Η ασφάλεια δικαίου στον τομέα των ακινήτων δεν βασίζεται αποκλειστικά σε καλογραμμένους νόμους. Η πραγματική της δύναμη έγκειται στη συνέπεια με την οποία ερμηνεύονται και εφαρμόζονται αυτοί οι νόμοι από τα θεσμικά όργανα που είναι υπεύθυνα για την τήρησή τους. Όταν αυτή η συνέπεια κλονίζεται, το σύστημα χάνει την προβλεψιμότητά του και οι πολίτες χάνουν την εμπιστοσύνη τους.
Επί χρόνια, μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζει το σύστημα κτηματολογίου της Δομινικανής Δημοκρατίας δεν ήταν η έλλειψη κανονισμών, αλλά μάλλον τα διαφορετικά κριτήρια που εφαρμόζονται σε πανομοιότυπες διαδικασίες καταχώρισης. Αυτή είναι μια πραγματικότητα γνωστή σε δικηγόρους, μεσίτες ακινήτων και κατασκευαστές, και βιώνεται από πρώτο χέρι από όσους αλληλεπιδρούν καθημερινά με τα μητρώα τίτλων.
Σε αυτό το πλαίσιο, θυμάμαι μια πολύ συγκεκριμένη εμπειρία από τα πρώτα χρόνια της επαγγελματικής μου πρακτικής. Την ίδια εβδομάδα, υπέβαλα το ίδιο έγγραφο καταχώρισης στο Μητρώο Τίτλων του Πουέρτο Πλάτα και στη συνέχεια στο Μητρώο Τίτλων του Σαντιάγο Ροντρίγκεζ. Προς έκπληξή μου, κάθε γραφείο απαιτούσε διαφορετικές σφραγίδες και αποδείξεις για μια πανομοιότυπη διαδικασία. Όταν ρώτησα γιατί, η απάντηση ήταν απλή: «Αυτή είναι η πολιτική του μητρώου».
Ένα χρόνο αργότερα, παρόμοια κατάσταση παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο της Λα Βέγκα. Δεν επρόκειτο για νομικό σφάλμα ή ελαττωματικό αρχείο, αλλά για κάτι βαθύτερο και πιο δομικό: την απουσία ενός ενιαίου συστήματος καταχώρισης.
Αυτό συνέβη γύρω στο 2008 και το 2009, σε μια εποχή που πολλοί επαγγελματίες του δικαίου ακινήτων έμαθαν —μέσω της εμπειρίας— ότι η ασφάλεια δικαίου δεν εξαρτιόταν πάντα αποκλειστικά από το νόμο, αλλά και από τον τόπο υποβολής μιας υπόθεσης.
Σήμερα, περισσότερο από μια δεκαετία αργότερα, η δημοσίευση της Συλλογής Κριτηρίων Εγγραφής, η οποία εγκρίθηκε από τη Συνέλευση των Γραμματέων της Εθνικής Διεύθυνσης Εγγραφής Τίτλων στην πρώτη της έκδοση τον Σεπτέμβριο του 2025, σηματοδοτεί ένα σημείο καμπής σε αυτήν την κατάσταση. Βλέπουμε μια σημαντική θεσμική πρόοδο, την οποία αναμενόταν εδώ και καιρό όσοι από εμάς έχουμε βιώσει το σύστημα εκ των έσω.
Η ασφάλεια δικαίου σε θέματα ακινήτων δεν εξαρτάται αποκλειστικά από την ορθότητα των νόμων. Εξαρτάται, σε μεγάλο βαθμό, από τον τρόπο με τον οποίο οι νόμοι αυτοί ερμηνεύονται και εφαρμόζονται στην καθημερινή πρακτική. Επί χρόνια, μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις του συστήματος κτηματολογίου της Δομινικανής Δημοκρατίας ήταν ακριβώς η ανομοιομορφία στα κριτήρια που εφαρμόζουν τα διαφορετικά μητρώα τίτλων σε ουσιαστικά παρόμοιες καταστάσεις.
Το ίδιο αρχείο θα μπορούσε να εγκριθεί σε μια δικαιοδοσία και να επισημανθεί —ή ακόμα και να απορριφθεί— σε μια άλλη. Αυτή η πραγματικότητα δεν αποτελεί πλέον παρελθόν. Μόλις πριν από έξι μήνες, βίωσα μια παρόμοια κατάσταση στο Κτηματολόγιο του Higüey, με μια διαδικασία καταχώρισης που αφορούσε τη μεταβίβαση ενός ακινήτου που ταξινομήθηκε ως χαμηλού κόστους, το οποίο καλύπτεται από την αντίστοιχη φορολογική απαλλαγή. Ενώ μια πανομοιότυπη συναλλαγή εγκρίθηκε χωρίς δυσκολία στο Σάντο Ντομίνγκο, στο Higüey επισημάνθηκε. Για τον χρήστη του συστήματος, αυτό το είδος ανισότητας δημιουργεί αβεβαιότητα, καθυστερήσεις και μια αίσθηση ανασφάλειας που δεν συνδέεται πάντα με τη νομιμότητα της πράξης, αλλά μάλλον με την ιδιαίτερη ερμηνεία του γραμματέα.
Σε αυτό το πλαίσιο, η Συλλογή Κριτηρίων Μητρώου δεν εισάγει νέους κανόνες ούτε τροποποιεί το υπάρχον νομικό πλαίσιο. Η πραγματική της αξία έγκειται στην ενοποίηση των τεχνικών και νομικών κριτηρίων που πρέπει να εφαρμόζονται από τους υπαλλήλους μητρώου κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους. Με άλλα λόγια, επιδιώκει να διασφαλίσει ότι η ασφάλεια δικαίου δεν εξαρτάται πλέον από το συγκεκριμένο γραφείο στο οποίο υποβάλλεται ένας φάκελος, αλλά βασίζεται σε κοινές, συμφωνημένες και επίσημα υιοθετημένες κατευθυντήριες γραμμές.
Το ίδιο το έγγραφο αναγνωρίζει ότι οι ποικίλες καταστάσεις που αντιμετωπίζουν οι Υπεύθυνοι Καταχώρισης Τίτλων απαιτούν συνεκτικές, προβλέψιμες απαντήσεις που συμμορφώνονται με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο. Αυτή η θεσμική αναγνώριση είναι σημαντική. Υπονοεί την αποδοχή ότι η τεχνική διακριτική ευχέρεια, όταν δεν ορίζεται σωστά, μπορεί να αποτελέσει παράγοντα κινδύνου για την εμπιστοσύνη του κοινού στο σύστημα.
Από πρακτικής άποψης, η τυποποίηση των κριτηρίων επηρεάζει άμεσα ολόκληρο το οικοσύστημα ακινήτων: δικηγόρους, μεσίτες, κατασκευαστές, επενδυτές και τελικούς αγοραστές. Ένα προβλέψιμο σύστημα καταχώρισης επιτρέπει τον καλύτερο προγραμματισμό των συναλλαγών, μειώνει τις απρόβλεπτες καταστάσεις, ελαχιστοποιεί τις περιττές παρατηρήσεις και ενισχύει την προληπτική νομική ασφάλεια, η οποία είναι αυτή που αποτρέπει μελλοντικές συγκρούσεις.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να υπάρχει μια ισορροπημένη άποψη. Η τυποποίηση των κριτηρίων δεν εξαλείφει τη λειτουργία προσδιορισμού ούτε αντικαθιστά τη νομική ανάλυση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης. Επίσης, δεν απαλλάσσει τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες από την ευθύνη υποβολής σωστά δομημένων φακέλων που συμμορφώνονται με τους κανονισμούς. Αυτό που κάνει είναι να μειώνει την αυθαιρεσία, να ενισχύει τη θεσμική συνοχή και να αναβαθμίζει την ποιότητα της υπηρεσίας δημόσιου μητρώου.
Ένα άλλο σχετικό στοιχείο είναι η δυναμική φύση του Compendium. Το έγγραφο προβλέπει την περιοδική αναθεώρηση και ενημέρωσή του, αναγνωρίζοντας ότι το δίκαιο των ακινήτων είναι ένας ζωντανός τομέας, που επηρεάζεται από τις κανονιστικές και νομολογιακές αλλαγές, καθώς και από την εξέλιξη της ίδιας της αγοράς. Αυτή η ανοιχτότητα στη συνεχή βελτίωση είναι απαραίτητη για να αποφευχθεί η άκαμπτη τυποποίηση.
Σε μια ολοένα και πιο εξελιγμένη αγορά ακινήτων που παρακολουθείται στενά τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές, η συνεπής καταχώριση δεν είναι πολυτέλεια: είναι αναγκαιότητα. Η εμπιστοσύνη στο σύστημα ξεκινά όταν οι κανόνες είναι σαφείς, ομοιόμορφοι και εφαρμόζονται με συνέπεια.
Αυτή η Σύνοψη δεν επιλύει όλες τις προκλήσεις του συστήματος μητρώου της Δομινικανής Δημοκρατίας, αλλά σηματοδοτεί ένα σημαντικό σημείο καμπής. Αποτελεί σαφές θεσμικό μήνυμα ότι η ασφάλεια δικαίου δεν βασίζεται αποκλειστικά στον νόμο, αλλά και στον τρόπο με τον οποίο το Κράτος επιλέγει να τον ερμηνεύσει και να τον εφαρμόσει.
Επειδή, τελικά, η πραγματική δύναμη ενός συστήματος ακινήτων δεν έγκειται μόνο στους κανόνες του, αλλά και στην εμπιστοσύνη που δημιουργείται από τη λειτουργία του.
