Από τη Ρέινα Εσενίκε
Ειδικό για El Inmobiliario
Η έλλειψη ενός αποτελεσματικού κανονιστικού πλαισίου για τη διαχείριση των πολυκατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία έχει δημιουργήσει μια ανησυχητική κατάσταση όπου οι καταχρήσεις και ο αυτοσχεδιασμός υπερισχύουν της επαγγελματικής διαχείρισης. Αυτό που θα έπρεπε να είναι ένας ρόλος υπηρεσίας επικεντρωμένος στην ευημερία των ιδιοκτητών, σε πολλές περιπτώσεις, έχει μετατραπεί σε θέση εξουσίας που ασκείται αυθαίρετα και χωρίς επαρκή εποπτεία.
Ο πολύπλευρος ρόλος του διαχειριστή
Η σύγχρονη διαχείριση πολυκατοικιών υπερβαίνει κατά πολύ την είσπραξη τελών. Ο διαχειριστής πρέπει να είναι επαγγελματίας ικανός να:
● Αποτελεσματική διαχείριση των οικονομικών πόρων της πολυκατοικίας
● Επίβλεψη της συντήρησης σύνθετων υποδομών
● Μεσολάβηση σε συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών πολυκατοικιών
● Διασφάλιση της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς και τους κανόνες
● Εφαρμογή απαραίτητων βελτιώσεων και ενημερώσεων
Ελλείψεις στην ισχύουσα νομοθεσία
Η έλλειψη ελάχιστων απαιτήσεων για την εργασία ως διαχειριστής πολυκατοικίας δημιουργεί ανησυχητικές καταστάσεις:
● Άτομα που δεν γνωρίζουν το τοπικό νομικό πλαίσιο
● Διαχειριστές που δεν διαμένουν στην τοποθεσία του συγκροτήματος κατοικιών
● Έλλειψη προετοιμασίας στην οικονομική και διοικητική διαχείριση
● Έλλειψη τυποποιημένων πρωτοκόλλων λειτουργίας
● Έλλειψη μηχανισμών παρακολούθησης και ελέγχου
Η πραγματικότητα είναι ότι ο καθένας μπορεί να διοριστεί ως διαχειριστής πολυκατοικίας, ανεξάρτητα από τα προσόντα ή την εμπειρία του, γεγονός που θέτει σε κίνδυνο τόσο τα συμφέροντα και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και την αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων.
Διεθνείς βέλτιστες πρακτικές
Σε χώρες με πιο ανεπτυγμένα συστήματα, η διαχείριση πολυκατοικιών είναι ένα νομοθετικά κατοχυρωμένο επάγγελμα που απαιτεί:
● Ειδικές επαγγελματικές πιστοποιήσεις
● Υποχρεωτική συνεχιζόμενη εκπαίδευση
● Συμμόρφωση με τα ηθικά πρότυπα
● Εποπτεία από αρμόδιους φορείς
● Συστήματα λογοδοσίας
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η επαγγελματοποίηση του ρόλου του διαχειριστή οδηγεί σε πιο αποτελεσματική διαχείριση, μεγαλύτερη ικανοποίηση του ιδιοκτήτη και καλύτερη διατήρηση της αξίας της περιουσίας.
Προτάσεις βελτίωσης
Για την αναβάθμιση των προτύπων διαχείρισης πολυκατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία, απαιτούνται τα ακόλουθα:
1. Επαγγελματοποίηση του ρόλου:
● Καθορισμός ελάχιστων απαιτήσεων εκπαίδευσης
● Δημιουργήστε προγράμματα πιστοποίησης
● Εφαρμογή συστημάτων συνεχούς αξιολόγησης
● Ανάπτυξη επαγγελματικών κωδίκων δεοντολογίας
2. Συστήματα λογοδοσίας:
● Τυποποιημένες οικονομικές εκθέσεις
● Υποχρεωτικοί περιοδικοί έλεγχοι
● Μηχανισμοί αξιολόγησης απόδοσης
● Πρωτόκολλα διαφάνειας στη διαχείριση
3. Μηχανισμοί ελέγχου:
● Εποπτεία από τις αρμόδιες αρχές
● Συστήματα επίλυσης παραπόνων και συγκρούσεων
● Κυρώσεις για αμέλεια στην εργασία
● Προστασία των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών
Επιπτώσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα
Η έλλειψη επαγγελματισμού στη διαχείριση των πολυκατοικιών δεν επηρεάζει μόνο τις καθημερινές λειτουργίες, αλλά έχει και άμεσο αντίκτυπο στο επενδυτικό κλίμα. Αμφίβολες πρακτικές, όπως ο αυθαίρετος υπολογισμός των τελών συντήρησης με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των ιδιωτικών χώρων - όπως τα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος - αντί για το μερίδιο των κοινόχρηστων χώρων, δημιουργούν δυσπιστία μεταξύ των επενδυτών.
Είναι παράλογο και στερείται νομικής βάσης για έναν ιδιοκτήτη να πρέπει να πληρώνει περισσότερα για συντήρηση απλώς και μόνο επειδή έχει ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα, όταν οι κοινόχρηστοι χώροι που συντηρούνται είναι οι ίδιοι για όλους. Αυτή η πρακτική, η οποία αντιβαίνει τόσο στο νόμο όσο και στην κοινή λογική, καταδεικνύει πώς η έλλειψη σαφούς ρύθμισης μπορεί να αποθαρρύνει τις επενδύσεις σε ακίνητα στη χώρα μας.
Οι διεθνείς επενδυτές, συνηθισμένοι σε πιο ρυθμιζόμενα και διαφανή συστήματα, ενδέχεται να θεωρήσουν αυτές τις αυθαίρετες πρακτικές ως προειδοποιητικό σημάδι. Η επαγγελματικοποίηση του τομέα δεν είναι απλώς θέμα διοικητικής αποτελεσματικότητας, αλλά ένας θεμελιώδης παράγοντας για τη διατήρηση και την ενίσχυση της ελκυστικότητας της Δομινικανής Δημοκρατίας ως προορισμού επενδύσεων σε ακίνητα.
Προς μια επαγγελματική διοίκηση
Η επαγγελματοποίηση της διαχείρισης πολυκατοικιών δεν είναι πολυτέλεια, αλλά αναγκαιότητα. Η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία, ειδικά στον τομέα των πολυτελών πολυκατοικιών και του τουρισμού, απαιτεί εξειδικευμένους διαχειριστές που μπορούν:
● Διαχείριση σημαντικών προϋπολογισμών
● Διαχείριση σύγχρονων τεχνολογιών
● Εφαρμογή βιώσιμων πρακτικών
● Εγγύηση της ικανοποίησης και των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας των ολοένα και πιο απαιτητικών ιδιοκτητών
Ο εκσυγχρονισμός του κανονιστικού πλαισίου πρέπει να περιλαμβάνει συγκεκριμένες διατάξεις σχετικά με την επαγγελματοποίηση των διαχειριστών πολυκατοικιών. Μόνο με αυτόν τον τρόπο μπορούμε να διασφαλίσουμε αποτελεσματική διαχείριση που προστατεύει τόσο τις επενδύσεις των ιδιοκτητών όσο και την ποιότητα ζωής στις πολυκατοικίες.
Αυτό το άρθρο αποτελεί μέρος της σειράς άρθρων σχετικά με το καθεστώς των συγκυριαρχιών στη Δομινικανή Δημοκρατία.
Ο συγγραφέας είναι κτηματομεσίτης, επιχειρηματίας στον τομέα των ακινήτων, Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Echenique, επενδυτής ακινήτων, Γραμματέας του Διοικητικού Συμβουλίου AEI 2024-2026 και μεσίτης που ειδικεύεται στον τομέα των ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία και σε διεθνές επίπεδο.
