Από την Ιντίρα Ντεσάνγκλες
Ειδικό για El Inmobiliario
Κάθε φορά που επισκέπτομαι ένα νέο έργο —είτε πρόκειται για βιομηχανική αποθήκη, κτίριο γραφείων ή εμπορικό κέντρο— υπάρχει μια λέξη που υπάρχει πάντα στην παρουσίαση: «βιώσιμο». Το ακούμε παντού: το κτίριο έχει πιστοποίηση LEED, χρησιμοποιεί ανακυκλωμένα υλικά, έχει ηλιακούς συλλέκτες. Αλλά ως κάποιος που εργάζεται στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων κάθε μέρα, πρέπει να είμαι ειλικρινής: δεν είναι όλα όσα είναι βαμμένα πράσινα στην πραγματικότητα, και ακόμη λιγότερο από αυτά αποφέρουν απόδοση επένδυσης.
Στη Λατινική Αμερική —και ολοένα και περισσότερο στη Δομινικανή Δημοκρατία— η τάση της βιώσιμης κατασκευής έχει εμφανιστεί δυναμικά, αλλά και με λεπτές αποχρώσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις, έχει γίνει εμπορικό σήμα. Σε άλλες, είναι μια σαφής στρατηγική για διαφοροποίηση και αποτελεσματικότητα που επηρεάζει άμεσα την κερδοφορία ενός έργου. Το κλειδί είναι να διακρίνουμε το ένα από το άλλο.
Λειτουργεί;
Είχα την ευκαιρία να εκπροσωπήσω ακίνητα με άρτια ενσωματωμένα ηλιακά πάνελ, συστήματα συλλογής όμβριων υδάτων και κατασκευές σχεδιασμένες για τη βελτιστοποίηση της κατανάλωσης ενέργειας. Αυτά τα έργα, πέρα από τις περιβαλλοντικές τους επιπτώσεις, προσελκύουν πιο απαιτητικούς ενοικιαστές: πολυεθνικές με δεσμεύσεις ESG, εταιρείες logistics που επιδιώκουν να μειώσουν το λειτουργικό κόστος ή λιανοπωλητές που χρειάζονται να ευθυγραμμιστούν με τις παγκόσμιες μητρικές τους μάρκες.
Στη Δομινικανή Δημοκρατία, βλέπουμε ήδη συγκεκριμένα παραδείγματα. Έργα όπως η Ζώνη Ελεύθερου Εμπορίου Las Américas, όπου το εργοστάσιο της Hayco έλαβε την πιστοποίηση LEED Platinum, και το Παγκόσμιο Κέντρο Logistics της DP έχουν δεσμευτεί για μοντέλα αποδοτικότητας και βιωσιμότητας. Ακόμη και ορισμένα εταιρικά κτίρια στο Σάντο Ντομίνγκο εφαρμόζουν πρακτικές LEED και τεχνολογίες μείωσης του ενεργειακού αποτυπώματος.
Μεταξύ των πιο αντιπροσωπευτικών περιπτώσεων:
- Το Agora Mall, το πρώτο εμπορικό κέντρο στην Κεντρική Αμερική και την Καραϊβική με πιστοποίηση LEED Silver, χάρη στον θόλο του που μεγιστοποιεί το φυσικό φως και στα συστήματα ύδρευσης και ενεργειακής απόδοσης.
- Τα κεντρικά γραφεία της Διαμερικανικής Τράπεζας Ανάπτυξης (IDB) στο Σάντο Ντομίνγκο, με πιστοποίηση LEED Platinum, ενσωματώνουν λύσεις αιχμής στην περιβαλλοντική αποδοτικότητα.
- Το εργοστάσιο της Hayco στο Λας Αμέρικας, ένα πρότυπο βιομηχανικής βιωσιμότητας, με ηλιακούς συλλέκτες, φωτισμό LED, τοπικά υλικά και συστήματα συλλογής νερού.
- Το Vista 3.11, ένα εταιρικό κτίριο στην περιοχή Bella Vista, σχεδιάστηκε με γνώμονα τη βιωσιμότητα, διαθέτει αεριζόμενη πρόσοψη, ηλιακούς συλλέκτες, δυνατότητα επαναχρησιμοποίησης γκρίζου νερού και βρίσκεται επί του παρόντος σε διαδικασία πιστοποίησης LEED. Αυτό το κτίριο αντιπροσωπεύει ένα νέο πρότυπο για χώρους γραφείων υψηλής ποιότητας που επιδιώκουν να προσελκύσουν εταιρείες που λαμβάνουν υπόψη το τριπλό τους όφελος: οικονομικό, κοινωνικό και περιβαλλοντικό αντίκτυπο.
Στην περίπτωση των βιομηχανικών κτιρίων, ένας έξυπνος σχεδιασμός που μεγιστοποιεί τον φυσικό αερισμό και μειώνει τη χρήση τεχνητού φωτισμού μπορεί να αντιπροσωπεύει εξοικονόμηση έως και 30% στο λειτουργικό κόστος. Και όταν ο ένοικος εξοικονομεί, ο ιδιοκτήτης κερδίζει εμπιστοσύνη και βιώνει χαμηλότερη εναλλαγή προσωπικού.
Και τι γίνεται με τα διακοσμητικά;
Έχω δει επίσης το αντίθετο: έργα που χρησιμοποιούν λέξεις όπως «οικολογικό» ή «πράσινο» στα ονόματά τους, αλλά προσφέρουν λίγο περισσότερο από μερικά διακοσμητικά φυτά και μια αόριστη υπόσχεση «περιβαλλοντικής δέσμευσης». Ο κίνδυνος εδώ δεν είναι μόνο το «πράσινο ξέπλυμα», αλλά η έλλειψη στρατηγικού οράματος. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η «βιωσιμότητα» δεν προσθέτει αξία στο ακίνητο ούτε προσελκύει διαφορετικό τύπο ενοικιαστή.
Είναι επικερδές να επενδύσουμε στη βιωσιμότητα;
Από την εμπειρία μου στον τομέα, ναι, είναι... αλλά μόνο όταν γίνεται με πρόθεση, σχεδιασμό και οικονομική εστίαση. Ένα πραγματικά βιώσιμο κτίριο μπορεί να έχει πιο σταθερή ανατίμηση, χαμηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών και μειωμένο λειτουργικό κόστος, καθιστώντας το πιο ελκυστικό τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους θεσμικούς αγοραστές.
Στη Δομινικανή Δημοκρατία, αρχίζουμε ήδη να βλέπουμε κάποια κίνητρα για ενεργειακή απόδοση, ιδίως στις συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Και ενώ υπάρχει ακόμη πολύς δρόμος να διανυθεί στις πολιτικές για την πράσινη δόμηση, το ενδιαφέρον ξένων κατασκευαστών και επενδυτικών κεφαλαίων για βιώσιμα έργα αυξάνεται, ιδίως σε στρατηγικές περιοχές όπως η Πούντα Κάνα, η Δυτική και Ανατολική Σάντο Ντομίνγκο, όπου αναπτύσσονται βιομηχανικά πάρκα με μακροπρόθεσμο όραμα.
Πότε πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο πιστοποίησης LEED εάν αναπτύσσετε ένα έργο;
Η απάντηση είναι: από την πρώτη κιόλας μέρα. Εάν βρίσκεστε στη φάση του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού ή του προκαταρκτικού σχεδιασμού, μπορείτε (και θα έπρεπε) να εξετάσετε ήδη το ενδεχόμενο πιστοποίησης LEED για το κτίριό σας. Γιατί; Επειδή πολλά από τα κριτήρια LEED - προσανατολισμός στην ηλιακή ενέργεια, τύποι υλικών, εγκάρσιος αερισμός, κατανάλωση ενέργειας και αποδοτικότητα νερού - ενσωματώνονται από το στάδιο του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού και δεν αυτοσχεδιάζονται στο τέλος.
Τι χρειάζεται για να υποβάλετε αίτηση;
- Μια ομάδα σχεδιασμού και κατασκευής εξοικειωμένη με τις απαιτήσεις LEED.
- Ένας σύμβουλος ή ειδικός βιωσιμότητας για να καθοδηγήσει τη διαδικασία από την αρχή.
- Δέσμευση για αποτελεσματικότητα και ποιότητα, τόσο στον σχεδιασμό όσο και στην εκτέλεση.
- Σαφής τεκμηρίωση, μετρήσεις και συμμόρφωση με τις πιστώσεις LEED που καθορίζονται ανάλογα με την έκδοση και τον τύπο του έργου (νέα κατασκευή, πυρήνας και κέλυφος, εσωτερικοί χώροι κ.λπ.).
Εκτός από τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, η πιστοποίηση LEED βελτιώνει την τοποθέτηση του έργου σας, αυξάνει την αντιληπτή αξία του και σας διαφοροποιεί σε μια ολοένα και πιο ανταγωνιστική αγορά.
Εν ολίγοις, η βιωσιμότητα δεν είναι μια μόδα. Είναι ένα νέο πρότυπο. Αλλά πρέπει να γνωρίζουμε πώς να διακρίνουμε μεταξύ έργων που στοχεύουν μόνο στην καλή εμφάνιση στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης και εκείνων που έχουν πραγματικά σχεδιαστεί για να είναι αποτελεσματικά, να δημιουργούν εξοικονομήσεις και να προστατεύουν το περιβάλλον. Ως επενδυτές, μεσίτες ή προγραμματιστές, έχουμε την ευθύνη να θέσουμε τα σωστά ερωτήματα και να ωθήσουμε τον τομέα προς ένα πιο κερδοφόρο και πιο πράσινο μέλλον.
Ο συγγραφέας είναι εμπορικός κτηματομεσίτης με πάνω από 20 χρόνια εμπειρίας σε εμπορικά και εταιρικά ακίνητα στη Δομινικανή Δημοκρατία.
