Της Reyna Echenique,
Special στο El Inmobiliario
Ο τομέας ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία βρίσκεται σε μια κρίσιμη καμπή όπου η ανάγκη για ολοκληρωμένη ρύθμιση γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Ενώ η αγορά παρουσιάζει αξιοσημείωτη ανάπτυξη, ιδίως στις πωλήσεις εκτός σχεδίου και στα έργα υπό κατασκευή, η έλλειψη επαρκούς κανονιστικού πλαισίου για αυτούς τους τύπους πωλήσεων ακινήτων δημιουργεί τρωτά σημεία που θα μπορούσαν να απειλήσουν τη σταθερότητα και την αξιοπιστία της.
Η τρέχουσα πραγματικότητα
της αγοράς ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία αποκαλύπτει ανησυχητικά κανονιστικά κενά. Οι πωλήσεις εκτός σχεδίου πραγματοποιούνται συχνά χωρίς επαρκείς εγγυήσεις, ενώ η έλλειψη ρύθμισης για τους μεσίτες ακινήτων επιτρέπει στους κατασκευαστές να λειτουργούν χωρίς κατάλληλη λειτουργική δομή. Αυτή η κατάσταση έχει οδηγήσει σε ημιτελή έργα ή σε έργα που δεν ανταποκρίνονται στις υποσχέσεις τους, καθιστώντας τους Δομινικανούς επενδυτές στο εξωτερικό ιδιαίτερα ευάλωτους.
Το Μοντέλο του Ντουμπάι ως Σημείο Αναφοράς:
Η διεθνής εμπειρία, ιδίως η περίπτωση του Ντουμπάι με τον Νόμο Αρ. 13 του 2008 - έναν νεότερο νόμο από τον δικό μας - καταδεικνύει ότι είναι δυνατή η εφαρμογή ενός αποτελεσματικού κανονιστικού συστήματος που προστατεύει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Αυτό το μοντέλο καθιερώνει υποχρεωτική προσωρινή καταχώριση για ακίνητα υπό ανάπτυξη, καταβολή τελών καταχώρισης, αυστηρό έλεγχο των αδειών πριν από την έναρξη των πωλήσεων και ένα σύστημα συνεχούς παρακολούθησης που έχει μετατρέψει την αγορά ακινήτων της σε μία από τις πιο αξιόπιστες παγκοσμίως.
Προς μια Ολοκληρωμένη Επαγγελματοποίηση:
Ο μετασχηματισμός του τομέα απαιτεί μια πολύπλευρη προσέγγιση που ξεκινά με την επαγγελματοποίηση όλων των ενδιαφερόμενων μερών. Η καθιέρωση ενός υποχρεωτικού συστήματος αδειοδότησης για τους μεσίτες ακινήτων, συνοδευόμενου από προγράμματα πιστοποίησης και συνεχή εκπαίδευση, είναι θεμελιώδης. Επί του παρόντος, ένα σημαντικό βήμα προς αυτή την κατεύθυνση είναι το νομοσχέδιο που βρίσκεται ενώπιον του Κογκρέσου για τη ρύθμιση των υπηρεσιών ακινήτων και των συμβάσεων μεσιτείας, μια πρωτοβουλία που αναμένεται με ανυπομονησία από τον τομέα και ζητά επειγόντως την έγκρισή του, καθώς θα καθιερώσει ένα σαφές νομικό πλαίσιο για τη διαμεσολάβηση στον τομέα των ακινήτων. Το επίσημο μητρώο μεσιτών και κατασκευαστών θα επιτρέψει τη διατήρηση υψηλών ηθικών και επαγγελματικών προτύπων, διασφαλίζοντας την ποιότητα των υπηρεσιών σε ολόκληρο τον τομέα.
Οικονομικές Εγγυήσεις και Διαφάνεια:
Η προστασία των επενδύσεων πρέπει να βασίζεται σε υγιείς οικονομικούς μηχανισμούς. Η εφαρμογή υποχρεωτικών λογαριασμών μεσεγγύησης και ο έλεγχος των εκταμιεύσεων με βάση τα ορόσημα κατασκευής αποτελούν θεμελιώδη εργαλεία. Τα καταπιστεύματα ακινήτων, υπό την κατάλληλη εποπτεία για τη διασφάλιση της αποτελεσματικότητας,
μπορούν να παρέχουν ένα επιπλέον επίπεδο ασφάλειας για όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη.
Η τυποποίηση συμβάσεων και διαδικασιών αναδεικνύεται ως ένας ακόμη θεμελιώδης πυλώνας.
Η δημιουργία τυποποιημένων, ενιαίων συμβάσεων για πωλήσεις εκτός σχεδίου, υπό την επίβλεψη της Υπηρεσίας Προστασίας Καταναλωτών (ProConsumidor), θα εγγυόταν τη διαφάνεια και τη δικαιοσύνη στις συναλλαγές. Αυτές οι συμβάσεις θα πρέπει να περιλαμβάνουν λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με τα έργα και να καθορίζουν σαφείς και δεσμευτικές προθεσμίες παράδοσης.
Πιστοποίηση και Αυτορρύθμιση:
Ο τομέας χρειάζεται ένα σύστημα πιστοποίησης που να επαληθεύει την τεχνική και
οικονομική βιωσιμότητα των έργων πριν από την έναρξή τους. Αυτή η διαδικασία θα πρέπει να περιλαμβάνει
συνεχή παρακολούθηση της προόδου των κατασκευών και της συμμόρφωσης με τους νομικούς κανονισμούς. Η ενεργός συμμετοχή ενώσεων όπως η AEI και η ACOPROVI σε αυτές τις διαδικασίες θα ενίσχυε την αυτορρύθμιση του τομέα.
Οφέλη και Εφαρμογή:
Τα οφέλη ενός ισχυρού κανονιστικού πλαισίου είναι πολλαπλά. Για τους αγοραστές, αντιπροσωπεύει μεγαλύτερη ασφάλεια για τις επενδύσεις τους και εγγύηση συμμόρφωσης. Ο τομέας θα επωφεληθεί από την ενισχυμένη εμπιστοσύνη και τις πιο επαγγελματικές υπηρεσίες, ενώ η εθνική οικονομία θα αποκτήσει σταθερότητα και θα γίνει πιο ελκυστική για ξένες επενδύσεις. Η εφαρμογή αυτών των μέτρων απαιτεί μια σταδιακή προσέγγιση σε τρία κύρια στάδια. Πρώτον, τροποποίηση του νομικού πλαισίου, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου 108-05, για τη θέσπιση προσωρινής καταχώρισης και τον καθορισμό σαφών διαδικασιών. Δεύτερον, ανάπτυξη
της απαραίτητης υποδομής, όπως πλατφόρμες ψηφιακής καταχώρισης και συστήματα παρακολούθησης.
Τέλος, μια περίοδος κατάρτισης και προσαρμογής που θα επιτρέψει στους ενδιαφερόμενους φορείς του τομέα να προσαρμοστούν στις νέες απαιτήσεις.
Προς ένα ασφαλέστερο μέλλον:
Η ρύθμιση του τομέα των ακινήτων δεν αποτελεί επιλογή αλλά επείγουσα ανάγκη. Τα προτεινόμενα μέτρα, εμπνευσμένα από επιτυχημένα μοντέλα όπως αυτό του Ντουμπάι, στοχεύουν στην οικοδόμηση μιας πιο διαφανούς, ασφαλούς και επαγγελματικής αγοράς. Η ώρα για δράση είναι τώρα, πριν οι τρέχοντες κίνδυνοι μετατραπούν σε κρίση που υπονομεύει την εμπιστοσύνη στον τομέα.
Με ένα ισχυρό κανονιστικό πλαίσιο, ο τομέας των ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να αποτελεί κινητήρια δύναμη οικονομικής ανάπτυξης και κοινωνικής εξέλιξης για τη Δομινικανή Δημοκρατία, εγγυώμενος την προστασία τόσο των ντόπιων όσο και των ξένων επενδυτών.
Αυτό το άρθρο αποτελεί μέρος της σειράς «Καλές πρακτικές στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία».
Ο συγγραφέας είναι δικηγόρος ακινήτων, επιχειρηματίας ακινήτων, Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Echenique, Γραμματέας του Διοικητικού Συμβουλίου AEI 2024-2026, Κτηματομεσίτης με εξειδίκευση στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία και σε διεθνές επίπεδο.
