Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας δεν είναι απόλυτα. Το Σύνταγμα ορίζει σαφή όρια. Γνωρίζετε ποια είναι αυτά; Και, το πιο σημαντικό, τα γνωστοποιείτε στους πελάτες σας;
Την περασμένη Παρασκευή, συμμετείχα ως ομιλητής με θέμα «διαμεσολάβηση σε ακίνητα και κάθετη διαβίωση» σε μια εκδήλωση για την ενεργό συμμετοχή των πολιτών που διοργανώθηκε από τον Παγκόσμιο Δήμο και τον εκπρόσωπό του, Víctor Feliz. Η εκδήλωση περιελάμβανε την παρουσίαση του νομοσχεδίου για τη δημιουργία της Εποπτείας των Συγκροτημάτων Διαμερισμάτων της Δομινικανής Δημοκρατίας, ένα από τα πιο πιεστικά ζητήματα στον τρέχοντα τομέα ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας. Μεταξύ νομοθετών, δημοτικών υπαλλήλων, δικηγόρων, κατασκευαστών, αρχιτεκτόνων, διαχειριστών έργων και κτηματομεσιτών, τέθηκε ένα σημαντικό ερώτημα: Πόσο μακριά εκτείνεται στην πραγματικότητα η ιδιοκτησία σε ένα συγκρότημα κατοικιών;
Είναι ενδιαφέρον ότι οι περισσότεροι συμμετέχοντες ανέμεναν ότι ο νέος νόμος θα έλυνε τις συγκρούσεις. Αλλά, παραδόξως, η απάντηση δεν βρίσκεται στην επερχόμενη νομοθεσία. Βρίσκεται σε μια συνταγματική διάταξη που αγνοούμε από το 2010 και η οποία θα έπρεπε ήδη να καθοδηγεί το έργο μας ως επαγγελματίες.
Άρθρο 51 του Συντάγματος: το δικαίωμα που έχει όρια
Το Σύνταγμα της Δομινικανής Δημοκρατίας είναι σαφές: «Το Κράτος αναγνωρίζει και εγγυάται το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Η ιδιοκτησία έχει κοινωνική λειτουργία που συνεπάγεται υποχρεώσεις».
Αυτά τα τελευταία σημεία —κοινωνική λειτουργία, υποχρεώσεις— δεν είναι διακοσμητικά λόγια. Υπενθυμίζουν ότι το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, αν και πραγματικό και προστατευόμενο, δεν είναι απόλυτο.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί, να απολαμβάνει και να διαθέτει την περιουσία του. Αλλά δεν μπορεί να το κάνει με οποιονδήποτε τρόπο. Δεν μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του εάν αυτό αλλοιώνει τον σκοπό του έργου, δημιουργεί υπερβολικούς κινδύνους, διαστρεβλώνει την προβλεπόμενη χρήση της κοινότητας ή παραβιάζει το δικαίωμα των άλλων να ζουν ειρηνικά.
Αυτός ο περιορισμός δεν είναι αυθαίρετος. Είναι άμεση συνέπεια του Συντάγματος. Και αυτό είναι που πολλοί μεσίτες ακινήτων δεν εξηγούν στους πελάτες τους πριν πουλήσουν για επενδυτικούς σκοπούς.
Η κοινωνική λειτουργία: όταν το άτομο σέβεται το συλλογικό
Ένα συγκρότημα κατοικιών δεν είναι απλώς ένα τσιμεντένιο κτίριο. Είναι μια κοινότητα. Είναι μια κοινότητα με συγκεκριμένους κανόνες, στόχους και προσδοκίες. Κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαιώματα στη μονάδα του, αλλά μοιράζεται κοινούς χώρους, ασφάλεια, πρόσβαση και -το πιο σημαντικό- ένα κοινό όραμα για το έργο.
Αυτός ο σκοπός είναι νομικά σχετικός. Τυποποιείται σε ένα νομικά δεσμευτικό έγγραφο: τους κανονισμούς συνιδιοκτησίας. Και εκεί είναι που η κοινωνική λειτουργία παύει να είναι θεωρητική και γίνεται πρακτική.
Αν το έργο είναι οικιστικό, δεν μπορεί να γίνει βραχυπρόθεσμη μίσθωση συγκροτήματος κατοικιών. Αν είναι για τουρισμό, δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι προσφέρει τη σταθερότητα μιας οικιστικής κοινότητας. Αν είναι εταιρικό, δεν μπορεί να περιλαμβάνει οικιστικές χρήσεις που δημιουργούν συγκρούσεις. Όχι επειδή το λέει κάποιος μεσίτης ή κατασκευαστής. Είναι επειδή το λέει το Σύνταγμα.
Η πραγματικότητα είναι ότι στη σημερινή αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας, η γραμμή μεταξύ του «τι μπορώ να κάνω» και του «τι πρέπει να κάνω» γίνεται ολοένα και πιο θολή. Τα έργα εξελίσσονται, οι χρήσεις αλλάζουν και συχνά ο ιδιοκτήτης απλώς δεν γνωρίζει πού βρίσκονται τα όρια των δικαιωμάτων του.
Ο ρόλος που εμείς οι πράκτορες δεν αναλαμβάνουμε
Ως επαγγελματίες του κλάδου, έχουμε μια ευθύνη την οποία πολλοί από εμάς δεν εκπληρώνουμε.
Δεν πρόκειται για το να είμαστε οι αρχές επιβολής του νόμου. Πρόκειται για το να είμαστε σύμβουλοι των πελατών μας, όχι προβληματικοί πωλητές.
Όταν ένας αγοραστής ρωτάει αν μπορεί να κάνει βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις σε ένα συγκρότημα κατοικιών, η επαγγελματική απάντηση είναι: «Ελέγχουμε αν οι κανονισμοί το επιτρέπουν, επιβεβαιώνουμε αν αυτό είναι συμβατό με την κοινωνική λειτουργία του έργου και εξηγούμε τους πραγματικούς νομικούς κινδύνους αν προχωρήσετε χωρίς αυτή τη σαφήνεια».
Εάν ένας πελάτης αγοράσει κάτι χωρίς να κατανοήσει τα όρια των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του και στη συνέχεια αντιμετωπίσει αγωγή, ο πελάτης δεν φέρει την αποκλειστική ευθύνη. Ο αντιπρόσωπος που πραγματοποίησε την πώληση χωρίς να διευκρινίσει τους όρους φέρει επίσης την ευθύνη.
Η πρόκληση των πωλήσεων εκτός σχεδίου
Ένα κρίσιμο σημείο αναδείχθηκε στο συνέδριο: στις πωλήσεις εκτός σχεδίου, οι μεσίτες δεν έχουν καν πρόσβαση σε ένα προσχέδιο του κανονισμού της πολυκατοικίας. Οι κανόνες συνύπαρξης καταρτίζονται όταν η κατασκευή έχει πρακτικά ολοκληρωθεί και οι μονάδες έχουν ήδη πωληθεί.
Οι αγοραστές αποκτούν τα ακίνητά τους χωρίς να γνωρίζουν τους κανόνες της συνύπαρξης ή τα όρια που θέτει η κοινωνική λειτουργία της κοινότητας. Οι κανονισμοί φτάνουν αργά, δημιουργώντας συγκρούσεις επειδή οι ιδιοκτήτες δεν ευθυγράμμισαν τις προσδοκίες τους από την αρχή.
Γι' αυτό πρέπει να προωθήσουμε νομικές μεταρρυθμίσεις που επιτρέπουν μεγαλύτερη διαφάνεια σε έργα εκτός σχεδίου ή σε έργα προκατασκευής. Η κοινωνική λειτουργία της ιδιοκτησίας πρέπει να γίνεται σεβαστή από την αρχή, διασφαλίζοντας ότι όλοι - αγοραστές, κατασκευαστές και μεσίτες - έχουν σαφή εικόνα σχετικά με το πλαίσιο συνύπαρξης που θα διέπει την κοινότητα.
Η πυξίδα: οι κανόνες
Οι κανονισμοί των πολυκατοικιών γίνονται το πιο κρίσιμο εργαλείο. Αλλά λειτουργούν μόνο αν εμείς, ως μεσάζοντες, τους εξηγήσουμε. Αν οι πωλητές κατανοούν πραγματικά τι αγοράζουν. Αν η νομική βεβαιότητα πάψει να είναι απλώς ένα σύνθημα και γίνει πραγματικότητα.
Τι πρέπει να κάνετε ξεκινώντας από σήμερα
Αυτή την εβδομάδα, πριν κλείσετε οποιαδήποτε πώληση διαμερίσματος, ελέγξτε τρία πράγματα:
Πρώτον: Ποιος είναι ο σκοπός του έργου; Οικιστικό, τουριστικό, μικτό, εταιρικό;
Δεύτερον: Τι λέει ο κανονισμός σχετικά με τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τις κυρώσεις; Έχετε κάποιο προσχέδιο αυτού του κανονισμού;
Τρίτον: Γνωρίζει ο πελάτης ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του έχουν όρια;
Αν η απάντησή σας σε αυτές τις ερωτήσεις είναι ναι, τότε προστατέψατε τον πελάτη σας. Και προστατέψατε τον εαυτό σας.
Διαφορετικά, δεν πουλάτε ακίνητα. Δημιουργείτε νομικές συγκρούσεις.
Η κοινωνική λειτουργία δεν αποδυναμώνει την ιδιοκτησία. Την ρυθμίζει. Δεν την μειώνει. Την εναρμονίζει. Και προστατεύει τόσο τον μεμονωμένο ιδιοκτήτη όσο και την κοινότητα στην οποία επενδύει.
Σε μια αγορά τόσο δυναμική όσο η Δομινικανή Δημοκρατία, όπου αναδύονται συνεχώς νέα μοντέλα χρήσης και επενδύσεων, η κατανόηση ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας έχουν όρια δεν αποτελεί περιορισμό. Είναι μια ευκαιρία να διαφοροποιηθείτε ως πράκτορας.
Επειδή όταν η ατομική χρήση σέβεται τον συλλογικό σκοπό, όλοι κερδίζουν. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποκτά νομική ασφάλεια. Η κοινότητα αποκτά σταθερότητα. Και εσείς αποκτάτε τη φήμη του επαγγελματία που προστατεύει τους πελάτες και δεν τους εκθέτει σε νομικές συγκρούσεις.
Το ερώτημα δεν είναι αν γνωρίζετε την κοινωνική λειτουργία. Είναι: Την εξηγείτε στους πελάτες σας από την πρώτη κιόλας μέρα;
