Στις 2 Δεκεμβρίου, θα τεθεί σε ισχύ η Τεχνική Διάταξη που εισάγει προσωρινές εγγραφές στο μητρώο ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας. Για πρώτη φορά, οι συμφωνίες πώλησης και οι συμβατικές δεσμεύσεις μπορούν να καταχωρηθούν, παράγοντας έννομα αποτελέσματα έναντι τρίτων. Αυτή η μεταμόρφωση ήρθε πολύ αργά για ορισμένους αγοραστές που έχασαν τα πάντα όταν οι «αόρατες υποσχέσεις» τους δεν κατάφεραν να αποτρέψουν τις κατασχέσεις, αλλά αλλάζει ριζικά το μέλλον της αγοράς.
Ο εφιάλτης που θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί
Συνέβη σε ένα ακίνητο στη χώρα μας. Οι αγοραστές είχαν υπογράψει τα συμφωνητικά αγοράς τους ενώπιον συμβολαιογράφου, είχαν πληρώσει με ευλάβεια κάθε δόση και περίμεναν υπομονετικά την κατασκευή. Όλα φαινόταν να είναι εντάξει.
Τότε έφτασε η ειδοποίηση: ολόκληρο το έργο ήταν υπό εμπράγματη ασφάλεια. Ο κατασκευαστής είχε πάρει δάνειο χρησιμοποιώντας τον κύριο τίτλο ως εγγύηση. Ο δανειστής είχε κατασχέσει το στεγαστικό δάνειο. Και αυτές οι συμφωνίες αγοράς -τα έγγραφα που οι αγοραστές πίστευαν ότι ήταν τόσο αξιόπιστα- ήταν άχρηστες μπροστά στην προσημείωση.
Οι αγοραστές προσπάθησαν απεγνωσμένα να σταματήσουν τη διαδικασία. Παρουσίασαν τα συμβόλαιά τους. Επικαλέστηκαν την καλή τους πίστη.
Το Ανώτατο Δικαστήριο ήταν σαφές και εμφατικό: «αυτές οι προκαταρκτικές συμφωνίες πώλησης δεν υπερισχύουν του πιστωτή επειδή δεν είχαν καταχωρηθεί» (Απόφαση SCJ-PS-23-0123, 31 Ιανουαρίου 2023, αναλύεται στο βιβλίο μου «Real Estate from a Legal Perspective»): σε θέματα καταχώρισης, δεν υπάρχουν κρυφά δικαιώματα. Μια καταχωρημένη υποθήκη υπερισχύει οποιασδήποτε μη καταχωρημένης προκαταρκτικής συμφωνίας πώλησης.
Οι αγοραστές—παρά την καλή τους πίστη—έχασαν. Ο λόγος: «Ό,τιδεν είναι καταχωρημένο δεν είναι εκτελεστό έναντι τρίτων». Οι υποσχέσεις τους ήταν νομικά αόρατες.
Ως δικηγόρο ακινήτων, αυτή η απόφαση με στοιχειώνει. Όχι επειδή είναι αβάσιμη —νομικά είναι άψογη— αλλά επειδή απέδειξε ότι οι έντιμοι αγοραστές δεν είχαν κανέναν τρόπο να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους «ενημερωτικά».
Μέχρι τώρα
Στις 2 Δεκεμβρίου 2025, θα τεθεί σε ισχύ η Τεχνική Πρόβλεψη DNRT-DT-2025-001, η οποία εισάγει προσωρινές εγγραφές στο σύστημα κτηματολογίου της Δομινικανής Δημοκρατίας. Αυτή η πρόοδος, που καθοδηγείται από το όραμα οργανισμών όπως ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών και Εταιρειών (AEI), αντιπροσωπεύει μια ιστορική αλλαγή στην προστασία των επενδύσεων σε ακίνητα.
Το εργαλείο που έφτασε αργά για μερικούς, αλλά ακριβώς στην ώρα του για το μέλλον
Για πρώτη φορά, οι συμφωνίες πώλησης, τα δικαιώματα προαίρεσης αγοράς και οι συμβατικές δεσμεύσεις μπορούν να καταχωρηθούν στο Μητρώο Τίτλων, παράγοντας αποτελέσματα έναντι τρίτων. Αυτό που προηγουμένως ήταν αόρατο θα είναι πλέον δημόσιο.
Η αντίθεση είναι δραματική. Προηγουμένως, ο αγοραστής υπέγραφε μια συμφωνία αγοράς που δεν είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Τίτλων, επειδή δεν μπορούσε να καταχωρηθεί. Ο κατασκευαστής μπορούσε να υποθηκεύσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Ο δανειστής θα προέβαινε σε κατάσχεση εάν ο κατασκευαστής δεν πλήρωνε. Ο αγοραστής ανακάλυπτε πολύ αργά ότι η συμφωνία αγοράς του δεν ήταν εκτελεστή. Χαμένες επενδύσεις.
Τώρα, με τις προσωρινές εγγραφές, η συμφωνία αγοράς καταγράφεται επίσημα. Τρίτα μέρη που ελέγχουν τη νομική κατάσταση του τίτλου ιδιοκτησίας θα δουν τις δεσμεύσεις πώλησης. Εάν ο κατασκευαστής επιχειρήσει να λάβει στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα θα δει τις καταχωρημένες συμφωνίες αγοράς. Πλήρης διαφάνεια, οι αγοραστές προστατεύονται.
Οι απαιτήσεις: η απλότητα ως στρατηγική
Το προσχέδιο ενημέρωσης των απαιτήσεων για τις διαδικασίες μητρώου, το οποίο είναι προς το παρόν ανοιχτό για δημόσιο σχολιασμό έως τις 28 Νοεμβρίου 2025, περιγράφει λεπτομερώς τις απαιτήσεις για τις προσωρινές εγγραφές συναλλαγών. Η ομορφιά του έγκειται στην απλότητά του ως προς τη λειτουργία του.
Απαιτείται επίσημη συμφωνία που να περιέχει τη ρητή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για την καταχώριση, μαζί με μια αίτηση, τα έγγραφα ταυτότητας των μερών και την εμπορική καταχώριση (όπου ισχύει). Αξίζει να σημειωθεί ότι η καταχώριση δεν θα απαιτεί αντίγραφο πιστοποιητικού τίτλου, εξαλείφοντας ένα από τα μεγαλύτερα γραφειοκρατικά εμπόδια.
Σύμφωνα με το υπό διαβούλευση προσχέδιο, οι καθορισμένες αμοιβές είναι προσιτές: 130,00 RD$ ανά συμβολαιογραφική πράξη σύμφωνα με τον Νόμο 140-15, 50,00 RD$ ανά συμβολαιογραφική σύμβαση σύμφωνα με τον Νόμο 3-2019, συν τις αμοιβές για τις υπηρεσίες της Δικαιοδοσίας Ακινήτων, οι οποίες ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο της υπηρεσίας. Πρόκειται για ένα ελάχιστο κόστος σε σύγκριση με την προστασία που προσφέρει.
Γιατί αυτό μεταμορφώνει την αγορά;
Για τους αγοραστές ακινήτων που αγοράστηκαν εκτός σχεδίου, αυτό σημαίνει ότι μπορούν να απαιτήσουν την προσωρινή καταχώριση της συμφωνίας αγοράς τους. Αυτή η καταχώριση προστατεύει τα δικαιώματά τους έναντι τρίτων και ειδοποιεί τους μελλοντικούς πιστωτές ότι υπάρχουν προηγούμενες δεσμεύσεις. Εάν οι αγοραστές στην περίπτωση που ανέφερα είχαν αυτό το εργαλείο, θα λέγαμε μια διαφορετική ιστορία σήμερα.
Για τους έντιμους κατασκευαστές, οι προσωρινές εγγραφές αποδεικνύουν δημόσια την ιχνηλασιμότητα των δεσμεύσεών τους, αυξάνουν την εμπιστοσύνη των αγοραστών, βελτιώνουν την τραπεζική σκοπιμότητα του έργου, επειδή οι τράπεζες βλέπουν τις καταχωρημένες δεσμεύσεις και όχι μόνο τα ιδιωτικά έγγραφα, και προστατεύουν τη φήμη τους με διαφανή διακυβέρνηση.
Για τους μεσίτες ακινήτων, είναι πλέον δυνατό να ελέγξουν το πιστοποιητικό για τυχόν καταχωρημένες υποσχέσεις, επιλογές αγοράς ή δεσμεύσεις που ενδέχεται να επηρεάσουν τη διαθεσιμότητα του ακινήτου. Αυτό τους προστατεύει από την προώθηση ακινήτων με κρυφά προβλήματα που θα μπορούσαν αργότερα να αποκαλυφθούν.
Η άβολη αλήθεια
Για χρόνια, η αγορά λειτουργούσε με βάση νομικά αόρατες συμφωνίες πώλησης. Αυτό επέτρεπε στους κατασκευαστές να υποθηκεύουν ακίνητα εν αγνοία των αγοραστών, στους δανειστές να κατασχούν εξασφαλίσεις εν αγνοία των προηγούμενων δεσμεύσεων και στους έντιμους αγοραστές να χάνουν τα πάντα.
Το ψήφισμα DNRT-DT-2025-001 αποτελεί την θεσμική απάντηση. Η χώρα λέει: αρκετά με την αορατότητα, αρκετά με τους ευάλωτους αγοραστές. Το υπό δημόσια διαβούλευση προσχέδιο βελτιώνει τη διαδικασία, θεσπίζοντας ενιαίους και προβλέψιμους κανόνες.
Ώρα για δράση
Ως δικηγόρος που ανέλυσε εκείνη την οδυνηρή υπόθεση στο βιβλίο μου, αυτή η στιγμή με γεμίζει ελπίδα. Αλλά το εργαλείο λειτουργεί μόνο αν το χρησιμοποιήσουμε.
Αναρωτηθείτε τώρα: Εάν είστε αγοραστής πριν από την κατασκευή, θα απαιτήσετε την προσωρινή καταχώριση της συμφωνίας αγοράς σας πριν από την καταβολή της προκαταβολής; Εάν είστε κατασκευαστής, θα καταχωρείτε κάθε συμφωνία αγοράς για να προστατεύσετε τους αγοραστές σας και τη φήμη σας; Εάν είστε μεσίτης, θα επαληθεύσετε τις προσωρινές καταχωρίσεις πριν από την καταχώριση ακινήτων;
Στις 2 Δεκεμβρίου, το αόρατο έγινε ορατό. Αν αυτό το εργαλείο υπήρχε νωρίτερα, αυτοί οι αγοραστές δεν θα είχαν χάσει τις επενδύσεις τους. Η σύγκρουση δεν θα είχε φτάσει ποτέ στο Ανώτατο Δικαστήριο.
Τώρα το έχουμε. Το ερώτημα είναι: θα το χρησιμοποιήσουμε για να διασφαλίσουμε ότι η ιστορία δεν θα επαναληφθεί;
