία είναι η πιο ευρέως χρησιμοποιούμενη στον τομέα των ακινήτων. «Συνίσταται στην αποτίμηση του ακινήτου που πρόκειται να εκτιμηθεί, συγκρίνοντάς το με άλλα παρόμοια ακίνητα των οποίων η αξία είναι γνωστή. Οι κανονισμοί απαιτούν τουλάχιστον 3 και το πολύ 6 «ακίνητα σύγκρισης», τα οποία θα σταθμίζονται με συντελεστές ώστε να είναι συγκρίσιμα με το ακίνητο που εκτιμάται. Αυτό θα μας δώσει μια μοναδιαία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο ακινήτου, η οποία, πολλαπλασιασμένη με τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου που εκτιμάται, θα μας δώσει την αγοραία αξία του».
Μεταξύ των εξωτερικών παραγόντων που καθορίζουν την εκτίμηση, ανέφερε το κλίμα, καθώς και κοινωνικούς, οικονομικούς και διοικητικούς παράγοντες, ενώ οι εσωτερικοί παράγοντες περιλαμβάνουν την επιφάνεια, την ποιότητα των υλικών, την τοποθεσία του ακινήτου εντός του κτιρίου, την ηλικία και την κατάσταση συντήρησης. Ως άυλες αξίες, ο Castillo ανέφερε τη χρησιμότητα, τη σπανιότητα, την επιθυμητότητα και την πραγματική αγοραστική δύναμη.
Ο κτηματομεσίτης—που αντικατοπτρίζει τον γενικό διευθυντή της Top Inmobiliario—πρέπει, υποχρεωτικά, να γνωρίζει τα βασικά για τον καθορισμό μιας τιμής ή ενός εύρους τιμών στο πλαίσιο της εργασίας του ως σύμβουλος ακινήτων. Αυτό αναμφίβολα προέρχεται από την εμπειρία και την εξειδίκευση.
