Στον κλάδο των ακινήτων, συχνά υποτίθεται ότι όσοι πληρώνουν εκπληρώνουν πάντα τις υποχρεώσεις τους. Ωστόσο, η εμπειρία δείχνει ότι μία από τις πιο συχνές συγκρούσεις στον τομέα δεν πηγάζει από την αθέτηση του πωλητή, αλλά από τον αγοραστή που πληρώνει —εν όλω ή εν μέρει— και στη συνέχεια εξαφανίζεται.
Αγοράζουν, καταβάλλουν μια προκαταβολή, μια προκαταβολή ή μια αρχική πληρωμή και μετά σταματούν να επικοινωνούν. Σε άλλες περιπτώσεις, πληρώνουν ακόμη και την πλήρη τιμή, αλλά δεν εμφανίζονται για να υπογράψουν το τελικό συμβόλαιο ή να αναλάβουν την κατοχή του ακινήτου. Μήνες ή χρόνια αργότερα, επανεμφανίζονται απαιτώντας την παράδοση του ακινήτου ή την επιστροφή χρημάτων, σαν να έχουν σταματήσει ο χρόνος και οι υποχρεώσεις.
Το αστικό δίκαιο δεν λειτουργεί έτσι.
Σε μια πώληση, οι υποχρεώσεις είναι αμοιβαίες. Τελεία και παύλα.
Η σύμβαση όχι μόνο υποχρεώνει τον πωλητή να παραδώσει το ακίνητο, αλλά επιβάλλει και συγκεκριμένα καθήκοντα στον αγοραστή: να πληρώσει όπως συμφωνήθηκε, να εμφανιστεί αυτοπροσώπως, να υπογράψει και να παραλάβει το πωληθέν ακίνητο. Πρόκειται για διμερείς υποχρεώσεις που πρέπει να εκπληρωθούν καλή τη πίστει.
Αυτό σημαίνει ότι η πληρωμή δεν ισοδυναμεί με εκπλήρωση εάν οι άλλες υποχρεώσεις παραμένουν σε εκκρεμότητα. Η μερική πληρωμή δεν τερματίζει τη σύμβαση ούτε αναστέλλει τους άλλους όρους. Η σύμβαση παραμένει σε ισχύ, απαιτώντας πλήρη εκτέλεση και από τα δύο μέρη.
Σε περίπτωση παρατεταμένης μη συμμόρφωσης, ο πωλητής δεν μένει παράλυτος, περιμένοντας επ' αόριστον. Σύμφωνα με τον Αστικό μας Κώδικα, μπορεί να απαιτήσει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που ανέλαβε ή να ζητήσει τη λύση της σύμβασης, με τα συμφωνηθέντα αποτελέσματα —συμπεριλαμβανομένης της παρακράτησης των καταβληθέντων ποσών ή μερικών ποινών, όταν έχουν συμφωνηθεί.
Η απόλυση δεν αποτελεί τιμωρία κατά την κρίση του. Είναι μια νόμιμη νομική συνέπεια.
Κράτηση, διαχωρισμός και αρχική πληρωμή: δεν έχουν όλες οι πληρωμές τα ίδια αποτελέσματα
Στην πρακτική των ακινήτων, όροι όπως κράτηση, κατάθεση ή προκαταβολή χρησιμοποιούνται τόσο πρόχειρα που δημιουργούν νομική σύγχυση. Δεν έχουν όλες οι πληρωμές το ίδιο πεδίο εφαρμογής ή δεν παράγουν όλες τις ίδιες νομικές συνέπειες.
Μια κράτηση είναι συνήθως ένα προκαταρκτικό βήμα, που εξαρτάται από την τήρηση συγκεκριμένων προθεσμιών και απαιτήσεων για την επισημοποίηση της διαπραγμάτευσης. Μια μερική πληρωμή συνεπάγεται μεγαλύτερη δέσμευση, η οποία γενικά υπόκειται στην υπογραφή μεταγενέστερης σύμβασης. Η αρχική πληρωμή, εν τω μεταξύ, αποτελεί μέρος της συνολικής τιμής και πρέπει να εκπληρωθεί σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους και το χρονοδιάγραμμα.
Όταν ο αγοραστής σταματά να ολοκληρώνει την συμφωνημένη αρχική πληρωμή, διακόπτει τις πληρωμές ή εξαφανίζεται χωρίς επικοινωνία, δεν πρόκειται για απλή παύση: συνιστά παραβίαση της σύμβασης.
Αντιμέτωπος με αυτήν την παραβίαση, ο πωλητής δεν υποχρεούται να περιμένει επ' αόριστον. Σύμφωνα με τις αρχές του Αστικού Κώδικα, μπορεί να απαιτήσει την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που ανέλαβε ή να ζητήσει τη λύση της σύμβασης, με τα αποτελέσματα που συμφωνήθηκαν από τα μέρη, συμπεριλαμβανομένης της παρακράτησης των ποσών που καταβλήθηκαν ως ποινή, όταν ορίζεται, ή μερικής ποινής.
Η καταγγελία δεν αποτελεί αυθαίρετη κύρωση ή απόφαση κατά διακριτική ευχέρεια: αποτελεί νόμιμη έννομη συνέπεια ενόψει παρατεταμένης μη εκτέλεσης από ένα από τα μέρη μιας σύμβασης με αμοιβαίες υποχρεώσεις.
Η πληρωμή δεν ισοδυναμεί με εκπλήρωση της σύμβασης εάν παραμένουν εκκρεμείς άλλες υποχρεώσεις.
Σε μια πώληση, οι υποχρεώσεις είναι διμερείς. Η σύμβαση όχι μόνο επιβάλλει στον πωλητή την υποχρέωση να παραδώσει το ακίνητο, αλλά και στον αγοραστή την υποχρέωση να εκτελέσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την ορθή εκτέλεση της συμφωνίας: πληρωμή όπως συμφωνήθηκε, αυτοπρόσωπη εμφάνιση, υπογραφή και παραλαβή του πωληθέντος αντικειμένου.
Η πληρωμή δεν λήγει τη σύμβαση εάν οι άλλες υποχρεώσεις παραμένουν σε εκκρεμότητα.
Μια νομικά καταρτισμένη σύμβαση έχει την ισχύ νόμου μεταξύ των μερών. Δεν πρόκειται για πρόθεση ή συναισθηματική επιφύλαξη: είναι μια νομική υποχρέωση που πρέπει να εκτελεστεί καλόπιστα.
Ο πωλητής δεν δεσμεύεται από τη σιωπή του αγοραστή
Ένα άλλο σοβαρό λάθος είναι η σκέψη ότι ο πωλητής έχει παραλύσει νομικά από την αδράνεια του αγοραστή. Το αστικό δίκαιο δεν επιβάλλει αόριστες συμβάσεις ούτε παγώνει τις υποχρεώσεις μόνο του ενός μέρους.
Όταν ο αγοραστής αθετεί τις υποχρεώσεις του για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς επικοινωνία ή προθυμία να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, ο πωλητής δεν φέρει ευθύνη επειδή προχώρησε όπως συμφωνήθηκε, αναδιοργάνωσε τη συναλλαγή ή επιδίωξε νομικούς μηχανισμούς για τη λήξη της σύμβασης. Η σύμβαση προστατεύει και τα δύο μέρη, όχι μόνο εκείνο που πραγματοποίησε μερική πληρωμή και στη συνέχεια εξαφανίστηκε.
Όταν υπάρχει μια πολυκατοικία, ο χρόνος μεταφράζεται σε χρέος
Η κατάσταση επιδεινώνεται δραματικά εάν το ακίνητο τελεί υπό καθεστώς συγκυριαρχίας. Σε αυτήν την περίπτωση, η αδράνεια του αγοραστή δημιουργεί συνέπειες που εκτείνονται πέρα από τη συμβατική σχέση.
Τα κοινόχρηστα έξοδα δεν σταματούν λόγω απουσίας. Το κτίριο συνεχίζει να λειτουργεί. Τα τέλη συσσωρεύονται στο ακίνητο ανεξάρτητα από το αν είναι κατειλημμένο ή όχι.
Όταν ο αγοραστής τελικά επανεμφανιστεί, δεν αντιμετωπίζει μόνο την πρόκληση της τακτοποίησης της συμβατικής του κατάστασης, αλλά και ένα συσσωρευμένο χρέος για συντήρηση, ειδικές αξιολογήσεις και κυρώσεις. Στη χειρότερη περίπτωση, η μονάδα βρίσκεται ήδη υπό προσημείωση που κατέχει ο πωλητής.
Σε ένα καθεστώς συγκυριαρχίας, ο χρόνος δεν είναι ουδέτερος: μεταφράζεται σε χρέος.
Μια αντανάκλαση που η αγορά χρειάζεται να ακούσει
Αυτές οι συγκρούσεις σπάνια προκύπτουν από σκόπιμη απάτη. Προέρχονται από μια εσφαλμένη πεποίθηση: ότι η πληρωμή ενός μέρους - ή ακόμα και ολόκληρου του ποσού - απαλλάσσει τον αγοραστή από τις άλλες υποχρεώσεις που έχει αναλάβει.
Η αγορά ακινήτων πρέπει να είναι σαφής ως προς αυτό. Όπως ακριβώς απαιτούμε διαφάνεια και συμμόρφωση από τους πωλητές και τους κατασκευαστές, πρέπει επίσης να θυμόμαστε ότι οι αγοραστές έχουν αναπόφευκτες νομικές υποχρεώσεις.
Η πληρωμή δεν είναι αρκετή. Η εξαφάνιση δεν αναστέλλει τις υποχρεώσεις. Και σε θέματα ακινήτων, ο χρόνος πάντα —πάντα— αφήνει συνέπειες.
