Από τον Massiel Martínez
Ειδικό για El Inmobiliario
Η αγορά και πώληση ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία είναι διαδικασίες που, αν και φαίνονται
απλές, δεν πρέπει να πραγματοποιούνται σε καμία περίπτωση χωρίς την καθοδήγηση ενός
πραγματικού συμβούλου ακινήτων ή ενός ειδικού στον τομέα των ακινήτων.
Στα χρόνια που εργάζομαι ως σύμβουλος ακινήτων και δικηγόρος στον τομέα των ακινήτων, είναι
πολύ περίεργο να βλέπω τον αριθμό των ανθρώπων - κατά την πώληση ενός ακινήτου - που εξακολουθούν
να διατηρούν τους τίτλους τους με το έγγραφο πριν από αυτό που χρησιμοποιούσε ο Νόμος 108-05 και που διατηρούν επίσης
τίτλους που ονομάζονται σχολιασμένο πιστοποιητικό ή επιστολές πιστοποιητικών.
Το Σχολιασμένο Πιστοποιητικό ή Επιστολή Πιστοποίησης είναι το έγγραφο που εκδίδεται από το Μητρώο Τίτλων
και, χωρίς να έχει δικό του κτηματολογικό χαρακτηρισμό ή δεόντως εγκεκριμένο ατομικό σχέδιο χωρομέτρησης
, πιστοποιεί την ύπαρξη δικαιώματος ιδιοκτησίας επί τμήματος
ενός οικοπέδου, όπως ορίζεται στο άρθρο 2 του Κανονισμού για τον Έλεγχο και τη Μείωση των
Σχολιασμένων Πιστοποιητικών.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η πώληση ενός ακινήτου με αυτό το είδος εγγράφου ενέχει
τον κίνδυνο απόκτησης ή πώλησής του με λανθασμένο τρόπο, καθώς
αυτά τα έγγραφα δεν διαθέτουν σαφή τοποθεσία και μετρήσεις,
περιγράφοντας μόνο μονάδες επιφάνειας. Πρόκειται για τμήματα που εξαρτώνται από την
κτηματολογική ονομασία ή το μοναδικό αναγνωριστικό του οικοπέδου από το οποίο προέρχεται το πιστοποιητικό και,
επειδή δεν απεικονίζονται σε χάρτη, η ακριβής τοποθεσία τους δεν μπορεί να αποκαλυφθεί. Αυτό είναι
το αντίθετο από αυτό που βρίσκεται σε ένα πιστοποιητικό τίτλου.
Από την εμπειρία μου, πολλοί πωλητές διστάζουν να ακολουθήσουν την κατάλληλη διαδικασία για
τον ακριβή εντοπισμό και τη μέτρηση ενός ακινήτου μέσω ενός τοπογράφου, λόγω του
σχετικού κόστους. Ωστόσο, η πράξη της αγοράς και πώλησης ακινήτων πρέπει
πάντα να διέπεται από νομικούς κανονισμούς, διασφαλίζοντας τη νομική ασφάλεια και των δύο
εμπλεκομένων μερών, διασφαλίζοντας ότι ο πωλητής μπορεί να πουλήσει σωστά και ότι ο αγοραστής μπορεί να μεταβιβάσει σωστά την κυριότητα του
ακινήτου.
Ως εκ τούτου, το Άρθρο 129 του Νόμου 108-05 περί Καταχώρισης Ακινήτων απαγόρευε την έκδοση
αυτού του είδους εγγράφου που να υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη οποιουδήποτε ακινήτου να εξατομικεύσει
το μερίδιό του στη γη και να λάβει πιστοποιητικό τίτλου με τις αντίστοιχες σφραγίδες ασφαλείας
, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Ωστόσο, η διαδικασία με την οποία το
Καταγεγραμμένο Πιστοποιητικό μπορεί να διορθωθεί και να μετατραπεί σε Πιστοποιητικό Τίτλου Ιδιοκτησίας πρέπει να εκτελεστεί μέσω τοπογράφου - όπως
υποδείξαμε παραπάνω - ο οποίος πρέπει να εξαντλήσει διαφορετικά βήματα για την ομαλοποίηση των
μετρήσεων και της τοποθεσίας του ακινήτου και έτσι να λάβει το αντίστοιχο πιστοποιητικό τίτλου.
Ως τελική σύσταση, θα τολμούσα να προσθέσω στους συμβούλους ακινήτων ότι πριν
πουλήσουν ή αγοράσουν ένα ακίνητο με αυτήν την κατάσταση - ή ακόμα και χωρίς αυτήν - θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο
συνεργασίας με έναν τοπογράφο που μπορεί να επαληθεύσει τόσο τα
καταγεγραμμένα έγγραφα όσο και τα πιστοποιητικά τίτλου, καθώς μόνο ένας τοπογράφος μπορεί
να παρέχει ακριβείς και ειλικρινείς πληροφορίες σχετικά με αυτό το θέμα.
